房仲作家槓建商2》危老容積獎勵應歸誰？建商全吞：與地主無關

建築拆除前爲3棟連棟透天，中間爲地主陳俊發所有，物件狹長分前後棟，面饒河街地前棟一樓收租，2、3樓自住，面鬆河街後棟則整棟收租。（圖／讀者提供）

北市松山區預售案「鬆蔦青語」驚爆糾紛。地主兒子正是知名房仲作家陳泰源，陳泰源向本刊投訴，家中祖產與建商大家地產協議「合建」，建商卻私自申請「危老」，過程還涉及僞造文書，甚至不給地主選屋就開賣，幾經協調無效，只好提告。

陳泰源的爺爺陳金火早年是礦工，後來落腳饒河街經營「隆興棉被店」，與奶奶兩人白手起家，陳家大家族是饒河街3大地主之一，「爺爺有8個小孩，包含嫁出去的姑姑，都是一人一整棟房子當嫁妝。」陳泰源說。饒河街夜市一位住戶回憶，「陳家阿公（陳泰源的爺爺）可說是『饒河街王永慶』，這裡沒人不認識陳家。」

寶吉第建設於前年1月22日發函通知地主搬遷，其倒閉後，陳俊發才認識卓家雄，並於3月簽署補充協議，但他發現卓文雄僞造的協議版本日期寫着1月12日，當時他根本不認識卓家雄。（圖／黃威彬攝）

陳金火過世後不久，「隆興棉被店」因消費型態改變，生意受影響，陳家改當包租公。2014年間，建商「寶吉第建設」（後由「大家地產」接手）買下「鬆蔦青語」基地的其中一塊地，再與陳家及另一位地主簽署合建；危老重建條例則於2017年5月間公告實施。

「建商『大家地產』未經地主同意，私自申請危老重建條例，附給信託銀行的補充協議也是僞造的，且地主尚未選屋即銷售，可能導致一屋二賣，經過信託銀行、建管處、議員協調，『大家地產』仍不理不睬，根本是欺壓我們。」地主陳俊發投訴。

拿出LINE對話訊息，陳俊發表示2018年3月才透過寶吉第總經理蘇義閔介紹與「大家地產」卓家雄認識。（圖／黃威彬攝）

「我爸媽只是單純的小老百姓，一直秉持互信的原則。」陳泰源表示，他們多次詢問建商有無申請危老重建條例，建商均回「沒有」，「去年10月，我看到媒體報導，老家基地通過危老重建條例，建商卻仍睜眼說瞎話否認。」

「建商把我們的房子拆了後，竟態度180度大轉變。」東窗事發後，陳家向建商提出危老獎勵的容積（28%）應該與地主依比例分，建商堅持照原定契約分配坪數，更說「這是我們努力的結果，與地主無關。」

對此爭議，法揚知識整合顧問經理白宗益說，危老獎勵增加了建案容積，可賣的戶數變多了，相對也稀釋了原本地主能持分土地的坪數；而老屋改建發展協會理事長鬍偉良也表示，通常建商爲了作業上的順利都會要求代刻印章，同時也會約定使用範圍，是很普遍的，但如果談合建時沒有危老條例，後來申請到獎勵，應該由雙方分享才公平。

不過另一建經開發業者則透露，實務上只要地主信託了便代表同意合約內容，建商可拿地主印章申請各種獎勵坪數，一案可能有數十至上百個地主，所以往往不會特別跟地主交代坪數如何產生，因此，建商可主張依照原合約內容，若是原合約載明是固定坪數分回，申請危老多出來的容積獎勵則可不用和地主共享。

對於合約究竟如何分配坪數，陳俊發表示，因爲有載明若第三人知道則視同失效，所以不便透露，也因此讓他啞巴吃黃蓮。現在建商不僅不願依比例，和地主分享危老重建條例的容積，「就連原來簽署的合約內容，建商都不履行，我自行估算損失了68.66坪。」陳俊發說。

更多 CTWANT 報導