房產律師解析一起查封債務人房屋，其他債權人起訴執行異議案例

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

在北京市，一起圍繞房屋執行異議的法律糾紛引起廣泛關注。原告是陳婉慧，被告是李涵宇，案件涉及一處位於北京市A 號房屋（以下簡稱案涉房屋）。

事情緣起於案外人宋啓剛因無力償還陳婉慧的借款，決定將其繼承所得的案涉房屋抵償給陳婉慧，用以償還485.1253 萬元的借款。之後，宋啓剛將案涉房屋交給陳婉慧使用。爲減少稅款支出，雙方約定 2 年後宋啓剛配合陳婉慧辦理房屋過戶登記手續。然而，當陳婉慧要求宋啓剛履行過戶手續時，卻發現宋啓剛已將案涉房屋抵押給了李涵宇，且尚未解除抵押。

儘管宋啓剛承諾會盡快解除抵押登記並配合辦理過戶，但最終並未兌現。2021 年 7 月 12 日，陳婉慧發現案涉房屋門上張貼了公告，房屋即將被拍賣。陳婉慧認爲自己是案涉房屋的所有權人，法院無權對該房屋採取強制措施，於是向法院提起訴訟，請求停止對案涉房屋的執行，並解除查封措施。

二、原告訴求及理由

（一）陳婉慧的訴訟請求

1. 停止對原告享有所有權的位於北京市 A 號房屋的執行，並解除查封措施；

2. 訴訟費由被告承擔。

（二）原告主張的事實和理由

陳婉慧稱，宋啓剛因無法償還借款，將案涉房屋抵償給自己。此後，自己一直等待宋啓剛解除抵押後辦理過戶，期間基於對宋啓剛的信任，並未強迫其立即解押。但宋啓剛最終未能如約履行，導致房屋面臨被拍賣的局面。陳婉慧堅信自己作爲房屋的實際所有權人，法院不應採取針對該房屋的強制執行措施。

三、被告辯稱

被告李涵宇答辯稱，不同意原告的訴訟請求。李涵宇認爲，原告所述情形不符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十七條、二十八條排除強制執行的條件，具體理由如下：

1. 合同形式問題

原告和宋啓剛在案涉房屋查封前並未簽署正規的房屋買賣合同，僅存在2018 年 6 月 13 日的欠條，這種形式並非法律規定的合法有效的房屋買賣合同形式。

2. 房屋佔有情況

原告並未在案涉房屋查封前合法佔有該房屋。原告提交的物業費繳納記錄是2021 年的，裝修合同的簽署時間也是 2021 年，這些證據無法證明其在查封前已合法佔有房屋。

3. 價款支付問題

原告並未支付全部房屋價款，其提交的欠條、協議書存在倒籤的可能性。案涉房屋的市場價格約爲800 萬元，但欠款金額明顯低於市場價格，這使得交易的真實性存疑。

4. 權利行使與責任問題

李涵宇取得房屋抵押登記時，房屋登記在宋啓剛名下，原告存在怠於行使權利的情況，不構成非因原告自身原因導致無法過戶的情形，應當自行承擔相應的後果。

四、法院查明情況

1. 債務與抵債協議情況

2016 年 6 月 13 日，宋啓剛出具欠條一張，內容顯示：截至 2016 年 6 月 13 日，其共欠陳婉慧現金 2133000 元（現金），並承諾在出售繼承的父母位於北京×××的兩套房屋後，還清全部借款本金及利息，利息按月息 1.5%計算。

2018 年 1 月 1 日，宋啓剛與陳婉慧簽署協議書一份，明確截至 2017 年 12 月 31 日，宋啓剛共欠陳婉慧借款本金 698.4253 萬元，利息 57.591 萬元。因宋啓剛外債過多，無法週轉，同意將繼承的案涉房屋抵給陳婉慧，抵債金額爲 485.1253 萬元，剩餘 213.3 萬元借款本金和 57.591 萬元利息在宋啓剛出售繼承的另一套房屋（A 號房屋）後償還。在償還全部借款前，宋啓剛繼續按照月利率 1.5%向陳婉慧支付利息。同時約定，陳婉慧即日起可使用該房屋，兩年後可要求宋啓剛配合辦理過戶登記手續；若陳婉慧自願承擔所有過戶稅費，也可隨時要求辦理過戶；不過，因宋啓剛對房屋有特殊感情，陳婉慧不到萬不得已不得將房屋賣給第三人；若宋啓剛資金週轉開後想辦法買回房屋，陳婉慧不得以任何理由拒絕，屆時按照市場價值確定房屋買賣價格。

2. 證據提交情況

原告爲證明其實際出借款項以及宋啓剛還款的事實，向法院提交了銀行流水，並表示除銀行轉賬的500 餘萬元外，其餘部分爲現金支付。爲證明其實際佔有房屋，原告提交了 2021 年 5 月 10 日某項目部出具的證明以及 2021 年 1 月 29 日簽署的家庭裝修合同。證明內容顯示：案涉房屋（房主劉芬，宋啓剛母親）2019 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日的物業費 3843.15 元，2019 - 2022 年度供暖費 4877.10 元，已於 2021 年 3 月 18 日由陳婉慧繳納。

