空置率攀升租金下降 多地寫字樓市場持續遇冷
寫字樓市場往往是經濟運行的“晴雨表”。近日，《經濟參考報》記者從北京、上海、深圳、天津等地調研瞭解到，受多重因素影響，各地寫字樓空置率持續上升，個別地段甚至突破30%。業內人士建議，積極推動寫字樓市場的“供給側結構性改革”，出臺寫字樓科學發展規劃，摒棄攀比現象，引導城市理性發展樓宇經濟。
記者走訪多地發現，寫字樓空置率高、空置期長的問題不同程度存在。與此同時，寫字樓租金價格下降，許多寫字樓經營方甚至主動提出減租以維持出租率。
在廣西南寧東葛路延長線的一棟寫字樓7樓，多個辦公室的玻璃門緊鎖，寫有聯繫電話的物業出租廣告散落在玻璃門下。由於整個樓層只有幾間辦公室有人辦公，樓道顯得空蕩蕩的。記者在8樓、9樓、11樓隨機走訪發現，一個樓層有23間辦公室，往往只有七八間亮着燈。
在11樓的1120辦公室門口，記者透過玻璃看到，上一家企業留下了一顆“發財樹”，由於長期無人打理，滿地都是落葉。“因爲今年經濟不景氣，我投資的辦公室物業好不容易纔租出去，不少鄰居的物業降價也找不到合適的客戶承租，有的辦公室甚至交付多年後都沒有裝修。”南寧的一位市民告訴記者。
從事辦公樓租賃業務的南寧遠程地產客戶經理羅振思介紹，目前甲1棟、甲2棟、甲3棟寫字樓入駐率均不理想。“高樓層的商家入駐率還可以，低樓層的空置率較高。”他說，以前行情好的時候，客戶上午看好了一間辦公室沒有下定金，下午就被別人租去了，但是現在閒置半年的情況也常有。“此前寫字樓出租，一個月能成交五六單，現在成交一兩單都不容易，有時甚至沒有。”
記者走訪北京、上海、深圳、天津等地的寫字樓發現，寫字樓空置率高、空置期長的問題不同程度存在。北京、上海等一線城市核心區甲級寫字樓租賃受新冠肺炎疫情影響不大，寫字樓較高空置率主要由非核心商圈寫字樓和普通寫字樓資源大量閒置拉動。戴德樑行發佈報告顯示，三季度上海市甲級寫字樓空置率升至21.9%，比二季度上升1個百分點。
深圳寫字樓空置率仍在攀升。三季度空置率環比二季度小幅下降0.92個百分點至24.52%。在天津，寫字樓空置現象同樣不容樂觀。數據顯示，今年上半年，天津市寫字樓空置率爲36.1%。受新冠肺炎疫情影響，一些往年出租率表現較好的寫字樓也遭遇了出租下滑的困境。天津國際大廈招商負責人陳田介紹，國際大廈目前出租率爲75%，較往年低15%左右。
與此同時，寫字樓租金價格下降。受多方面因素影響，許多寫字樓經營方甚至主動提出減租以維持出租率。在北京中關村的一棟寫字樓，物業在得知一家主營國際遊學業務的企業業務萎縮後，承諾若企業再續租1年，租金將降低25%。
“今年跟往年不一樣，出現部分租戶退租的現象。同時，客戶對價格比較敏感。每平方米的平均租金降爲130元，比之前低了不少。”南寧市一棟甲級寫字樓的招商負責人說。
戴德樑行發佈報告顯示，三季度，得益於市場租賃需求的逐步回暖和新冠肺炎疫情的有效控制，北京全市及五大核心商圈市場租金雖延續了年初以來的下調趨勢，但降幅較二季度有所收窄，分別環比下降2.8%和2.9%至每月每平方米人民幣348.4元和393.2元。
在上海、廣州等一線城市，商圈租金也有所下降。三季度，上海甲級寫字樓租金環比下滑0.97%，降幅比二季度有所收窄。廣州甲級寫字樓租金小幅下調0.8%至183元每月每平方米。
此外，新商圈招商壓力大，銷售難。位於天津市新八大里商圈的一棟大廈招商經理王鈺然介紹，該寫字樓目前入駐率爲70%左右，即便如此，在附近仍屬於入駐率較高的寫字樓。
經濟下行壓力之下，投資者保持觀望態度，二、三線城市寫字樓銷售遇冷。根據易居克而瑞的研究數據，2020年1至8月，南寧市6個城區寫字樓銷售面積總計供應47.9萬平方米，成交27.1萬平方米，成交率爲56.5%。許多寫字樓面臨較大銷售壓力，位於南寧市中心城區的一個寫字樓銷售面積28萬平方米，目前成交佔比僅爲20%左右。據一位項目負責人介紹，購買人羣中投資客較多，不少人都在觀望。
資源供應過剩 行業加速洗牌
受訪人士介紹，當前各地寫字樓空置率較高的背後，有供過於求的市場因素以及產業結構不盡合理等多重誘因。
