風暴眼中的萬科 能否獲得馳援？

財聯社3月12日訊（記者 王海春、李潔）萬科債務問題，持續發酵。

12家商業銀行爲萬科籌資800億以應對未來到期公開市場債券償付的傳言，再度將萬科推向風口浪尖。有銀行人士稱，確實存在傳聞中的一些現象。對此，萬科方面未向記者做出迴應。

上述融資安排利好傳聞之前，關於萬科及其債務問題，已經引起不小的風波。

從萬科傳出非標債務展期被拒，到新華保險出面澄清、萬科提前償還6.3億美元債，再到監管層召集金融機構支持萬科融資以及12家商業銀行爲萬科籌資800億等，萬科償債風波已持續近半月。

處於風暴眼中的萬科，如何展開自救，能否等來“援手”，成爲各方關注的焦點。

浙商證券分析師楊凡向記者表示，萬科作爲行業龍頭公司，應對危機有着較爲豐富的經驗。“萬科有大量優質存量資產，在必要時完全可以進行適當處置以回籠資金，因此其能夠安全度過債務壓力的可能性較高。”

另一位券商分析師也認爲，今年內的債務壓力萬科應該能挺過去，因爲除大量可以變現的資產，萬科如果加大銷售力度、加快項目交付速度，將進一步增加賬上可支配現金；另外，如果相關部門能給予適當支持，也將有助於其債務問題的解決，度過這一困難時期。

與險資博弈仍在繼續

本次風波，由萬科與金融機構協商貸款展期事宜引發。而關於展期相關情況如何，倍受關注。

2月底，有市場傳聞稱，萬科董事局主席鬱亮與深圳地鐵相關高層奔赴北京，與以保險公司爲主的貸款機構商談非標債務延期，其中與新華資產約100億元的債務展期談判被拒絕。

隨後，萬科的債務償還能力問題吸引各方注意力。雖然新華資產於3月3日已出來澄清，但萬科“股債雙殺”的局面也從側面引發外界對萬科償債能力的關注

雖然萬科通過提前償還6.3億美元債穩定市場信心，但對於非標債務問題，萬科卻未予迴應。業界認爲，目前萬科與險資方面的博弈，仍在繼續。

據悉，因擔心萬科的潛在流動性風險，至少三家總部位於北京的保險公司於3月7日派出高管前往萬科深圳總部，在地方政府協調之下磋商償債計劃。磋商方案包括將萬科債務償付期限延長一年、增加抵押品及公司發行債券進行“非標轉標”等。

事實上，這已經不是萬科第一次與保險機構商談非標債務展期。

據媒體報道，2023年11月萬科境外債大幅波動，深圳市國資委與深圳地鐵爲萬科站臺，在監管機構與地方政府協調下，萬科至少兩筆非標債務進行了三個月左右的展期。獲得展期的兩筆非標債權人分別爲新華保險與太平保險，規模均在20億元左右，這兩筆非標債權的原本到期時間分別爲2023年12月與2024年1月。

受訪人士告訴記者，由於已經展期一次，因此萬科此次再次對非標債務進行展期，纔會遭到險資機構的質疑。

有分析人士認爲，保險債權人對萬科不滿的根本原因是，萬科賬面有錢但於償債意願不強，其可能希望於通過有效利用賬面資金，以緩解2024-2025年的公開債務到期壓力。

“目前看，萬科基本面還是不錯的，但同時也要注意到，其今年的確面臨一定的債務壓力。”一家房產機構分析人士說。

據萬科2023年第四期中期票據募集說明書，除新華資產的97.82億元之外，萬科的非傳統融資主要借款方還涉及平安銀行、泰康資產、中原信託和中誠信託等金融機構，金額合計253.82億元。

整體來看，萬科共有三筆金融機構借款將於兩年之內進行償還，金額共計61.45億元。

“由於當前樓市低迷，房企銷售業績不佳，投資者信心不足，考慮到引發風波的單筆非標債務金額較大，以及非標融資規模有多大還未充分披露等原因，萬科此次風波引發市場上包括部分金融機構及股市、債市散戶的不安。”一位房企人士告訴記者。

IPG中國首席經濟學家柏文喜認爲，萬科的非標債務設計的險資機構較多，金額也較大，因此談判仍需一定時間。

對於雙方談判情況，楊凡告訴記者，在監管部門協調下，相關金融機構應該會有相應的支持舉動。但同時，金融機構也有自己的考覈要求，所以具體支持力度有多大，還要看金融機構與萬科的談判結果。

