蛋殼總部租客排隊退租，高收低租模式埋雷
（原標題：直擊蛋殼總部租客排隊退租，破產傳聞背後：高收低租模式埋雷）
蛋殼公寓的“退租”風波仍在持續擴大。11月16日，就在蛋殼公寓“將宣佈破產”的傳言登上熱搜時，蛋殼北京總部的樓上樓下依舊人頭攢動，南都記者在現場看到，不斷有租客、業主前來辦理退租或解約事宜，10餘位保安在二層公司門口維持秩序。對於外界的質疑，當日下午4時許，蛋殼公寓通過官方微博迴應：“沒有破產，也不會跑路。”
蛋殼北京總部，不斷有租客、業主前來退租解約。
日前，有深圳的蛋殼公寓租戶唐川（化名）向南都記者爆料，他在9月中旬租了蛋殼公寓的房間，卻在10月底突遭寬帶斷網，因網絡運營商更換，前後持續半個月沒有連上。按照公寓管家的說法，目前深圳蛋殼已經無力支付寬帶費用，從10月份至今，租戶租房的押金均沒能退還成功，接下來，唐川的押金是否能夠退成功也無法保證或提供幫助。
“惡意斷網/停水”、“房租到期不退押金”、“服務費正常繳納卻無保潔”、“租約到期返現無法提取”……像唐川遭遇相同境遇的租戶，以及被拖欠租金的業主們分佈在全國各地，連日來通過各種渠道維權無果，“APP留言反饋如‘石沉大海’、客服電話打不通。”
10月14日，蛋殼公寓曾對外迴應稱：“部分合作方因與本公司存在商業糾紛，採取了過激行爲。散佈‘蛋殼跑路、倒閉’等相關不實言論、視頻、圖片，公司已報警處理。目前，蛋殼公寓經營活動一切正常。”
每天百餘人上門需求解約退租，排隊要預約
對於唐川來說，停下來的不止是網絡，“印象裡從來沒見過保潔，早就停了，但租之前完全不知情，現在還正常收取我們的清潔費。”他告訴南都記者，“據我瞭解至少全寶安區的租戶寬帶都已經停了。目前主要擔憂押金，並且希望蛋殼恢復網絡和正常保潔，而不是白收費。”
南都記者注意到，按照雙方簽訂的合同服務條款，乙方（租客）向甲方（蛋殼）每期應付服務費爲當期應付租金的10%，“服務內容包括：寬帶服務、400客戶服務熱線、保潔服務（每自然月兩次）、不因租客個人原因導致的基礎維修、管家服務……”而對於租客普遍反映的問題，蛋殼公寓相關工作人員解釋稱，斷網和保潔超時未上門，均系網絡或保潔供應商切換，已在加急處理中。
在互聯網平臺上，類似的各地租戶、房東關於蛋殼公寓的投訴在10月達到高峰，主要圍繞蛋殼公寓無法正常履約、資金無法正常流動週轉展開。同期，有關蛋殼公寓“資金鍊斷裂”、“倒閉破產”、員工工資停發的傳聞就在網絡上發酵。據報道，相繼有租戶、合作供應商、被拖欠工資的裝修/保潔等數百人前往蛋殼公寓北京辦公室討要說法。
在蛋殼公寓北京辦公室外，有蛋殼員工告訴南都記者，現在上門辦理解約退租的租客一天可以排400多人，因爲人太多，需要現場掃碼預約登記，“早上8點開始排隊，那樣還有希望當天可以排上，否則都得回去等”。南都記者掃碼發現，16日進行租戶來訪預約，後兩日的名額已經全部約滿。
一位剛與蛋殼工作人員談完賠償事宜的業主對南都記者表示，按照約定，蛋殼方面應每三個月給她支付房租，“最近一次應該是10月25日，但至今未收到，打電話也沒人接，7月都還是正常的。”“除了房租，他們需要賠償我2個月的違約金，但是對方回覆說‘沒有違約金可以賠了，只有傢俱和房間可以退還，如果要錢，建議直接走訴訟’。”另一位業主則向記者透露，從今年3月開始，蛋殼方面支付給他的租金就已有減少，並且此後一直以維修費等不同名義扣款。
（北京蛋殼公寓總部進出口被保安管控，租客/業主需取預約碼等待叫號纔可進入排隊）
天眼查工商資料顯示，11月12日，蛋殼公寓關聯公司紫梧桐（北京）資產管理有限公司新增被執行人信息，涉案標的爲571.8萬元，在本月第三次被列爲被執行人。僅在11月，該公司被上海市閔行區人民法院、北京市大興區人民法院列爲被執行人身份所涉及的標的金額已達1092萬元。此前已涉及多起房屋租賃合同糾紛、財產損害賠償糾紛。
