多地“試水”現房銷售！期房，會成爲歷史嗎？

文/龐無忌

現房銷售正在多地加速推進，這意味着期房的佔比會逐步下降。但距離期房完全退出歷史舞臺，可能還有較長的一段路要走。

現房銷售向前邁步

9月4日，深圳公共資源交易中心掛牌的一宗地在出讓環節就要求“商品住房需全部實行現房銷售”。去年8月，深圳出讓的A001-0212宗地(中鐵能建閱臻府)曾引入“競現房面積”環節，最終其現房銷售面積競至上限，佔總建築面積的四成以上。

業內人士認爲，從“部分實施”到“全部實行”現房銷售，深圳這一地塊的推出，意味着現房銷售再向前邁步。

除深圳外，“試水”現房銷售的地方還有很多。近日，湖南湘潭市發佈樓市新政稱，提高預售許可審批形象進度節點(封頂以上)，有序向現房銷售轉變。

湖南省衡陽市提出，鼓勵商品房現房銷售。江西省九江市武寧縣稱，探索商品房現售銷售試點。河南蘭考縣提出，鼓勵房地產企業銷售現房或準現房。

早在去年9月份，雄安新區已宣佈取消商品住房預售，實行現房銷售，實現“所見即所得、交房即交證”。

甘肅金昌市近日稱，2023年8月，金昌市被列爲全國首個現房銷售試點城市。全市共有8個住宅小區按比例留存了1000餘套現售房源，計劃於10月底竣工開盤銷售。此外，全市首個整體現房銷售項目也正在建設中，計劃於11月底竣工後開盤銷售。

上月，住房和城鄉建設部副部長董建國強調，有力有序推進現房銷售，指導地方選擇新的房地產開發項目，在土地出讓時就約定實行現房銷售，結合實踐制定配套政策。

現房銷售意味着什麼？

現房銷售與期房銷售相對，指的是開發商向購房者出售已經建設完成並取得入住許可的房產，而期房是指購房者購買尚處於建造之中的房地產項目。對於期房購房者來說，繳納定金、首付之後，往往需要等待至少一年所購新房方可交付。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，2023年以來，儘管房地產市場總體下行，但新變化是期房銷售下降，而現房銷售增長，二手房銷售穩定。分析認爲，這意味着真實需求仍然較大，但許多購房者出於對期房交付的擔憂，轉而購買現房或二手房。

據中指研究院統計，今年1-5月，中國商品房期房銷售2.5億平方米，同比下降31%；現房的銷售面積不僅未降反而大幅提升，1-5月現房銷售1.1億平方米，同比增長23%。前5個月，現房銷售面積佔比超三成。

據華泰證券研究報告，過去三年，現房佔商品住宅銷售面積的比重，從2021年的10.4%提升至2023年的18.7%。

因應需求變化及時調整供給端正是各地因城施策優化房地產政策的題中之義。8月下旬，住建部透露，現房銷售已被列爲構建房地產發展新模式的重點工作之一。李宇嘉表示，向現售“轉軌”，與過去樓市調控政策最大區別在於，它是房地產供給側改革，而不是需求端刺激。

國家發改委宏觀經濟研究院研究員劉琳此前表示，實施商品房現房銷售將徹底杜絕商品房爛尾斷貸風險，減少預售房交付矛盾，保護購房者利益，也有利於房地產項目品質不斷提升，制約房企盲目擴張規模衝動。

期房並不會很快“退出”

去年以來推行現房銷售政策的城市顯著增多。中指研究院市場研究總監陳文靜表示，據監測，2023年以來，北京、深圳、鄭州等地已經成交多宗現房銷售地塊，部分城市也在鼓勵支持房企現房銷售，短期來看，各地或將繼續穩步推進現房銷售，更多城市有望在土地端推出試點。

值得注意的是，這並不意味着期房會很快退出歷史舞臺。期房和現房可能在較長的一段時間內會同時存在。

內地的商品房預售制度源自香港，也被稱爲“賣樓花”。在住房嚴重短缺時代，預售制度在加快房地產建設、加快建設資金週轉速度、提高資金利用率等方面效果顯著。

經過20多年的高速發展，我國告別住房絕對短缺，預售制度功不可沒。但它也是一把“雙刃劍”，帶來了房地產開發企業“高負債高槓杆高週轉”經營模式下的一系列問題，加大了市場風險，不再適應當下的房地產市場供求形勢。

但制度的建立和退出並不能一蹴而就。當下，一些房企面臨債務和流動性問題，難以提供更長週期的建設資金，直接轉入現房銷售並不現實。陳文靜建議，對預售制度進行完善和優化，比如優化預售資金監管、調整預售門檻並優化辦理流程等，更好地保障購房人的權益。

來源：國是直通車