大洗牌！這類房子，正加速貶值

原創劉博團隊

在中國房地產市場經歷深刻變革之際，一場靜悄悄的"房產大洗牌"正在上演。

在城市分化、區域分化之下，房子本身也在出現分化。

最近一段時間，住宅新規如雨後春筍般涌現，不僅給購房者提供更多樣化的選擇，也在重塑房地產市場格局。

接下來，我們一起解讀這些新規，看看未來的"好房子"到底是什麼標準，又有哪些房子正在加速貶值。

先看深圳的住宅新規， 2024版《深圳市建築設計規則》可以總結4個關鍵點：

1、提高得房率：

通過將避難層、機房等公共空間列爲"不計容面積"，減少了住宅的公攤面積，有效提高了得房率。這對購房者來說是一個利好，能夠獲得更多實際使用面積。

2、優化戶型設計：

允許更大的陽臺（超過2.4m的部分計入建築面積），這會帶來更多宜居、實用的戶型設計。凸窗進深從0.6m增加到0.8m，增加了室內空間的利用率。

3、建築高度限制：

住宅和宿舍高度限制在150m以內，這可能會導致高層住宅數量減少，促進更多樣化的住宅類型出現，如低層住宅、多層住宅、疊墅等。

4、公共空間改善：

新規定優化了城市公共通道、架空綠化/休閒等空間要求，有助於提升居住環境質量。

而在江西省住建廳發佈的《江西省商品住宅品質提升設計指引（試行）》中，對住宅設計提供了一系列細緻入微的改進措施：

1、建築高度限制：

住宅建築高度不應大於54m，以小高層和多層住宅爲主。這一規定將導致高層住宅數量減少，小高層和多層住宅增加。

2、住區設計改進：

主要出入口需要預留至少200㎡的緩衝空間；健身步道的要求（寬度不小於1.25m，連續長度不小於200m）；住宅淨高不應小於3.10m；車位配建比例不低於1:1.2；容積率控制在0.8-1.8之間，這將極大改善居住品質。

3、戶型設計優化：

分別配置生活陽臺和休閒陽臺，其中，生活陽臺進深宜大於1.50m，並預留晾曬空間；休閒陽臺進深宜大於2.40m，且不佈置生活用水器具。

廚房使用面積不宜小於5.0㎡；客廳、臥室、書房等居住空間的樓板厚度不應小於130mm，衛生間、廚房、陽臺等其他功能房間樓板厚度不應小於100mm，增強功能房間的隔聲性能。

4、建築質量提升：

提高了樓板厚度、屋面防水等級等標準，有利於提升建築質量和使用壽命。結構設計工作年限提升至70-100年，大大延長了建築的預期使用壽命。

再看江蘇省住建廳近日會同省自然資源廳、省消防救援總隊起草的《關於加強高層建築規劃建設管控的意見（徵求意見稿）》。其關鍵內容爲：

1、高度管控分級：

城區常住人口100萬以下：嚴控80米以上住宅

城區常住人口100萬-300萬：嚴限150米以上建築

城區常住人口300萬以上：禁止500米以上，嚴限250米以上建築

2、住宅高度限制：

一般不得新建100米以上住宅。新建改善型住宅原則上不高於60米（特殊區域除外）

3、嚴控超高層建築：

從嚴控制新建超高層建築，新建超高層需履行重大行政決策程序，報同級城市黨委審定，實行責任終身追究制。

值得關注的是，以上變化並非孤立事件。

在過去一年中，中國房地產市場已經歷了三個重要轉折點，爲當前的住宅新規鋪平了道路。

第一個轉折點是住房“雙軌制”的確立。

去年10月，"14號文"的發佈標誌着商品房和保障房將並行發展。

這一政策將放寬對高端房產的限制，同時大量保障房的建設將衝擊低端商品房市場。這種變化可能加劇房地產市場的分化，推動更多家庭向優質房源置換。

第二個轉折點是"7090"政策的鬆綁。

今年3月，上海率先調整中小套型住宅標準，提高了建築面積上限。深圳則完全取消了"7090政策"。

這些變化意味着過去針對商品房的諸多限制措施正在逐步放寬或取消，爲"好房子"的價格突破創造了條件。

第三個轉折點是新的住房建設標準。

就是我們上面所提到的，各地陸續出臺的新規定，在建築高度、戶型設計、公共空間等方面提出了更高要求。

這將進一步拉大新舊房產在品質和價值上的差距，可能加速舊房貶值，同時推高符合新標準的優質房源價格。

隨着新的住宅建設標準逐步實施，房地產市場將迎來一波明顯的分化。

那些樓層過高、車位比低、電梯配置不足、得房率低、居住密度大、隔音效果差的舊房產，可能面臨加速貶值的風險。

這些曾被忽視的痛點，以後將成爲影響房產價值的關鍵因素。

未來，只有位於大城市核心區、擁有優質配套的“舊房子”可能還存在價值，而符合新標準的“好房子”，特別是那些位置優越的新建住宅，很可能會突破房價的“天花板”。

這一現象也揭示一個易被忽視的本質：儘管房子具有投資屬性，但它首先是一種商品，遵循着商品的基本規律。

就像其它商品一樣，房子會隨時間老化，會因新技術和新標準的出現而顯得陳舊，也會面臨更新迭代的需求。

現在的購房者無疑是幸運的，他們有更低的首付，更低的利率，更低的房價，甚至是更高標準的“好房子”。