3. 抵押與執行相關情況

2018 年 1 月 17 日，不動產登記證明顯示李涵宇登記爲案涉房屋抵押權人，被擔保數額 700 萬元。李涵宇向法院提交了宋啓剛戶口本複印件，顯示宋啓剛婚姻狀態爲未婚，同時提交了 2018 年 1 月 15 日中國人民銀行徵信中心出具的個人信用報告，也顯示宋啓剛婚姻狀況爲未婚。

2021 年 4 月 29 日，北京市第二中級人民法院作出判決書，確定了宋啓剛欠付李涵宇的款項數額。因宋啓剛到期未履行相關義務，李涵宇向法院申請執行，法院立案執行。在上述案件執行過程中，原告陳婉慧向法院提出執行異議，法院作出（裁定書，駁回了陳婉慧的異議請求。陳婉慧據此提起本案訴訟。

五、裁判結果

駁回原告陳婉慧全部訴訟請求。

案件分析

從律師專業角度來看，本案的爭議焦點主要集中在兩個方面：一是案涉以房抵債協議書的性質認定，二是陳婉慧對案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益。

首先，關於以房抵債協議的性質。陳婉慧認爲在宋啓剛未還款的情況下，以房屋抵償債務，房屋應歸自己所有。然而，從法律角度分析，以物抵債的設立目的在於消滅舊的金錢債權，它本質上是作爲履行原來金錢之債的一種方法，債權人通過以物抵債享有的仍然是金錢之債。根據物權相關法律規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，才發生效力；未經登記，不發生效力（法律另有規定的除外）。因此，即便按照陳婉慧的主張，她也僅僅是對宋啓剛享有債權，而並未實際取得案涉房屋的物權。而且，本案的情形不屬於房屋買賣合同關係排除執行的範圍，也不能隨意擴大適用《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》二十八條相關規定。

其次，從債權的對抗性來看。李涵宇對宋啓剛享有的債權已經過判決書確認，並且李涵宇對案涉房屋依法辦理了抵押登記，在案件審理過程中還對涉案房屋進行了保全查封。相比之下，陳婉慧對宋啓剛享有的債權無法對抗李涵宇對宋啓剛享有的債權以及李涵宇在案涉房屋上設立的抵押權。

綜上所述，陳婉慧對案涉房產並不享有足以排除強制執行的民事權益，法院駁回其訴訟請求是符合法律規定和案件事實的。

辦案心得

在代理此類涉及房屋執行異議糾紛案件並爭取到勝訴結果的過程中，有以下幾點深刻的辦案心得：

其一，深入理解物權與債權相關法律是關鍵基礎。在處理這類案件時，必須對《民法典》中關於物權變動規則、債權的性質與效力以及兩者之間的關係等法律條文有深入透徹的理解。只有準確把握這些法律規定，才能在複雜的案件事實中迅速判斷當事人之間的法律關係，爲案件分析和策略制定找準方向。例如在本案中，明確以房抵債協議下債權與物權的區別，是判斷原告是否享有排除強制執行權益的重要依據。

其二，全面細緻審查證據是重中之重。此類案件證據繁多且複雜，涉及欠條、協議書、銀行流水、不動產登記證明、各種繳費證明以及與房屋相關的其他文件等。需要仔細審查每一份證據的真實性、關聯性和合法性，挖掘證據背後隱藏的信息。比如本案中對原告提交的欠條和協議書的形成時間、內容合理性進行分析，以及對其證明實際佔有房屋的物業費和裝修合同證據的時間點審查，都是通過證據細節影響案件走向的關鍵步驟。通過對證據的全面把控，能夠準確發現對方證據的漏洞和自身證據的優勢，從而在庭審中佔據主動。

其三，精準把握法律適用與類推界限是核心要點。在案件審理過程中，涉及到法律規定的具體適用問題，特別是對於一些類似規定（如執行異議和複議相關規定）的理解和運用。要準確判斷案件事實是否符合法律規定的具體情形，不能隨意類推擴大法律適用範圍。像本案中對於《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》相關條款的適用分析，需要依據嚴格的法律解釋和類似案例的參考，避免因錯誤的法律適用導致案件走向不利。

其四，靈活應對庭審變化與有效溝通是重要策略。庭審過程充滿變數，對方可能提出新的觀點或證據，法官也可能提出針對性的詢問。這就要求律師具備良好的應變能力，能夠根據庭審實際情況迅速調整應對策略，保持清晰的邏輯和流暢的表達。同時，與法官和對方當事人的有效溝通也至關重要。在庭審中，通過清晰準確地闡述觀點和法律依據，使法官理解並認可自己的主張；在適當的時候與對方當事人溝通，瞭解對方的立場和可能的和解意願，爭取最佳的案件結果。