朋友買房投資竟因價值無法協商分配起訴分割，律師解析案例

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件詳情

（一）原告訴求

原告趙某玲向本院提出訴訟請求：

1. 依法分割坐落於北京市昌平區 A 號樓商業用房及坐落於北京市昌平區 B 號房屋，判決北京市昌平區 A 號樓商業用房歸吳某玲所有，北京市昌平區 B 號房屋歸周某賢所有。

2. 訴訟費由周某賢負擔。

（二）事實及理由

1. 房產購買及共有關係背景：周某賢與趙某玲的前夫錢某新系朋友關係。2003 年雙方共同出資購買商業用房一套，登記在趙某玲名下；後又共同出資購買商品房一套（經濟適用房），登記在周某賢名下。

2. 共同所有聲明及分割爭議：2008 年 3 月 11 日，趙某玲和周某賢互相出具聲明，確認上述兩處房產歸雙方共同所有，各享有二分之一的份額。後雙方爲管理和使用方便，磋商房產分割但未達成一致，故趙某玲訴至法院請求分割。

（三）被告辯稱

被告周某賢辯稱：認可雙方對兩套房屋系按份共有，各自享有50%。同意分割共有物，但不認可趙某玲的分割方式。涉案兩處房屋一直在出租，租金每年上調且差價 13 萬元，若按趙某玲請求分割會導致自己損失。周某賢要求將房屋出售後分割價款，或對房屋進行競價，價高者得所有權並補償另一方。

（四）法院查明

1. 房產購買及登記情況：

2003 年，趙某玲與周某賢取得 A 號房屋（商業用房），先登記在錢某新（趙某玲前夫）名下，後轉移登記至趙某玲名下，現所有權證登記所有人爲趙某玲。

2010 年，取得昌平區 B 號房屋（經濟適用房），房屋性質爲經濟適用房，所有權證登記所有權人爲周某賢。兩套房屋購買後，登記在各自名下的房屋由各自對外出租，雙方共享收益。

2. 共同所有聲明：2008 年 3 月 11 日，趙某玲、周某賢分別出具聲明，確認 A 號商業用房與 B 號經濟適用房產權爲兩人共同所有，份額各二分之一。

3. 案件審理中的相關情況：

趙某玲申請房屋市場價值鑑定，商業用房估價結果爲5782819 元；經濟適用房估價結果爲 5516499 元（已扣除 10%綜合地價款）。趙某玲認可鑑定意見，周某賢認爲商業用房市場詢價應爲 700 萬元評估價值過低，經濟適用房未考慮土地出讓金等因素評估價值過高。

2018 年，錢某新與趙某玲登記離婚，《離婚協議書》中約定商業用房離婚後歸趙某玲所有，錢某新聲明經濟適用房份額也歸趙某玲所有。周某賢與案外人孫某丹系夫妻關係，二人均認可兩套房屋系婚姻關係存續期間購買，孫某丹表示不在本案中主張權利，不參加訴訟。

商業用房現年租金爲22 萬元，經濟適用房年租金爲 12 萬元。

（五）裁判結果

1. 位於北京市昌平區 A 號房屋歸趙某玲所有，位於北京市昌平區 B 號房屋歸周某賢所有，趙某玲給付周某賢上述房屋差價補償款 183160 元。

2. 駁回趙某玲的其他訴訟請求。

二、案件分析

（一）共有關係的認定及法律依據

1. 共有關係的明確證據：本案中，趙某玲與周某賢在 2008 年 3 月 11 日分別出具聲明，明確確認了兩處房產歸雙方共同所有，且各自享有二分之一的份額。這一書面聲明是認定雙方共有關係的關鍵證據，具有重要的法律效力。在法律實踐中，對於共有關係的認定，書面協議或聲明是較爲直接和有力的證據形式，能夠清晰地表明當事人的真實意願和權利義務關係。

2. 按份共有的法律規定及適用：根據法律規定，按份共有人對共有物享有明確的份額，在沒有約定是否可以分割或約定不明確的情況下，按份共有人可以隨時請求分割。在本案中，雙方雖未對房屋的分割方式進行明確約定，但趙某玲主張分割共有物符合法律規定，法院予以支持。這體現了法律對按份共有人合法權益的保護，保障了共有人在一定條件下對共有財產進行處分和管理的權利。律師在處理此類案件時，要準確把握共有關係的認定標準和法律規定，爲當事人提供合理的法律建議和訴訟策略。對於共有關係的證據收集和整理要全面、細緻，確保當事人的共有權益能夠得到充分的法律保障。