公開資料顯示，蛋殼公寓成立於2015年，於今年年初登陸美股，募集資金超1.49億美元，是中國知名的互聯網長租公寓運營商。通過集中經營從業主處購得公寓，並將其出租給居民，提供包括清潔、維修、保養等一站式服務，營收依賴租金和服務費。截至2019年，其所運營的房源在4年的時間內增長166倍至40萬，在北上深三地經營的房源數合計佔比過半；累計服務用戶超百萬。
蛋殼公寓赴美招股書顯示，房源的擴張也推高了新房採購、租金、運營和裝修成本，2017~2019年合計淨虧損超50億元。南都記者查詢瞭解到，今年年初至今，截至美股11月16日收盤，其股價已從最高的13.9美元/股，跌至1.37美元/股，市值從27.4億美元至2.51億美元，縮水超9成。
（更新：週二蛋殼公寓逆勢上漲75.18%，報2.40美元，總市值4.39億美元。）
據瞭解，蛋殼公寓的租金付款方式包括租金貸月付、季付、半年付和年付。在一些模式中，蛋殼會與金融機構合作，與租戶籤貸款合同：金融機構將房租預付給蛋殼公寓，蛋殼向金融機構支付相應利息，租戶則按月分期償還貸款給金融機構，向蛋殼預付押金、服務費。招股書數據稱，2017年~2019年9月，分別有91.3%、75.8%和67.9%的租戶與蛋殼簽有融資租賃協議。在業主端，蛋殼需按月或按季度支付房屋租金和一定數量的押金。
然而，租金貸形式往往伴隨較高的風險，近兩年，已有鼎家、寓見、樂伽等數十家長租公寓企業（尤其是中小企業）連環“爆雷”陷資金危機、走入倒閉破產困境，從而在多地引發連鎖反應。南都記者此前多次採訪租戶瞭解到，“爆雷”方式也表現爲在租賃合同尚未到期時，租戶突然被告知因平臺資金週轉問題，房東將斷水停電並收回房間，不得不臨時另尋他處住。
有業主對南都記者透露，蛋殼的管理比較粗放，爲了搶市場佔有率，“前期找業主高價收房，然後專門找第三方公司高頻聯繫業主談降房租，每談成一個人，業務員拿幾百元的提成；同時爲了獲客，會在中介門戶網站上大量房源信息、真假難辨，先導流過來再說。”有蛋殼員工坦言，受疫情影響，房屋空置率上升，今年以來，很多長租公寓平臺不得不降價，通過“高收低租”、立減返現等方式來吸引租客，使得房子的毛利降低；另外高度依賴互聯網平臺獲客，成本高企，浪費了大量資金，降低了經營效益。
長租公寓“爆雷”源於租賃市場需求不穩定
曾有分析人士對南都記者指出，長租公寓運營方近兩年連續“爆雷”，反映出行業快速發展背後的固有矛盾：由於回報週期長，企業前期需要“燒錢”或者使用金融工具進行高額投入、追求房源的快速規模化擴張，甚至以消費者的信用風險換取其資金保障，而如果在擴張中不能保持穩定的現金流，極容易頻繁陷入風險，也令消費者蒙受損失。
知名地產分析師嚴躍進告訴南都記者，企業出現經營困難，一部分是行業造成的，一部分是管理層問題，應防範業務出現較大波動。長租公寓項目“爆雷”，最根本的問題在於租賃需求的不持續性，“一方面是租客並不穩定，或者說長租的需求沒有真正激發出來；另一方面是租金本身也難以大幅上漲，或者說長租公寓企業的經營收入是比較單一的。若後續不加以規範，確實容易引起爆雷等問題。企業經營狀況不好，實力越低、越早爆雷。”“撇開企業本身，需要防範部分投資者炒作此類企業股票。”他補充提到。
據貝殼研究院的數據，10月北京平均月租金爲79.6元/平米，環比下降3.3%，同比下降3.1%，租金在連續四個月保持上漲後，9月、10月持續下跌。隨着租賃市場轉入傳統淡季，疊加疫情影響，預計11月市場維持低溫運行態勢，11月到春節前，租賃需求將呈階段性減弱。但也有分析提到，長遠來看，隨着疫情逐漸得到控制，房屋租賃的需求仍然會逐漸增加。
“租賃市場不活躍或消沉，多少會影響企業的經營狀況的。”嚴躍進對南都記者指出，尤其是在高進低出（高價租來房子，低價租給租客）的模式下，長租公寓的項目管理難以持續，進而出現爆雷，進而也衍生出了房屋託管的問題。”企業尋求要更好的存活，應建立風險管控體系，尤其定期監測、彙報一些風險點（房源收購、企業現金狀況、租客管理情況等），有利於及時做規避；此外關鍵還是要在租售同權方面有所突破，尤其是挖掘同權領域的概念，加快長租公寓合同的備案制度建設，有助於促進租賃業務的更健康發展。
攝影/採寫：南都記者 傅曉羚
編輯：甄芹