多個熱點城市首付已降至15%！機構稱“購房總負擔率降至歷史最低”

城市建築 每日經濟新聞資料圖

從5月20日武漢率先執行，到5月21日合肥、長沙跟進，再到5月22日西安、濟南、鄭州、長沙、昆明、南昌等多城銀行確認實施，執行“首套房首付比例降至15%”新政的城市越來越多。

此前的5月17日，央行宣佈了一系列房地產金融政策（以下簡稱5·17新政）：首付比例降至歷史最低（首套房首付款比例不低於15%，二套房首付款比例不低於25%）、取消房貸利率下限、下調住房公積金貸款利率0.25個百分點、設立3000億元保障性住房再貸款。

多位業內人士在接受《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者或記者）採訪時表示，央行5·17新政的發佈，標誌着房地產市場金融環境的重大調整，將進一步降低購房者的首付門檻，同時減輕購房者的還款壓力，“預計短期內將促進房地產市場的活躍和交易量的增加。”

多地均已開始執行首套首付15%

武漢是率先執行“首套房首付比例降至15%”新政的城市。

據證券時報，交通銀行、招商銀行等多家銀行的武漢支行確認於5月20日已經開始執行5·17新政，即首套房首付比例不低於15%，房貸利率爲3.25%；二套房首付比例不低於25%，房貸利率爲3.35%。

5月21日，據澎湃新聞，建設銀行等銀行的合肥支行宣佈，從當日起首套住房房貸首付比例最低至15%，房貸利率爲3.45%；二套住房房貸首付最低比例爲25%，房貸利率爲3.65%。不過，合肥各家銀行的行動並不統一，部分銀行表示尚未收到調整首套房首付比例的相關通知。

另據財聯社，5月21日從長沙多個房產中介及銀行個貸經理處獲悉，該地目前首套及二套房首付比例分別爲15%、25%。同時，首套房貸利率由3.75%降爲3.65%、二套房貸利率由4.1%降至3.95%，自當日起執行。

5月22日，更多城市跟進執行“首套房首付比例降至15%”新政。

據財聯社，鄭州多家銀行當日表示，目前鄭州已開始執行央行5·17新政，首套房首付比例降至15%，二套房首付比例降至25%；但商貸的房貸利率暫未調整，首套房貸利率仍爲3.45%。西安多家銀行表示，自前西安已開始執行央行5·17新政，首套房首付比例降至15%，二套房首付比例降至25%；但房貸利率尚未收到調整通知，要以具體購房簽約時的政策爲準。

另據貝殼財經，南昌已有多家銀行執行首套房貸首付比例15%、二套房貸首付比例25%的新政。目前南昌的首套房貸利率普遍爲3.65%，二套房貸款利率普遍爲4.15%。

在昆明，多家銀行已開始執行首套房貸首付比例15%、二套房貸首付比例25%的新政。目前昆明首套房貸利率普遍爲3.6%，二套房貸款利率普遍爲4.15%。

此外，廈門市住房公積金中心當日發佈通知顯示，申請住房公積金貸款購買本市首套住房的，最低首付款比例爲15%；申請住房公積金貸款購買本市第二套住房的，最低首付款比例爲25%。政策自2024年5月22日起執行。

不過，據記者瞭解，雖然目前一線城市尚未執行房貸首付新政，但已有樓盤按照首套房首付比例15%進行儲客。

上週末（5月18日—19日），每經記者實地走訪深圳部分樓盤發現，已有開發商按照15%首付讓購房者提前鎖定房源，如果在一定期限內（一般是一個月）該政策並未落實，則所繳納首付款項會按照原路徑退還購房款。

在上海浦東新區北蔡鎮，新楊思•上園項目現場一位銷售人員向每經記者介紹，上週末項目現場共迎來100多組購房者，“很多人來諮詢5·17新政的內容，回答最頻繁是關於首付比例的問題。”

值得注意的是，在5·17新政發佈的當日下午，河南省省直機關住房資金管理中心及省內多地相關部門就宣佈下調公積金貸款利率。首套個人住房公積金貸款利率：5年期以下（含5年）由現行的2.6%下調至2.35%，5年期以上由現行的3.1%下調至2.85%；第二套個人住房公積金貸款利率：5年期以下（含5年）由現行的3.025%下調至2.775%，5年期以上由現行的3.575%下調至3.325%。

據不完全統計，目前包括北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，合肥、成都、蘇州、重慶等二線城市，以及江西、河南等省，已同步下調公積金貸款利率。

“購房總負擔率歷史最低”

“最低首付比例優化後，可降低居民購房門檻，有助於提振住房消費。”在5月17日舉行的政策吹風會上，人民銀行副行長陶玲表示，住房貸款最低首付比例調整後，地方政府仍可據此進行因城施策。在政府確定的首付比例下限基礎上，商業銀行可根據客戶風險狀況自主決定具體的首付比例。

針對多地開始執行房貸首付比例和貸款利率新政，業內普遍表示，接下來大部分城市將跟進，普通二線城市和三四線城市或優先進行政策調整。

“商品房市場一直存在‘買漲不買跌’現象，若直接降低房價會影響潛在購房者的市場預期，從而延緩入市。降低首付比例和房貸利率、放開限購等措施都是降低購房門檻，可以新增市場購買力。”建誠晟業總經理苑承建向每經記者表示，從市場整體來看，未來還可能會繼續降低房屋流轉成本和門檻，比如取消個稅、出售時限等，主要目的是讓市場更加順暢運轉，從而進一步提高消費者的信心。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜在接受每經記者採訪時表示，多地將首付比例調整至15%，這一舉措對於購房者來說是一個利好消息，不僅降低了購房者的首付門檻，同時還減輕了購房者的還款壓力，對樓市的影響是積極的，可以促進房地產市場的活躍度和交易量的增加。

“目前多數政策表現爲降首付、降利率、放開限購等，多數城市對新房限價仍較爲嚴苛，這是因爲限價是政府爲了穩定房價、避免出現大漲大跌而採取的措施。”

“購房總負擔率降至歷史最低。”據廣發證券研報推測，設房屋總價不變（100萬元），對於限購城市來說，首付+前5年/30年貸款還款金額的總負擔，從2021年9月的54.5萬元下降至2024年5月的38.2萬元，累計下降幅度爲30%；若按揭利率進一步下降40個基點，累計下降幅度將達32%，降首付及利率對於購買力的提升作用明顯。

“考慮房價、收入的影響後，衡量購房總負擔率（首付/收入+前5年還款/收入）降至3.0x，低於2008年週期底部（3.2x）。利好因素的疊加，量變引發質變，行業量價有望企穩復甦。”廣發證券在研報中表示，這個比率下降意味着相對於家庭年收入，購房的初期成本（首付加上未來5年內預期的還款額）佔家庭年收入的比例減輕了，從2008年週期底部的3.2倍降到了現在的3.0倍。

記者|陳榮浩