（二）房產分割方式的考量因素及法律原則

1. 分割方式的爭議焦點：雙方在房產分割方式上存在分歧，趙某玲主張將商業用房歸自己所有，經濟適用房歸周某賢所有；而周某賢則要求出售房屋後分割價款或進行競價分割。這涉及到房產分割方式的選擇問題，也是本案的核心爭議之一。不同的分割方式會對雙方的權益產生不同的影響，因此需要綜合考慮多種因素來確定合理的分割方式。

2. 從共有物性質和法律原則出發的分割考量：法院在確定分割方式時，遵循了從共有物的性質和不減損共有物價值的原則出發，並考慮有利於生產、生活需要，不損害財產效用等因素。涉案房屋爲兩套獨立的房屋，分別登記在雙方名下且各自對外出租，採取登記在各自名下的房屋歸各自所有，取得價值高的房屋一方給予另一方差價補償的方式，既符合共有物的實際情況，又不會減損房屋自身的價值，同時也有利於雙方的生產、生活需要。這種分割方式體現了法律在處理共有財產分割時，注重平衡各方利益，確保分割結果的合理性和公正性。律師在爲當事人爭取房產分割權益時，要充分考慮房產的性質、實際使用情況以及相關法律原則，提出合理的分割建議和方案。同時，要針對對方提出的不合理分割方式，從法律和事實角度進行反駁和論證，維護當事人的合法權益。

3. 購房政策對分割方式的影響及法院裁決：受本市購房政策的影響，雙方目前並不完全具備對涉案房屋變更登記所有權人的條件。這是本案中一個重要的客觀因素，法院在裁決時充分考慮了這一因素，對周某賢主張的競價分割或商業用房歸其所有的請求不予採納。這體現了法院在審理案件時，不僅依據法律規定和案件事實進行裁決，還會考慮到實際的政策環境和執行可能性，確保判決的合理性和可執行性。律師在處理涉及房產分割的案件時，要關注相關的政策法規對案件的影響，及時調整訴訟策略和建議，爲當事人提供全面、準確的法律服務。

（三）房屋差價補償及租金收益平衡的法律考量

1. 房屋差價補償的計算依據：根據房屋鑑定意見，商業用房估價爲 5782819 元，經濟適用房估價爲 5516499 元（已扣除 10%綜合地價款）。按照取得價值高的房屋一方給予另一方差價補償的原則，計算出趙某玲應給付周某賢的房屋差價補償款。同時，考慮到兩套房屋的性質差異和雙方的購房目的，以及房屋分割後對周某賢租金收益的影響，法院綜合給予周某賢 6 個月的房屋租金差價補償。這一補償措施體現了法律在保障公平原則的基礎上，充分考慮了房產分割對各方實際利益的影響，力求實現雙方利益的平衡。律師在處理此類案件時，要準確計算房屋差價補償款，並關注案件中的各種因素對當事人利益的影響，爲當事人爭取合理的補償和權益保障。對於房屋價值評估和租金收益等相關證據的收集和分析要準確、全面，爲當事人提供有力的法律支持。

2. 租金收益平衡的法律合理性：本案中，商業用房和經濟適用房的租金存在差異，房屋分割後會對周某賢的租金收益產生一定影響。法院綜合考慮兩套房屋的評估價值、租金差價和置換同類房屋的置換週期等因素，給予周某賢一定期限的租金差價補償，這是基於公平原則和實際情況作出的合理裁決。在共有房產分割中，不僅要關注房屋的所有權分割，還要考慮到房產的實際收益和使用情況對當事人的影響。律師要在案件處理過程中，充分向法院闡述這些因素，爲當事人爭取合理的利益補償，確保當事人在房產分割後的合法權益得到全面保障。同時，要引導當事人正確理解和應對房產分割可能帶來的各種利益變化，爲當事人提供合理的法律建議和解決方案。

總之，在處理共有房產分割糾紛案件時，律師需要從共有關係認定、分割方式選擇、細節因素把握等多個方面入手，爲當事人提供全面、細緻的法律服務。要以嚴謹的法律思維和專業的訴訟技巧，爲當事人爭取合法權益，實現案件的勝訴結果。若您遇到類似問題，歡迎來電諮詢，我們將竭誠爲您提供專業的法律服務。