「e公司觀察」是否取消公攤計價不重要

最近多地宣佈要拿公攤開刀，取消公攤計價或者逐步推進取消公攤計價，銷售房屋時按照套內面積計價。在總價不變的情況下，是否取消公攤只是計價方式改變。更重要的是讓室內面積更透明，讓購房者更有獲得感。

房產產權證上會寫明實用面積和公攤面積，如果只是取消公攤面積計價，單價提升，不過是改變了一種計價方式而已。

如果取消公攤的行爲，鼓勵開發商減少公攤，那是以降低小區質量爲代價，損害了整個小區品質，也會讓購房者付出代價。

公攤面積包括大堂、會所、風雨連廊、電梯/消防通道，高層需要更多天梯，還需要消防層，都會增加公攤面積，所以沒有電梯的老房子得房率高，而有電梯的新房子得房率低，越是高層，得房率越低，一些高層得房率已經下降到72%、 70%左右。有媒體做過調查，廣州840多個戶型產品，得房率在70%—80%的戶型產品有524個，60%—70%的有7個。

山東青島市民購買一套110.25平方米住宅，經過測算，實際套內僅有61平方米左右，3間臥室沒有一間超過9平方米，主臥甚至無法放下雙人牀。合同上顯示的套內面積75平方米，她實際測量的61平方米，差值主要爲牆體，不僅室內牆體，外牆的一半厚度計入套內建築面積。

購房者買入房子，就如同買了榴蓮和柚子，不知道皮有多厚，打開新房就如同開盲盒一般。實際上能住人的主要是內部空間，而不是公攤。公衆對公攤很反感，特別是對公攤不透明的情況更難以接受。

而另一方面，公共設施非常必要，比如電梯數量牽涉到高層居民的幸福感，避難層牽涉到居住者的安全，會所設施等反應了一個小區的臉面。

小區報建審批時，會嚴格控制容積率，住宅面積有上限。政策有規定，開發商有對策，通過送陽臺面積和飄窗的方式，儘量送點面積，不過贈送尺寸政府也有定數，不能超過。有些開發商會用設備間、入戶花園等方式增加面積。

同樣的建築面積，不同歷史時期、不同開發商修建的住宅，實用面積差異非常之大，有不少實用面積超過100%的住宅，有一些開發商也以善於“偷面積”著稱，這直觀的顯示到房間數量、大小等方面。但近些年因爲管理嚴格，開發商很難動手腳，剛需類住宅房間一般都很逼仄，需要把牀鋪和飄窗結合起來設計。

在房地產滯銷的大背景下， 去年住建部提出建設“好房子”，從去年至今，北京、廣州、深圳、成都、貴陽、福州等城市相繼出臺了新建築標準，廣州、深圳放寬了層高、陽臺等指標，有些城市規定架空層等公共空間不計入容積率。

有些項目緊急修改設計，得房率基本上超過100%，廣州某樓盤實用面積最高達140%。

在新規之下，通過計入容積率政策調整，很快解決了公攤難題，以前購房者盼望不要有公攤，現在公共設施不變的情況下，實用面積增加了，得房率超過100%，不僅相當於沒有公攤，還相當於送了面積。如果此時再按照套內面積計價，將會導致價格上漲。

在按照建築面積計價單價不變的情況下，得房率提升，相當於變相降價，可以促進銷售，可以讓政府推出的土地能銷售出去。不過對於現存低得房率的存量一二手房源並不友好。

市場非常靈敏，不同得房率的樓盤，市場價值差異很大。比如得房率高的樓盤，按建築面積計算的單價會更高，比如深圳恆裕濱城，而得房率低的樓盤，房價會下降，比如位於惠州十里銀灘臨海的一些住宅。

在深圳，小產權交易一直都是按照室內面積計算，因爲小產權沒有公共面積，開發者會盡可能減少公共配套。

對於購房者來說，按照套內面積計價心理上會更容易接受，但也需要甄別公共配套是否有水分。

所以更重要的是，在不犧牲公共配套的情況下，能讓購房者花更少錢得到更多實用面積。