法拍房規模繼續增長 機構稱三、四線城市受衝擊大

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

據相關統計數據，近年來法拍房供求規模連創新高。2023年全國住宅類法拍房成交金額達到1500億元，同比增長10%。今年上半年，法拍房掛拍規模繼續增長。

《中國經營報》記者注意到，雖然法拍房目前整體交易規模不到全國一二手房交易總量的1%，但隨着掛拍房源大幅增加，在供給側已與在售新盤形成直接競爭關係，其中三、四線城市法拍房對新房市場衝擊最高。

規模上升、成交率下滑

根據市場機構克而瑞近日公佈的監測數據，上半年，全國法拍房掛拍規模達20.2萬套，同比增加12%。

分城市來看，二線城市中，鄭州、廈門、福州和蘇州等城市法拍房規模明顯增加，同比增幅均在四成以上。典型如鄭州，2024年上半年掛拍套數高達5178套，同比2023年同期高達43%。福州掛拍量也高達2835套，同比增幅更加突出，高達63%。

隨着掛拍量的增長，法拍房的成交率也如新房市場一樣出現下滑。據CRIC抽樣調查數據顯示，2024年上半年法拍房掛拍套數20.2萬套，除尚未開始和正在進行的，有效掛拍量16.6萬套，成交2.8萬套，平均成交率17%，較去年同期下降7個百分點。

不過，寧波、溫州、台州、上海、杭州、紹興等城市表現較佳，法拍房成交率超過40%。

比如今年上半年，上海法拍房平均成交率46%，遠高於全國平均水平，在一、二線城市中明顯領先。分總價段來看，300萬—500萬元總價段成交率最高，達到59%，折價率也相應最低，爲28%。據克而瑞一位分析師介紹，該總價段是大多數上海剛需首置購房羣體的第一選擇，能夠在這一總價段以七折的價格購房，自然關注度也相應更高。

對新房市場衝擊幾何？

法拍房大量入市，是否會對城市新房市場造成衝擊？不同城市、不同價位段的房源受影響的情況各異。

據瞭解，相比於目前全國一、二手房15萬億元以上的交易規模來看，年交易量約1500億元的法拍房還不到交易總量的1%。不過，上述克而瑞分析師指出，從結構性角度，在某些法拍房交易份額變動較大的城市或產品類型，隨着法拍房供求規模的增加，對於新房市場的影響勢必更爲突出，並直接影響部分產品的去化速度。

其中，一線城市各總價段差別不是特別大，不過1000萬—2000萬元總價段產品成交率達38%，在各總價段中成交率最高。據瞭解，一線城市法拍房對新房市場的衝擊相對較小，各面積段的市佔率均小於二、三線城市，其中70—150平方米法拍房交易量不及新房交易量的1%。

不過，一線城市中，上海70平方米以下產品受法拍房影響較大，法拍房需求擠佔率超過兩成。考慮到目前上海已經基本停供70平方米以下的小戶型產品，2024年上半年該面積段產品的新房成交套數佔比僅爲1%，更多的小戶型需求由法拍房和二手房承接也在情理之中。

二線城市則是200萬—300萬元總價段產品成交率最高，達28%。據瞭解，二線城市各面積段法拍房的影響居中，法拍房交易量達到新房交易量的2%左右，其中70平方米以下產品的需求擠佔率較高，達到3.8%。

比如長沙市場，上半年70—90平方米法拍房需求擠佔率較高，達到41%，主要是由於2024年上半年長沙該面積段成交量較小，不足全市成交套數的1%。而從法拍房實際成交套數來看，長沙70—90平方米和70平方米以下相當。

另外，如鄭州市場，2024年上半年鄭州僅有13%的法拍房順利成交，成交率低於全國平均水平4個百分點，在二線城市中處於墊底水平。就法拍房成交量（套數）而言，鄭州法拍房掛拍量不到房屋成交總量的1%，低於二線平均水平。從這一點來看，雖然鄭州法拍房掛拍量較大，但其在房產交易體系中仍然只扮演着相對較小的角色，對市場影響不大。

三、四線城市則是100萬—200萬元產品成交率最高，達21%。據瞭解，三、四線城市法拍房對新房市場衝擊最高，平均需求擠佔率達到了2.7%，其中180平方米以上的大戶型產品需求擠佔率更是達到了8.4%。

據克而瑞分析師介紹，三、四線城市方面，“兩頭翹”的曲線特徵最爲明顯，100萬元以下的法拍房對新房的需求擠佔率達到4%，其中50萬元以下法拍房對新房的需求擠佔率更是高達13%。近年來三、四線城市房價的快速下行，以及經濟發展進一步向高能級城市集中，使得三、四線低總價法拍房數量日益增多。三、四線1000萬元以上法拍房對新房需求的擠佔率達到5%，其中2000萬元以上法拍房的需求擠佔率更是高達22%。

（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：翟軍）