政策原因無法保證學區房入學？需支付違約金？北京房產律師解析

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案例詳情

（一）原告訴稱

原告林某、周某向一審法院起訴請求：

1. 判令陳某承擔因其承諾的交易房屋學區情況不實的違約責任，向林某、周某支付房屋總價款 20%的違約金 1636000 元。

2. 訴訟費由陳某負擔。

林某、周某上訴請求：撤銷原判，改判支持我方一審的全部訴訟請求。事實和理由：一審判決對“購買學區房之目的”解讀錯誤，目的是交易房屋在 2021 年 5 月 8 日對應的入學名額爲約定的 5 所學校，且入學名額未被使用。陳某違反約定事實明確，應承擔違約責任。

（二）被告辯稱

陳某辯稱，同意一審判決，不同意林某、周某的上訴請求。

中介公司述稱，同意一審判決。

（三）法院查明

2021 年 5 月 8 日，林某、周某（買受人）與陳某（出賣人）經過中介公司的居間服務，簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》。

《北京市存量房屋買賣合同》約定：出賣人陳某將位於北京市西城區一號房屋（以下簡稱涉案房屋）出售給原告。合同第四條成交價格、付款方式及資金劃轉方式約定：

（一）經出賣人和買受人協商一致，該房屋成交價格爲5000000 元整。

（二）經出賣人和買受人協商一致，該房屋傢俱、家電、裝飾裝修及配套設施設備等作價3180000 元，上述價款買受人一併另行支付給出賣人。

（三）買受人向出賣人支付定金1000000 元。剩餘房款如全部或部分通過存量房交易結算資金專用存款賬戶劃轉，買賣雙方應簽訂相關存量房交易結算資金劃轉協議。

（四）買受人的付款方式爲：商業、公積金組合貸款。

（五）關於貸款的約定：買受人申辦的抵押貸款，由貸款機構按其規定將該部分房款直接支付給出賣人，買受人擬貸款2000000 元。

第六條房屋的交付：出賣人於辦理完畢該房屋所有權轉移登記手續後當日交付給買受人。

第七條違約責任對於逾期交房、逾期付款的違約責任進行了約定。

第九條約定了辦理房屋轉移登記的時間爲自本合同簽訂之日起60 日內。

第十條約定現出賣人可查詢到的戶籍登記情況爲1 冊 1 人，雙方同意遷出現有戶籍。出賣人遷出現有戶籍的，承諾於辦理該房屋不動產轉移登記之日起前 30 日內，向房屋所在地的戶籍管理機關辦理完成本房屋相關的所有人現有戶籍遷出手續。

《補充協議》約定：陳某（甲方）與林某、周某（乙方）買賣涉案房屋的成交總價款爲8180000 元，關於定金：乙方於 2021 年 5 月 8 日將第一筆定金 100000 元以自行劃轉的方式支付甲方。乙方於 2021 年 5 月 21 日前將第二筆定金 900000 元以第三方擔保支付的方式支付甲方。關於首付款：乙方於不晚於不動產權轉移登記辦理完畢前 2 個工作日將第一筆首付款 4280000 元以理房通的方式支付甲方。關於繳稅和不動產轉移登記：雙方約定於本合同簽訂之日起 60 日內，共同辦理房屋不動產轉移登記手續。

違約責任約定：

1. 甲乙雙方任何一方逾期履行本補充協議約定義務的，每逾期一日，違約方應按日計算向守約方支付房屋總價款萬分之五的違約金。

2. 甲方若出現下列情形之一的，甲方構成根本違約，且乙方有權以書面通知的方式解除房屋買賣合同：

（1）甲方提供的該房屋不動產權證書，原購房合同等相關產權證明手續不真實、不完整、無效，導致乙方無法取得房屋所有權的。

（2）該房屋被查封或限制轉讓，導致乙方無法取得房屋所有權的。

（3）逾期履行本補充協議第二條約定的義務超過十五日的。

（4）甲方在辦理不動產轉移登記前擅自將該房屋抵押給第三方，導致乙方無法取得房屋所有權的。

（5）拒絕將該房屋出售給乙方或者擅自提高房屋交易價格的。

（6）將該房屋出售給第三方的。

第五條其他：……。

2021 年 5 月 8 日，陳某作爲甲方，林某、周某作爲乙方簽訂《關於交易房屋入學名額的約定》，甲方確認：

1. 交易房屋（西城區一號）在合同簽署之時對應的入學名額爲北京市西城區某小學學校，且交易房屋入學名額未被使用。

2. 甲方承諾的學區情況、學區名額不屬實，或甲方逾期遷出戶口，致使乙方無法實現購買學區房之目的的。甲方出現上述約定的，屬於根本違約，甲方應在違約行爲發生之日起十五日內，以相當於該房屋總價款的 20%向乙方支付違約金；丙方收取乙方的所有費用不予退還，由甲方直接賠付乙方。

2021 年 5 月 23 日，陳某的戶口從涉案房屋遷出。

2021 年 5 月 31 日，涉案房屋過戶至林某、周某名下，二人各佔 50%的產權份額。

另查：

一、2020 年 4 月 30 日，北京市西城區教育委員會發布《北京市西城區教育委員會關於西城區 2020 年義務教育階段入學工作的實施意見》，小學入學方式及程序分爲：