“從金融機構角度來看，如果萬科出事，其借出貸款的收回面臨更大風險，因此金融機構其實比萬科更擔心。保險公司是金融行業中，風格相對保守的。在市場信心不足情況下，金融機構要盡職免責，預計展期相關事宜，會在市場化法制化體系下操作。”上海一家諮詢公司管理層表示。

爲何會陷入展期傳聞？

作爲地產優等生的萬科，截至賬面資金超千億元，爲何會陷入展期傳聞。

多位受訪專家認爲，在市場環境銷售持續下滑以及融資面臨困難的情況下，萬科只能選擇來優先保證公開市場債務不違約。

“萬科雖然賬面現金很多，但地產公司賬面現金中很多都是在預售資金監管賬戶裡，實際能夠動用的並不多。”一位券商機構分析師告訴記者。

“除預售資金監管問題，還要考慮到萬科有許多合作項目，這些合作的項目，在銷售資金的可支取時間及金額方面，可能會存在不確定性。”上海一家中型房企人士表示。

上述券商分析師表示，當前行業銷售與融資兩端受阻，萬科現金流確實面臨一定壓力，其主要策略或爲優先保公開債務兌付，對於非標則能展期就展期，因爲在困難時期，實在沒有辦法兼顧到所有債務。

“今年一季度的銷售低於預期，也是開發商提前感受到壓力的一個重要原因。”楊凡告訴記者。

據悉，今年以來，房地產行業開發業務大幅放緩，雖然萬科依舊保持行業前2名的位置，但由於整體行業低迷，萬科也受到了影響。克而瑞數據顯示，今年前2個月萬科累計銷售額334.5億元，同比下滑41.7%。

“從我們自己的角度來看，對萬科而言，保交樓是任務應該是放在首位的，而保交樓需要投入大量資金；與此同時，會竭盡全力保公開債務市場、保信用，這種情況下，其不得不對非標業務選擇展期。”上述房企人士表示。

財報顯示，截至2023年三季度，萬科總負債1.24萬億元，總資產1.65萬億元，負債率75.28%。但總資產中50%的資產是存貨，合計8147億元。

據中指研究院統計，年內萬科共有101.8億海外債到期、有73億國內信用債到期，合計今年的還有到期債務規模170多億。

“綜合來看，萬科的償債能力確實面臨一定的挑戰，公司正在採取多種措施來應對這一挑戰，但是否能夠安全度過這一波債務壓力，還需觀察其與金融機構的談判結果，以及市場對其財務狀況的評估，而近期樓市走勢與銷售回款也相當重要。”柏文喜稱。

萬科如何應對

爲緩解債務壓力，處於風暴眼中的萬科在融資端口，採取了多方面措施。

據悉，萬科正通過主尋求銀團貸款、申請經營性物業貸、加快資產證券化速度等方面，展開多層次應對。

記者從知情人士處瞭解到，萬科正尋求一筆離岸銀團貸款，中國銀行（香港）或爲牽頭行，預計中銀香港授信額度約15億港元。消息人士表示，該筆貸款已經獲批。

另有消息稱，爲應對未來到期的公開市場債券償付，工行將作爲牽頭行，與農行、中行、建行、交行和郵儲銀行六家國有銀行，以及招行、平安等六家股份制銀行，爲萬科籌措約800億元的銀團貸款。

此外，有外媒報道，萬科債務問題引發監管層關注，監管層近日就此召集部分金融機構開會，要求大型銀行加強對萬科的融資支持，以及非標債務持有人與公司協商推進展期等。

對於12家銀團貸款以及監管層召集金融機構開會相關傳聞，萬科方面並未向記者做出迴應。

尋求銀團貸款之際，萬科轉讓了部分資產，以加快資金回籠速度。

今年2月，領展房產基金以23.84億元的價格，收購上海七寶萬科廣場餘下50%權益。據截至2024年1月底估值報告，該物業估值爲70.60億元，以此計，其本次出售的價格相當於打了75折。

而在去年12月，萬科以4.8億元的價格出售多家悅榕酒店管理權。萬科工作人員在投資者互動平臺表示，酒店業務在公司核心業務中營收佔比較低，此次出售酒店項目股權只是一筆正常的商業交易，並非主動剝離非核心資產，。

除尋求銀團貸款、轉讓資產，萬科擬通過申請經營性物業貸、實施資產證券化等方式，以加大拓展新融資渠道的力度。

今年1月，央行和金融監管總局聯合印發《關於做好經營性物業貸款管理的通知》。

根據新政策，貸款額度上限可達物業評估價值的70%，期限最長可達15年；新辦法拓展了經營性物業貸款使用範圍，除用於承貸物業經營性資金需求與置換開發貸款，還可在一定條件下用於償還該企業及其集團控股公司（含並表子公司）存量房地產領域相關貸款和公開市場債券，貸款用途較爲靈活。

