馮科：中國房地產市場開啓新一輪去庫存

來源：環球時報

4月30日召開的中共中央政治局會議透露了與房地產調控相關的重要消息，即首次提出統籌研究消化存量房產和優化增量政策的方案，同時自然資源部也發佈了《關於做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》，要求從土地供應源頭上控制城市房地產庫存。隨即在“五一”小長假前後，廣州、深圳、杭州、西安等熱點城市便紛紛公告優化住房限購政策和實施細則。其中，杭州與西安全面取消限購政策，在杭取得合法產權住房的外地人員還可以申請落戶，而浙江省麗水市作爲改革試點城市，更是率先公佈了允許個人購地自建房的政策。如此強力且密集的組合政策爲2021年以來所罕見，雖然時間上並不超前，但總體方向值得肯定。

本輪調控的核心目標是爲房地產市場去庫存。此輪政策醞釀已久，在“金融支持地產十六條”與不久前的貨幣政策交流紀要中均有所提示，要推動大型國企央企使用存量資金購買長期住房，解決房地產市場的一部分銷售問題，同時也爲部分企業所在地的新居民和員工解決住房問題，足見中央已決定爲房地產去庫存“放大招”了。此外，近年來市場中持續有設立類似美國房地美和房利美的，增加抵押貸款資金流動性、降低購房成本的政府贊助機構的呼聲，從組織形態上保證去庫存政策有效執行。

當然，此類重磅政策的推出需要充分全面地慎重考慮，會綜合考慮前期政策的實施力度與實際成效，假如前期政策效果不佳即可推出。從市場的角度觀察，當前房地產的庫存總量較大。截至今年3月，全國商品房待售面積爲74833萬平方米，較2015年的歷史高位多出近3000萬平方米。在房地產持續承壓、看不到明確去庫存政策表述的最近3年，對房地產市場而言，此番轉變真可謂“忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開”。

自然資源部印發的通知中明確規定了城市商品住宅去化（銷售）週期的具體長度，並以此控制新增商品住宅的供地節奏，具體而言分爲兩類：其一，商品住宅去化週期超過36個月的，暫停新增商品住宅用地出讓，下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化週期降至36個月以下。其二，商品住宅去化週期在18個月至36個月的城市，按照“盤活多少，供應多少”的原則，動態確定新出讓的商品住宅用地面積上限。此外，商品住宅去化週期、盤活存量住宅用地數據將按季度動態持續更新。多措並舉，實現按市場需求完善商品住宅去化週期、住宅用地存量的住宅用地供應調節機制。

除了約束性的部分，調控政策還提出要對去化週期短的城市予以相應的激勵。對於去化週期在6至12個月之間的城市，會增加土地供應；而6個月以下的不僅要顯著增加用地，還要加快用地節奏。雖然從目前可掌握的市場數據來看，去化週期在12個月以內的城市很少，大部分城市去化週期在18個月以上，超過四成城市去化週期在36個月以上，其中多爲二、三線城市，但調控政策釋放出的積極信號還是讓不少城市和房地產企業信心大振，5月10日多隻地產股漲停。

鑑於當前的高庫存情況以及較爲剋制的政策力度，一、二線城市在放鬆限購的情況下，可能會獲得比較積極的響應，市場出現銷售量的反彈可以預期，但是三、四線城市的去化困難客觀上依舊存在，這與投資者的成熟程度以及當前宏觀經濟形勢有密切關聯。總體來看，在去庫存的過程中，政策執行仍然會堅持遵循“房住不炒”的原則，房價出現報復性反彈，重歸炙手可熱的泡沫狀態的可能性較低。

雖然當前房地產市場的庫存形勢不容樂觀，但近期的政策調整顯示出中央對市場調控的決心。通過去庫存和優化土地供應，在幫助穩定房價之餘，還能促進地方經濟的健康發展，擺脫對土地財政的過度依賴。關鍵在於，政策執行過程中應始終以百姓真實的居住需求爲導向，握緊繮繩，避免房地產市場重歸炒作泡沫狀態。同時，隨着去庫存的不斷推進，新增的信貸使用與新項目進展，一方面會使得金融機構縮表的速度放緩，另一方面也有利於地方政府化債。總體而言，這些政策積極有效，對中國經濟的穩定發展將起到重要的推進作用。（作者是北京大學經濟學院金融系教授、北京大學金融與產業發展研究中心主任）