北京房產律師解析：債務人利用居住權阻礙執行，法院如何判其無效

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件梳理

原告陳宇旭、林婉麗是被告陳悅君的父母，趙斌是陳悅君的丈夫。2008 年 10 月，雙方共同出資購買位於北京市海淀區 S 號的房屋，總價款 2804875 元，首付款 846277 元從陳宇旭的銀行賬戶支付給北京 M 公司。入住後，房屋裝修、物業費、水電費等開支雙方均有分擔，以原告出資爲主，且自 2008 年 8 月起雙方一直共同居住於此。因原告無北京購房資格，未能在房產證上加名。2020 年 10 月 20 日，雙方簽訂協議，明確原告在涉案房屋佔 70% 份額，被告佔 30% 份額。2021 年 9 月，被告向原告出示判決書，稱法院已查封涉案房屋，若不還款將被拍賣，於是向原告借款 260 萬元。但被告借款後既未清償債務，也未解決房屋出售問題。原告擔憂自身權益受影響，遂訴至法院，請求確認協議有效並按約定比例分割房屋。第三人孫啓峰稱，原告與被告惡意串通，僞造證據、虛假陳述，目的是幫被告逃避法院生效判決的執行。涉案房屋實際由陳悅君出資購買，陳悅君多次向陳宇旭賬戶轉賬用於支付購房款，且北京房產限購政策在 2011 年 2 月才實施，晚於購房時間，原告稱因限購未登記產權的理由不成立。

二、爭議焦點

《協議書》是否有效：原告認爲協議基於共同出資行爲簽訂，合法有效；第三人主張原被告惡意串通，損害其利益，協議應無效。

房屋應否按協議約定比例分割：原告要求按協議分割房屋；被告雖同意協議有效並分割房屋，但第三人認爲原被告此舉是爲逃避債務，不應支持。

三、裁判結果

2020 年陳宇旭、林婉麗與陳悅君、趙斌簽訂的《協議書》無效。

四、案件分析

（一）共同購房意思表示存疑

涉案房屋由陳悅君與M 公司簽訂協議購買，所有權登記在陳悅君名下。原告在起訴和庭審中對未登記產權的原因陳述不一，且原被告均未提供證據證明 2008 年購房時有共同購房的明確意思表示。這使得共同購房的基礎存在不確定性。

（二）購房資金性質不明

即便購房時有原告出資，但雙方對該款項性質、權屬未明確約定，也未達成合意。資金來源的不清晰，無法有力支撐原告對房屋份額的主張。

（三）房屋使用情況與所有權無關

根據雙方當庭陳述，原告居住使用房屋主要是基於協助照顧外孫等原因，並非基於房屋所有權。這進一步說明原告在購房時對房屋所有權的主張缺乏依據。

（四）協議書形成背景存疑

協議書形成於2020 年，此時陳悅君、趙斌已知曉房屋查封且涉訴，林婉麗作爲相關當事人法定代表人出具過書面材料，應知曉涉訴情況。協議內容中對居住權的設立及相關約定，在房屋已被查封且所有權人負有債務的背景下，存在惡意串通損害第三人利益的嫌疑。

（五）居住權對所有權的限制

居住權作爲用益物權，會對所有權行使產生限制。原告主張即便按協議享有份額也不影響被告履行債務，但考慮到居住權對房屋處置等方面的限制，法院認爲該主張不成立。

綜上，法院認定原被告在明知房屋被查封、所有權人負有債務的情況下籤訂協議書，屬於惡意串通損害第三人利益，協議無效，駁回原告要求確認協議有效並分割房屋的訴求。

五、勝訴辦案心得

深入審查合同簽訂背景：在處理合同糾紛時，要全面瞭解合同簽訂的時間、背景及當事人當時的狀況。本案中，協議書籤訂時房屋已被查封且涉訴，這一背景對判斷協議效力至關重要。通過深入審查，發現原被告存在惡意串通的嫌疑。

嚴格覈實當事人陳述一致性：當事人在訴訟過程中的陳述應保持一致且符合事實邏輯。本案原告對未登記產權原因的不同陳述，引發了對其主張真實性的懷疑。在辦案中，要注重審查當事人陳述，對不一致之處深入追問，以查明事實真相。

準確把握法律關係和權利性質：明確不同法律關係和權利的性質及相互影響。本案涉及房屋所有權、出資關係以及居住權等，準確理解居住權對所有權的限制，有助於判斷當事人行爲的合法性和協議的效力。