地方急了，土地零售允許個人建房賣，果然不吃土地就要吃土

樓市又一個大突破，現在私人都能直接買地開發了。

最近浙江麗水市發佈房地產文件通知，文件中扔出了一個迅速引爆市場的重磅炸彈：允許私人競拍土地。

在過去都是由房企從政府處拿地，然後經歷招標-設計-建設開發-軟硬裝修-銷售等層層環節再賣到消費者手上。

而這次新政的發佈，意思就是跳過開發商，居民個人可以直接從政府那裡拿地然後自己蓋房子。

說白了，地方政府賣地賣不動急了，乾脆直接賣給個人，不讓中間商掙差價了。

這份文件中有非常多的細節：

可以單個業主獨立購買土地，也可以多個業主聯合出資共同來買一塊土地，房子建完，政府就給你發房產證，不管你是一個人還是多個人，都可以拿到分開的獨立產權證。本質是鼓勵中產和富裕階層集資拿地。

允許建好的房子在二級市場上出售流轉。居民可以從政府那裡拿地蓋房，可以自住，也可以建好了賣給其他居民，也就是把這個當成一門生意來做，自己當“開發商”來掙差價。所以這套模式下，個人既是消費者也是開發商。

次出售地塊容積率都小於1.0，就是拿來蓋別墅和莊園的，而且政府對建設風格規劃進行放開，意味着居民可以按照自己的想法DIY建房。

拿地價格方面，這些小地塊，每塊地折算過來大概是300萬-450萬，然後算上各種建安成本，粗略估算一下，如果是自住的話大概能比買房便宜個30%，如果用於出售的話，利潤也有20%左右。

這個土拍新政，不得不說，確實是枚重磅炸彈。

那這次浙江麗水費這麼大勁是爲了個啥？很簡單，就三個字：沒錢了。

土地沒人拍，政府如果沒法“吃土地”，就只能“吃土”了。

所以不少人高喊：土地零售時代要來臨了。

不過別急，我得澆盆冷水，此類土拍政策要短期內在全國範圍內全面鋪開，並不現實。

這個政策不是新花樣，早在2011年就試水過，當時就至少有北京、上海、杭州、瀋陽、無錫等七八個城市出現過“個人拿地”的案例，因爲年代久遠，我只大概記得案例數大概有30多起；但無一例外，這些“個人”在拿地後，都沒有去建房子，而是玩起了囤地待漲的“炒地”套路，並在之後的拆遷大潮中賺的盆滿鉢滿，有的甚至影響到了當地的正常建設規劃，所以這種“個人拿地”的政策在當時很快就被叫停。正因爲這種投機主義深深刻在國人基因中，就導致了很多好的政策最後都會走偏。

不是所有城市都適合化整爲零。浙江地形多山地、多丘陵，很多土拍地塊都依附於山川形變而生，開發商不願拿這種地，拿了也容易賠本，所以化整爲零賣給居民個人不失爲上策。

但很多城市建設於平原之上，土所以往往是一整塊大的土地進行出售，開發商拿到以後可以整體進行規劃；但如果強行拆分成一個一個的小地塊賣給居民個人，不說能否全部都賣出去，即使都賣出去，各個小地塊之間的建設標準也難以統一，甚至出現各種和城市規劃“打架”的情況。

個人拿地個人建房，聽着確實很不錯，但是個人建設過程中的施工安全和房屋質量如何保障，建安標準如何確定，實施過程由誰來監管，如果出了問題由誰負責，問題房屋需不需要推倒重建，以及如何協調個人建設和公共建設的衝突等等，都是一系列複雜且棘手的問題，這也是當年衆多個人拿地案例都沒有動工建設的原因之一。

目前只有浙江麗水在試水此類個人拿地的土地新政，核心也是補充地方政府收入，而一二線城市連限購都還未完全放開，沒有太大的動力去搞“個人拿地”，而三四線城市雖然有這個動力，但是房地產市場分化大趨勢下，市場能否青睞還得打個問號。

所以，土地零售時代還，還有段距離。

但是隻要地方政府繼續沒錢，各種新花樣新嘗試一定會持續推出。

政府跟人一樣，吃飯最大，沒錢不行。