大城市調控措施相當嚴厲 爲何房價上漲動力仍很大

（原標題：大城市調控措施已相當嚴厲， 爲何房價上漲動力仍很大）

稍微關注房地產市場的朋友都會注意到，新年沒過多久，上海深圳杭州等幾個主要城市就加碼了調控。當然，本着因城施策的原則，這些“升級”措施，其實都是打補丁，哪裡有漏洞，就在哪裡抹上水泥。一次不夠，就再來一次。連沒有出臺相應文件的北京市，也約談了一批房地產中介，以及部分喊着房價要漲的自媒體。

起因是，以這幾個主要城市爲代表的大城市，去年四季度，成交量和價格都有了明顯的增長。尤其是12月份，北京二手住宅網籤量創下2016年以來同期最高值，上海二手房成交量同比增長96.2%。而二手房一直被視爲整個市場的晴雨表。所以，北京約談的是中介而不是房企，並要求他們在帶看次數、成交價公示等方面作出若干限制。

順便提一句，全國商品房銷售面積、銷售額，創下歷史新高，請注意，這是在新冠肺炎疫情的背景下取得的成績。疫情阻擋人們外出、限制人們聚集，但似乎沒有阻擋人們買房的熱情。哪怕是比往年減少了幾個月的看房時間，也沒影響到全年的交易。

往常來看，12月雖然是房企沖年度業績的時間，但並非成交旺季，多數年份的12月和1月反而是量價低谷，所以，這個鼠年尾巴的樓市有點不尋常。

去年底的中央經濟工作會議，將“解決好大城市住房突出問題”列爲2021年度八大任務之一。現在，以一線城市爲代表的一批大城市，房地產交易的量和價都出現了異動情況，就不能不引起重視。因此，住建部副部長倪虹很快就帶隊赴上海深圳等地調研。

不知道是否與倪虹的調研有關，反正，滬深等城市隨即就給樓市打起了補丁。效果怎樣，尚無法預測，但相信不少朋友跟我一樣，這些城市何以上漲壓力再度增大？須知，京滬深穗杭寧等城市，房地產調控措施已經非常嚴厲了，甚至可以說，各地能想到的辦法都使出來了，畢竟，樓市調控是城市政府的主體責任。

之前寫過，房地產長效機制已經建立並實施，大城市量價的異動引起了社會的關注，我相信這些城市政府已經向監管部門作了彙報。至於觸發異動的因素，沒有公佈。我個人嘗試做些分析，很可能是隔靴搔癢，姑妄聽之。

大的背景，是流動性充裕下民間資金的旺盛。這分兩個層面。一個層面是，金融資源的流動和分配是不均衡的，大城市對資金的吸納要強於中小城市；而在大城市裡，市場主體對資金的吸納也是不均衡的。等量資金池裡，高收入羣體吸納的比例要遠高於中低收入羣體。聽多位房企營銷負責人說，2020年他們的豪宅賣得很好。就我所在的北京市，有一批高端樓盤，動輒開盤賣光，房企一把就收到幾十億。

另一個層面，在各行業裡，房地產仍然是吸金大戶。我們的金融監管部門這些年下了很大決心，對房地產進行了嚴格的監管。去年更是建立了房地產金融審慎管理制度，並在房企端樹起了“三道紅線”，在銀行端也築起了“兩道紅線”，統稱房地產金融的“五道紅線”。

實施房地產金融審慎管理制度沒有多久，卻卓有成效。2020年末，人民幣房地產貸款餘額比上年末增速低3.1個百分點，連續29個月回落；佔同期各項貸款增量的26.1%，比上年全年水平低7.9個百分點。但即便如此，房地產貸款佔同期各項貸款的增量仍達26.1%。

共性之下，各大城市的房地產市場還有不同特點。深圳、杭州、廣州等都是人口淨增量巨大的城市，2019年深圳常住人口新增41萬，廣州新增40萬，杭州淨增逾55萬。不說別的，僅這幾個數字，房地產市場的壓力得有多大。

所以，杭州等地就打補丁，對新落戶家庭買房時間和套數作出特別限定。上海2019年只淨增4萬多人，但它去年出了個新政策，四大名校本科應屆畢業生可直接落戶。包括其他一些城市在內，搶人才對房地產的影響是不可忽視的。

住房結構上，新房二手房異動因素也不同。各大城市新房普遍限價，不少區域就出現了所謂價格倒掛現象：新房比附近二手房價格低，讓人產生“買到即賺到”的認知。有些高收入的居民沒有購房資格，就想出了代持的主意；還有的是假離婚。他們買房基本是爲了投資。深圳等地近期的“補丁”就對這些行爲進行了堵截。

北京上海的學區房效應，對二手房是重要的拉動要素。京滬主城區新房供應量極少，二手房成爲交易主體。但整體來看，這兩個城市並無特別重大的因素推動12月二手房成交的大增。極少數自媒體或中介機構也更多是從交投兩旺來分析預測房價上漲的壓力。也因此，京滬尤其是北京，應該主要是着眼於防範遏制，把苗頭壓下去。

有何應對之道？生硬地阻止人口流入，不太現實。那就加大供應。除了供應用於銷售的商品房，還要切實增加供應租賃住房。深圳市近日公佈的《關於進一步促進我市住房租賃市場平穩健康發展的若干措施》（徵求意見稿）是這方面的代表。

規範和發展住房租賃市場，正是去年底中央經濟工作會議爲“解決好大城市住房突出問題”而明確指出的方向。下一步，就是下決心全面貫徹落實。加油，大城市們。