對上要交租，對下難收租 二房東直言處境尷尬
廣州輕紡交易園採取一系列復工復產措施，與商戶共克時艱。 南都記者 馮宙鋒 攝
復工復產進行到關鍵階段，中小微企業減租成了備受關注的話題。在整個生態鏈中的關鍵角色“二房東”，同樣在疫情影響下承擔了巨大壓力。
對上要交租，對下難收租，處在一個不上不下的位置，讓不少“二房東”直言尷尬，公司運營更是倍感壓力。“既有向上交租的壓力，還面臨着租客流失缺少現金流的壓力，每月面臨虧損，確實是沒遇到過的困境。”近日，南都記者對話中小微企業“二房東”，不少企業主直言困難，呼籲希望儘快在政策層面上落實減免租金倡議。
對上要交租
對下難收租
去年7月，不少媒體曾報道過廣州市海珠區創新出租屋協同共治模式——以第三方代管，推進城區微改造等工作，促進出租屋轉型升級。
廣州德臻實業投資有限公司（下稱“德臻”）就是參與改造的“二房東”之一，而在今年開年的疫情影響下，這些“二房東”也遭遇到了前所未有的生存困境。
“坦白說，現在我們想得最多的問題，就是怎麼活下去。”德臻科創園負責人胡先生介紹，該企業主要業務是商業物業開發，涉及科技園、產業園等開發經營。
2018年，海珠區加大“三舊”改造力度，其間引進了很多這樣的機構“二房東”對城中村加以改造，但項目啓動至今時間尚短，抗風險能力低、現金流緊張。德臻也參與其中，前期投入大量成本。
“有項目投資1.3個億，現在的回報期還遙遙無期，收租交租就先成了大難題。”胡先生介紹，德臻的物業主要覆蓋國有、村集體和私人三方面，分別佔比1/3。“現在收租情況，說起來確實心酸，有的項目能收兩成租，有的基本是顆粒無收。”
受到疫情影響，不只是新訂單接不到，原有的合作項目也難以維繫。“我有一個3萬方的合作項目，前兩天一個上市公司說經營不下去了，要退掉5000方。這就佔我整個項目的20%，運營壓力一下就飆升了。”
胡先生坦言，對於他們這樣的中小企業而言，如今面臨最大的困境就是運營能否維持下去的問題。“通常我們儲備的現金流不會太多，這三個月基本耗盡。馬上進入4月份，對上不能免租，對下不能收租，就等於是兩頭空了。”租客拿着減租倡議書要求“二房東”減免租金，但“二房東”作爲承租方，業主拒絕減免租金，他們也無計可施。
當下兩三個月成了能否生存下去的關鍵期。“人工、水電、稅收，我碗裡的飯在一天天地變少，但還是想分一些飯給大家吃。我們給自己的定義，就是接下來怎麼活下去。”
部分租戶毀約
在這場疫情風波下，長租公寓行業也直言“極其困難”。
“用這個詞並不是誇張，因爲長租公寓實在是個高成本低迴報的行業，經不起這樣的打擊。”廣州心中投資發展有限公司是一家以從事長租公寓經營爲主的企業，其心中公寓的負責人樑小姐介紹，其公寓大部分租給個人和企業宿舍，如今疫情影響下大家都不開工，出租率也在嚴重下降。
“還有一些租戶經營不下去，就直接毀約走人了，導致我們整個2月基本收不到租，現在已經虧了30多萬了。”
類似的“二房東”處在一個極其尷尬的角色：收不到租，免租更困難。以心中公寓爲例，承租的村集體物業佔比爲25%，還有一部分私人物業。“我們和200多位業主協商過減租事宜，只有一名業主說，願意減免2月30%的租金。”
“長租公寓行業困境是個常態，此次疫情的打擊影響會更大。”樑小姐介紹，長租公寓成本主要在租房和裝修改造兩方面。“以前房租便宜，2年左右可以回本；現在基本是市場價收樓，正常情況也得5年多回本，利潤空間已經相當單薄了。”
“二房東”承壓
有人撤退
樑小姐所在的一個經營長租公寓的羣中，有大約200個企業主，其中不少人已經開始陸續“拋盤”了。“資金還能撐得住，就大尺度降價；資金撐不住的，就直接低價拋盤了，這絕對不是一個好現象。”
“因爲市場秩序會受到很大的影響，出現惡性競爭。”胡先生也有相同看法，和他所在企業一樣經營園區管理的企業，已經有部分人正在迅速消化手中的物業。“少虧一點是一點，很多人只能低價出租，甚至低過了我們的成本價，這不就是個拆東牆、補西牆的惡性循環嗎？”
作爲一個鏈條的中間環節，對於這些“二房東”而言，如果資金壓力大到一定程度，最後一步路就是徹底退出市場。“因爲我們也有一個底線，超了底線就是崩盤。現在的情況是，開門越久虧損越大，撤資退出市場將承擔2個月的毀約押金，但也總好過強撐。”
胡先生表示，徹底退出，意味着大部分樓盤房東面臨着重新招租的選擇。“等到那個時候，重新招租真的就會容易嗎？我們現在都在想盡辦法留住自己的商鋪客戶，因爲高流失率將是一損俱損的事情。”
更大的問題在於人員安排。“因爲我們還想生存，就只能大範圍裁員，收緊支出，節約成本。”胡先生擔心，小企業如果接連破產，將會失去大量由中小微企業提供的低端就業崗位。
對人才引進也有長線影響。以海珠區爲例，多數引進企業對於提升城中村居住環境和外來務工人員的生活質量有很大幫助。不少企業主表示，一旦企業大量倒閉退出，城中村環境倒退，會對廣州吸引人才產生較大的負面影響。
應從政策層面
落實減租倡議
“說實在的，現在真的是開不了口說收租。”胡先生坦言，對於生存境況更加困難的租戶而言，再去提收租，已然成爲難以啓齒的話題。“我作爲二房東，現在大家都困境當頭，我不能做拉閘關電的事情，因爲這不負責任。”
但這場疫情的突然出現，對於參與其中的每個中小微企業而言，都是致命的打擊。呼籲儘快從政策層面落實各類減租倡議，早已成爲不少企業的共同訴求。“比如白雲區，我們瞭解到已經有一些村發文通知減租了。”
2月13日，白雲區太和鎮大源村發佈《關於大源村減免村、社集體物業租金的通知》與《減免租金倡議書》，率先提出決定減免大源經濟聯合社、經濟社集體物業2020年2月份租金，初步統計將減租200多萬元。
2月21日，白雲區嘉禾望崗經濟聯社召開民主會議，決定減免望崗經濟聯合社、經濟社集體物業2020年2月份租金及物業管理費，估算累計可免去租金金額約3000多萬元，有效地提振了當地復工復產企業抗擊疫情的信心。
對於大部分仍在承受着巨大壓力的“二房東”們來說，解鈴還須繫鈴人，如果房東方的租金可以進行減免、緩交，就可以爲大部分人爭取到生存的寶貴時間。
“法理之外，應該還有情理。這是一個共克時艱的過程，希望大家能給我們一點時間，更希望能儘快在政策層面上落實減免租金的倡議。”在胡先生看來，這次的疫情影響，也反映了大部分小企業危機意識不強，未來還需進行更充分的反思。“但至少給我們一些時間，讓我們能撐過這個階段吧。”