①寄宿學校入學。符合西城區入學條件的本市戶籍適齡兒童，可在規定時間內自願報名申請到寄宿學校入學，區教委根據招生計劃通過電腦隨機派位錄取，錄取結果在招生學校公示。

②學區派位入學。符合西城區入學條件的本市個人居民戶籍適齡兒童，可自願選擇報名參加學區派位入學，通過電腦隨機派位錄取。錄取結果在招生學校公示。

③片區內登記入學。符合西城區入學條件的本市個人居民戶籍適齡兒童，根據小學新生登記入學通告公佈的招生服務範圍，由其法定監護人在規定時間內到學校提交登記材料（每名適齡兒童只到一所學校登記）。學校依據戶籍、房產、居住年限等條件錄取，學位不足時，在學區或相鄰學區協調入學。入學結果在招生學校公示。各小學招生服務範圍以《新生登記入學通告》的形式張貼公示。

④派位入學。符合西城區入學條件的集體戶籍、按本市戶籍對待、非本市戶籍等其他適齡兒童，在全區範圍內按計劃派位入學。派位結果在招生學校公示。

⑤民辦學校入學。……

五、有關說明。

（七）自2020 年 7 月 31 日後在西城區購房並取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，將不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。

（八）自2020 年 7 月 31 日後戶籍從本市其他區遷入西城區的適齡兒童申請入小學時，將不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。

二、2021 年 4 月 23 日，北京市西城區教育委員會發布《北京市西城區教育委員會關於西城區 2021 年義務教育階段入學工作的實施意見》，對於 2020 年 7 月 31 日後在西城區購房並取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學的政策再次重申了 2020 年的相關規定，執行多校劃片政策。

庭審中，林某、周某主張根據其瞭解的2020 年西城區小學入學政策，涉案房屋不能直接對應陳某在《關於交易房屋入學名額的約定》中所承諾的小學，因此，其購買學區房的合同目的不能實現，陳某應當承擔違約責任。

陳某主張《關於交易房屋入學名額的約定》的內容只是對涉案房屋所能對應入學學校的客觀描述，並非其作出的承諾。中介公司主張在學位充足的情況下，是可以保證學生進入學區房所對應的學校，在學位不足的情況下，有可能出現按多校劃片方式入學的情況。陳某另主張《關於交易房屋入學名額的約定》是中介公司擅自增加並誘導陳某簽署的，侵害了陳某利益，陳某提交了錄音證據予以證明。

林某、周某稱對該證據不知情，不能作爲免除陳某責任的依據。中介公司不認可該證據的證明目的，認爲《關於交易房屋入學名額的約定》是陳某與林某、周某協商一致認可的，與該公司無關，該公司並未實際參與和承諾，只是幫忙打印了文本材料。

（四）法院認爲

林某、周某與陳某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》、《補充協議》及《關於交易房屋入學名額的約定》是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，上述合同合法有效。現林某、周某在辦理完畢房屋產權過戶手續後，依據與陳某簽訂的《關於交易房屋入學名額的約定》，主張涉案房屋不能直接對應陳某所承諾的小學，致使其購買學區房的目的無法實現，要求陳某承擔違約責任。

對此問題，林某、周某與陳某簽訂的《關於交易房屋入學名額的約定》中確實對涉案房屋在簽訂合同時對應的小學進行了約定，但目前林某、周某子女並非小學入學適齡兒童，對於其是否能夠進入約定小學尚處於不確定狀態。此外，林某、周某未舉證證明涉案房屋對應的入學名額被佔用導致其子女無法在特定學區入學的必然結果，故林某、周某主張其購買學區房的合同目的不能實現的理由，缺乏事實依據，法院不予採信。對林某、周某要求陳某支付違約金的訴訟請求，法院不予支持。

（五）裁判結果

駁回林某、周某訴訟請求。

二、律師點評

在本起房屋買賣糾紛中，林某、周某與陳某就學區房的交易產生了爭議。雙方簽訂的《關於交易房屋入學名額的約定》明確了房屋的學區情況及相應責任，但法院最終駁回了林某、周某要求陳某支付違約金的訴訟請求。

首先，根據查明的事實，雙方在合同中約定了涉案房屋的入學名額及違約責任。然而，林某、周某主張的入學政策變化導致合同目的無法實現這一觀點，存在一定的侷限性。雖然2020 年西城區的入學政策規定了多校劃片，但該政策在雙方簽訂合同之前已公佈，屬於公開文件，雙方理應知曉。林某、周某聲稱不知曉該政策，進而主張陳某存在欺詐行爲，難以得到法院的支持。

其次，關於“學區房”的概念，並沒有明確的法律界定。一般而言，購買學區房的目的是爲了讓子女能夠進入相應的學校，但林某、周某的子女尚非入學適齡兒童，是否必然無法進入約定學校還難以確定。雙方合同中約定的違約責任前提是陳某承諾的“學區情況”、“學區名額”不屬實，導致林某、周某無法實現購買“學區房”的目的，而在本案中，林某、周某未能充分證明這一點。

這一案例提醒購房者，在購買學區房時，要充分了解當地的入學政策，並對可能出現的風險有清晰的認識。同時，合同的簽訂應謹慎，對於關鍵條款要明確約定，避免因政策變化或其他因素導致自身權益受損。對於出賣人來說，也應如實告知房屋的相關情況，避免產生糾紛。在房產交易中，各方都應遵循誠實信用原則，依法維護自己的合法權益。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細緻的分析，纔能有專業的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力爲您解答！