房貸利率調整又現接力賽，“定向降息”能否扭轉樓市預期？
樓市熱情持續低迷，各地新政持續接力，降標準、減成本依然是主要方向。近期，各地因城施策的相關舉措較爲密集，南京、合肥、杭州等熱門城市的房貸新政引起市場關注。
銷售端恢復節奏緩慢，市場對房地產領域的“定向降息”仍有預期。對於具體政策，考慮到進一步引導5年期以上LPR（貸款市場報價利率）報價下調仍存在掣肘因素，不少分析認爲，下調各地首套及二套房貸利率下限依然是重要選項。
南京首套房貸利率又降了20BP
“（消息）是傳了好久了，目前已經接到通知了，今天包括昨天下午開始新接（受理）的首套房貸申請，符合條件的就可以按照3.45%辦理了。”5月16日上午，一家國有大行南京某支行的工作人員確認了當地首套房貸利率下調的消息。同日，另一家股份行的南京當地工作人員也表示，剛剛接到通知，當天開始首套房貸利率又降了20BP。
這也是南京今年以來第二次主動進行房貸利率調整，此前1月該市首套房貸款利率下限由LPR-20BP調整爲LPR-30BP。按照上述銀行人士說法，此次調整後的首套房最新利率水平爲LPR-50BP，利率下限再次向下突破。加上2月LPR下行25BP，今年以來南京市首套房貸利率由4%陸續調整爲3.9%、3.65%、3.45%，累計下行55BP。
而在此之前，南京市已經放鬆對首套房貸款資格的認定，實操中只要貸款還清再購房，就可以算作首套。另外，即使外地有房有貸，也不影響在南京的購房資格認定，只要在南京無房，都可以算作首套，享首套房貸款利率。
中指研究院南京分院高級分析師趙芊對第一財經記者表示，此次首套房利率再次下降，對於即將購買首套房的人而言，是實實在在直接利好，購房成本直接降低，或將對後續市場注入一定的信心。
除南京外，近期還有多個熱門城市出臺新政，爲購房者減負。5月15日深夜和16日凌晨，合肥市人民政府官方微信號“合肥發佈”及官網陸續掛出《合肥市關於進一步調整優化房地產政策措施的通知》（下稱《通知》），其中舉措包括動態調整新發放首套住房貸款利率、優化個人住房貸款首套房認定標準等。
《通知》明確，在新建商品住宅銷售價格符合新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整條件時，及時按程序取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限。各金融機構可按照市場化、法治化原則，結合本機構經營情況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。首套房認定標準方面，覈查範圍僅限於購房家庭所購房屋所在縣（市）區、開發區。
事實上，自2022年末央行、銀保監會宣佈建立新發放首套房貸利率政策動態調整機制（下稱“動態機制”）以來，越來越多的城市對當地首套房利率下限靈活調整。包括南京在內的城市再次下調首套房貸利率，也被視爲因城施策的有效體現。
根據央行一季度貨幣政策執行報告，截至今年3月末，全國343個城市（地級及以上）中，75個下調了首套房貸利率下限，64個取消了下限。3月，新發放個人住房貸款利率爲3.69%，同比下降了0.45個百分點。
目前，這一趨勢還在加強。就在5月7日，河北唐山、秦皇島、廊坊三地同日宣佈取消首套房貸利率下限。另據媒體報道，除南京外，江蘇常州、無錫等地近期也對首套房貸利率進行了下調，其中常州首套房貸利率已經降至3.25%。此前4月，央行江蘇省分行宣佈，徐州、常州、南通、連雲港、淮安、泰州6市在最近一個評估期內達到動態機制調整條件，自2024年4月19日起（含），階段性取消新發放首套住房商業性個人住房貸款利率下限。
存量調整也推進，關鍵仍是扭轉預期
根據動態機制規定，自2022年第四季度起，各城市政府可於每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月爲評估期，對當地新建商品住宅銷售價格變化情況進行動態評估，其中價格環比和同比連續3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。
利率下限的動態調整，加上LPR多次下行，主流房貸利率水平已經處於歷史低位且持續刷出新低。就在今年3月，新發放個人住房貸款平均利率在結束了與新發放企業貸款利率的倒掛，重新回到企業貸款利率之下。
根據多個第三方統計平臺數據，3月百城首套主流房貸利率已降至3.6%以下，多個重點城市已經進入3.45%的時代。到了4月和5月，這一水平續創新低。除常州首套房貸降至3.25%外，近日還有媒體報道稱，湖南個別城市首套房貸利率最低可以做到3.2%甚至3.1%，與公積金貸款利率持平。
利率下限頻繁向下突破背後，一方面是各地積極落實動態機制的體現，另一方面也反映了樓市持續偏冷。
以南京爲例，記者根據統計局數據梳理髮現，截至今年3月，該市新建商品住宅銷售價格已經連續8個月同比下降，環比下行週期則長達11個月。合肥新建商品住宅價格自去年6月以來僅中間一個月爲環比正增長，同比表現也自今年1月起陷入負增長。
若按照去年12月至今年2月口徑統計，70個大中城市中連續3個月同比、環比均呈下跌態勢的城市有39個，超過半數，同期價格同比、環比連漲3個月的只有上海、石家莊、西安三城。
從統計局和第三方平臺披露的銷售數據來看，市場回暖節奏依然緩慢。另據央行數據，4月住戶新增中長期居民貸款再次轉負，住戶貸款整體比上月減少5166億元，同比少增2755億元，環比、同比都呈現負增長，其中住戶短期貸款和中長期貸款增速都有明顯下滑。
從各地舉措來看，目前除了新發放首套房貸利率持續處於下行通道，存量房貸利率調整政策的延續操作也是購房人關注的重點。
近日，剛剛宣佈全面取消限購的杭州，因爲存量房貸利率調整成爲關注焦點。據《杭州日報》5月15日報道，在杭州房地產“5·9新政”放寬首套房認定後，在杭州符合“首套標準”的存量二套房，房貸利率可轉爲首套房利率，多家銀行表示已經跟進執行。
5月16日，記者以購房者身份諮詢某大行當地個貸工作人員，對方表示，相關轉換可以在手機銀行自主查詢操作，也可以諮詢經辦行，屬於去年存量房貸利率調整政策的延續，硬性條件依然是貸款爲2023年8月31日前發放、符合最新的首套房認定標準等，具體需根據流程要求提供一定材料。
根據去年8月央行、國家金融監督管理總局發佈的《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。此後，銀行業開啓了一輪存量房貸利率的密集置換。根據各銀行當時設置的細則，購房人的利率置換申請沒有明確截止日期。
穩預期，仍是當下不少專家建議的着力點。招聯金融首席研究員董希淼對記者表示，居民部門有效融資需求不足，是4月金融數據反映出的短板。下一步，應加快落實4月30日中共中央政治局會議精神，“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”，促進房地產市場回到平穩發展的軌道上來，穩定居民住房消費預期。
4月30日召開的中共中央政治局會議提出，要靈活運用利率和存款準備金率等政策工具，加大對實體經濟支持力度，降低社會綜合融資成本。東方金誠首席宏觀分析師王青在研報中分析稱，考慮到當前房地產行業的運行態勢，下一步政策面的重點之一仍是針對房地產行業實施“定向降息”。
“具體措施有兩個：一是引導5年期以上LPR報價較大幅度下調，二是下調各地首套及二套房貸利率下限，以此引導居民房貸利率較快下行。這是當前扭轉樓市預期，推動房地產行業實現軟着陸的關鍵一招。”王青說。