業內人士認爲，新出臺的經營性物業貸政策，有望對萬科融資安排產生積極影響。

在今年1月底與投資者的交流會中，有萬科管理層表示，公司在經營性物業領域擁有近1100億投資性物業及200億固定資產。其中，其已實施了一些經營性物業貸，並且有潛在的融資資源，或可用於未來的融資需要。

據悉，萬科的經營性物業貸加上固定資產貸款，總規模約150億。隨着政策的出臺，部分銀行對此表現出較高的興趣，萬科擬與銀行協商新的經營性物業貸項目。萬科計劃用新貸款置換一些已有的物業貸，釋放更多額度，但具體多少取決於後續與金融機構的磋商。

華泰證券分析師認爲，房企通過經營性物業貸盤活存量資產、置換存量債務，一方面有利於降低融資成本，以“時間換空間”降低短期償債壓力，另一方面還可減輕房企爲償債將優質資產折價出售的壓力。

另外，萬科在商業、物流、保障性租賃住房等方面的資產證券化工作，相關項目也在推進。

3月1日，華夏萬緯倉儲物流封閉式基礎設施REIT在深交所發佈招募說明書，正式進入發行階段。該REIT的資產方爲萬科旗下萬緯物流，底層資產爲佛山南海物流園、紹興諸暨物流園和湖州德清物流園。

商業業務方面，萬科旗下印力集團資產規模超過1000億元，整體出租率達95%，參與了國內消費類基礎設施公募REITs首批試點並已獲得監管層批覆。此外，記者獲悉，萬科還在申報長租公寓REIT。

長線仍要看銷售

除在融資端口展開積極應對，記者在採訪中瞭解到，萬科在狠抓銷售的同時，還加大了項目建設交付的力度。

接近萬科人士向記者表示，公司當前重點工作之一，是抓銷售、促回款，加大項目回款力度與速度。

就此，一家房產機構高層告訴記者，今年以來，萬科等企業加大了項目在不少城市的促銷力度。

“當前僅在三四線城市促銷已經不夠了，而需要着眼於能級更高的城市。我們觀察到的情況是，包括萬科在內的不少企業，在二線以及部分一線城市項目，不同程度加大了促銷力度。這些較爲有力的銷售將對企業銷售業績和資金回籠形成支持，預計接下會在三月份以及此後的月份，逐步體現出來。”上述房產機構管理層說。

此外，據萬科前述與投資者交流的信息，近兩年萬科對新項目的投資標準較嚴格，投資兌現度高，基本能維持相對較高的銷售毛利率。隨着這些項目在銷售中的佔比提高，預計未來銷售利潤率會得到正向支撐。

對於萬科在融資端以及銷售端展開的應對，58安居客研究院院長張波指出，短期來看，如果非標融資得以展期，銀團貸款也能夠落地，無疑會對萬科形成支持，有利於緩解其債務兌付壓力；但長期來看，更重要的是市場能否回暖，以及企業銷售業績能否好轉。

“房企只能通過足夠規模銷售資金的回籠，才能充分保證現金流安全。因爲即使獲得貸款及融資支持，這些融資仍然有其期限及成本支出。如果市場持續低迷，交易端不能獲得持續現金流，那麼，房企在償債方面仍然會持續面臨着不小的壓力。”張波在接受記者採訪時說。

克而瑞研究部總經理林波也指出，只有銷售端回暖，沉澱在項目中的資金得以週轉起來，才能真正解決房企流動資金壓力的問題。

“從今年以來各房企銷售情況來看，前兩個月以及三月的銷售都不理想。當前還有另一個問題是，即使項目上形成銷售業績，但預售資金往往沉澱在各地相關監管賬戶中。在當前市場環境下，保交樓成爲地方重要的任務和目標之一，地方監管部門對預售資金的監管較爲嚴格，更多的預售資金未必能被釋放出來。因此這形成了一個局面，房企資金迴流的週期，在無形中拉長了。”林波稱。

其進一步表示，這種情況下，對部分房企而言，除了保公開市場債務，其往往會在穩定現金流的基礎上加大保交樓力度，通過加快項目建設，縮短投資開發的週期。而保交樓往往要投入不少建安成本，這也對房企資金支付提出了要求。

“萬科風波之所以引人關注另一個原因在於，即使外界認爲萬科在企業運營可能有這樣或那樣的問題，存在不足，但其畢竟是行業中運營相對穩健的企業，如果萬科都出了問題，其對新房市場銷售信心可能會形成一定衝擊。除銷售市場，這種潛在的影響是否會逐步波及到房企融資市場，值得進一步觀察。”一家總位於上海的中型房企人士表示。