――寫字樓供大於求。今年上半年，深圳市累計吸納甲級寫字樓辦公面積約14萬平方米，超過2019年的全年吸納量。在供應量連續四年大漲的情況下，寫字樓市場逐漸飽和。
深圳市規劃國土發展研究中心總規劃師鄒兵表示，部分城市產業轉型升級速度快，原有的一些產業空間並不能充分滿足新產業業態發展需要，爲吸引更多現代金融、總部經濟、研發創新等現代服務業入駐，因而增加了商務辦公等現代服務業用地的供應量；同時，一些城市允許將舊工業區的工業用地建設成介於生產製造功能和商務辦公功能之間的創新型產業用房，其外在形式就是寫字樓。
戴德樑行華南及華西區研究部主管張曉端預計，2020年至2024年，深圳可能入市的甲級寫字樓供應量將達到791萬平方米。“由於階段性供過於求，未來幾年，深圳的甲級寫字樓將持續維持高空置率狀態。”
――疫情影響租賃活動。據第一太平戴維斯、CCEF提供的數據顯示，在包括北上廣深四個一線城市和杭州、成都、武漢等14個二線城市的18個樣本城市當中，除了南京、蘇州外，其餘16個城市的寫字樓租金跌勢已超過一年。
業內人士介紹，近年來，多地甲級寫字樓供應快速增長，但企業需求增速顯然沒有趕上寫字樓供應的增速，在寫字樓資源供過於求的當下，疫情加劇了市場的去庫存壓力。
高力國際華北區研究部董事陸明認爲，企業整體營收增速受到大環境的影響，隨着疫情防控常態化持續，社會生產生活逐步正常運行，但居民消費端仍受到一定的抑制，這些因素都從一定程度上影響到需求反彈。
――部分城市新興產業不足。天津財經大學教授叢屹認爲，一些城市目前處於產業結構的調整階段，互聯網、平臺經濟發展尚不夠完善，缺少如頭部互聯網公司、在線教育等一批能夠爲商務樓盤帶來需求亮點的新經濟業態企業。
在北京、上海、廣州等地，信息傳輸、軟件和信息技術服務業、金融業成爲寫字樓吸納主力。前期快速擴張且租戶結構以初創公司爲主的商務品牌開始出現退租撤場現象，行業洗牌現象加劇。
科學合理規劃 促進良性發展
受訪人士表示，大量寫字樓涌現，一方面增加了城市景觀和天際輪廓線，推動固定資產投資增長，展現一個地方經濟、社會發展的成就，另一方面，其暗藏的風險隱患也不容忽視。建議在控制商業樓宇數量和規模的同時，理性制定規劃城市發展路線。
南開大學濱海研究院副院長薄文廣認爲，商業樓宇本身的資金回報率並不高，許多城市的摩天大樓拔地而起，僅僅作爲城市形象的展示之用。就目前辦公資源供大於求的現狀來看，需要合理規劃進行頂層設計。
廣東省城鄉規劃設計研究院住房政策研究中心主任助理李宇嘉認爲，近年來，一些城市及其各個城區，招商引資展開了“競標賽”，新區動輒和紐約曼哈頓、倫敦金融城等標誌性區域對標。當前企業、個人在創業上心態愈發務實，靠高檔寫字樓裝飾門面獲得市場青睞並不現實。因此，各地應降低期待，放慢腳步，理性制定規劃城市發展路線。
同時，調整土地供應思路。據深圳市規劃和自然資源局副局長王策飛介紹，針對供地結構失調帶來的寫字樓供應過多，爲優化用地結構，深圳市2020年縮減了商服用地的供應量。
其次，在稅收、金融等方面出臺積極政策。廣西房地產協會副會長李景新建議，寫字樓招商可由企業分散招商轉向由政府層面統籌的集中招商，寫字樓資源閒置率高的問題持續多年，已非市場端通過自身調試能夠解決，需要政府引導“放水養魚”。龍光地產廣西區域公司營銷管理事業一部負責人陳樑認爲，金融市場的支持也至關重要。當前貸款難度大、門檻高，且利率上浮較多，給有購買寫字樓意願的客戶造成較大約束。“寫字樓方面貸款一次最多500萬元，建議金融機構適當放寬政策，以刺激市場活力。”
此外，根據市場新需求調整發展方向。薄文廣認爲，商業樓宇開發商應當走出思維誤區，不要將目光只放在建設“高大上”的項目上，也可爲新興的中小企業“量身定做”一些走“親民路線”的辦公資源。在寫字樓租賃成本不低的情況下，技術範式的變革引發了辦公形式的諸多變化：騰訊會議、釘釘等辦公軟件的出現和功能不斷完善，使一些資金不充足的中小企業失去了承租辦公場地的動力。因此，針對這一部分需求，要求開發商轉換思路，讓中小企業不再“望樓興嘆”。
（記者覃星星、樑姊、關桂峰、張超、趙瑞希、李亭、鄭鈞天採寫）