破解失管老舊小區難題的祿長街樣本
從接管物業、提供服務到完成確權、實現收費，整整一年時間，猶如爬陡坡一般，祿長街頭條19號院這個近40年房齡的老小區終於邁出專業化物業管理的第一步。
老舊小區不僅要改得好，更要管得好，這是《北京市物業管理條例》的重要內容。失管多年的老舊小區，如何建立起物業管理長效機制？祿長街頭條19號院的探索，爲本市老舊小區精細化治理提供了寶貴經驗。
管理權移交
路面平坦整潔、車輛停放有序、樓前鬱鬱蔥蔥，走進西城區祿長街頭條19號院，第一次到訪的人很難想象，這裡曾是違建橫行、環境髒亂的“老大難”小區。
“這是上世紀80年代蓋的老小區，11棟樓分屬三家產權單位，一家產權單位用一個物業公司，‘九龍治水’，最後互相扯皮誰也不作爲。”祿長街社區居委會書記閻晨介紹。“家家都裝個地鎖，小汽車亂停，下水道堵了都沒人管。”院裡的老住戶石秀英說，年輕時樓裡樓外的事兒還可以找單位解決，現在職工們老了，企業早沒了，小區真成了“三不管”。
2016年到2019年，通過老樓改造工程，祿長街頭條19號院的硬件設施得到持續改善。“樓是改好了，怎麼讓它不再走失管的老路？專業的事還得由專業的人來幹。”閻晨說。2019年6月，天橋街道將祿長街頭條19號院列入精細化治理提升的試點範圍，在多方協調下，3家產權單位同意將小院的物業管理權統一交給一家——首開天嶽恆公司，“九龍治水”的歷史遺留問題終於化解。
挨家走訪
“產權單位同意了，小區居民也得同意，不然你這主體身份可不合規。”首開天嶽恆公司項目負責人楊進回憶，物業管理權整合後，社區相關負責人給他提了個醒。2019年11月到12月，由社區人員和物業人員組成的入戶小組挨家走訪，徵求636戶居民同意。從沒人管到有人管，居民都挺歡迎，可一提到要收物業費，意見就來了。
“這麼多年沒交過錢，咱這院也有人打掃衛生。憑什麼要給你交錢？”“你說能提供入戶維修，那是無償的麼？交錢可不幹。”楊進說，敲開住戶的家門，聽到最多的就是這兩句話。入戶小組一遍遍解釋溝通，最多的一家入戶了5次。反覆溝通中，他們發現，祿長街頭條19號院老年居民多，老人對入戶維修收不收費很在意，“從免費3次、免費5次，到積分換免費，開了三次會後我們決定，所有入戶都不收維修費，材料由居民自己購買。”
物業費標準的確定，也曾出現過波折。閻晨說，通過第三方機構的初步評估，物業費爲每月1.21元/平方米，居民們說太貴了。街道和社區多次居中協商後，最終將物業費定在每月0.81元/平方米。“想要實現從0到1，就得平衡好居民和企業的利益，爭取最大公約數。”
2020年1月1日，經過“雙過半”居民同意，即專有部分佔建築物總面積過半數且總人數過半數，首開天嶽恆公司進駐祿長街頭條19號院。第一次，這個房齡近40年的老舊小區有了專業的物業“管家”。
居民“品嚐”4個多月的物業服務後，今年4月28日，小院中的5棟央產房先行啓動物業費收繳工作，其餘6棟樓，從本月啓動了物業費收繳工作。
解歷史難題
確權收費只是第一步
房屋破敗、雜草叢生、亂停亂放……失管老舊小區是北京社區治理工作中的短板。新實施的《北京市物業管理條例》提出，老舊小區要建立物業管理長效機制，並明確公房的購房人也是業主，也得履行配合物業服務人實施物業管理等義務。
眼下，不少老舊小區開始探索建立物業管理長效機制。祿長街頭條19號院，算是推進比較順利的一個。50%、60%、71%，看着19號院平穩增長的物業費收繳率，楊進鬆了口氣：“這說明居民對咱信任，咱還得好好幹。”
然而，更多老舊小區仍處於爭取共識的階段。有的小區卡在了同意引入物業的第一關；有的小區業主雖然同意引入物業，可物業費價格談判卻僵持不下。
記者瞭解到，北京2700多個老舊小區主要分爲三大類：市級直管公房、市屬企業非經營性資產、在京央企的“三供一業”，即供水、供電、供熱和物業管理。三大類都是帶有深深歷史烙印的職工住宅。第一個烙印是職工當初以承租人身份入住，只需交納3.05元/月/平方米的租金，物業服務由產權單位負責，並沒有交納物業費的歷史。第二個烙印就是單位出資建房並“包辦”物業，隨着產權單位滅失，部分老舊小區淪爲失管小區。
“失管老舊小區要想真正建立起物業管理長效機制，必須要突破產權分散、業主無付費意識兩道坎，並就物業服務方案努力與居民取得共識。”一位物業專家分析，確權收費只是建立長效機制的第一步，只有物業持續提供質價對等的服務，才能讓老舊小區真正走向“管得好”。(趙瑩瑩)