佛山樓市新政！取消非普通住宅標準，全面加大公積金支持力度
記者最新從佛山市住建局獲悉，10月24日，佛山市住房和城鄉建設局等六部門印發關於進一步優化房地產市場平穩健康發展的若干措施的通知（以下簡稱“措施”）。
措施共9條，在優化存量方面，提出取消祖廟、桂城、大良街道住房交易3年限售政策，支持城中村改造與存量商品房銷售相結合，允許自持商品房上市流通，優化規劃方案調整等措施。在嚴控增量方面，提出結合去化週期和人口變化，供需平衡把握土地出讓節奏等措施。在提高質量方面，提出推好地段高品質住宅用地供應、建設“好房子”、優化車位配建要求和銷售政策、取消普通住宅和非普通住宅標準等措施。在公積金支持方面，提出二孩以上家庭申請公積金貸款上浮、“商轉公”政策、外市繳存公積金在佛山市買房做公積金貸款的可提取公積金償還貸款本息等措施。在規範市場方面，提出合理降低經紀服務費用、收費分檔定價明碼標價等措施。
該措施自印發之日起施行。
政策解讀劃重點：
1、取消祖廟、桂城、大良3年限售
本次措施提出，“取消居民家庭在本市禪城區祖廟街道、南海區桂城街道、順德區大良街道購買新建商品住房上市交易限制年限規定，商品住房自取得不動產權證之日起即可上市交易。”
據介紹，爲深入貫徹房住不炒的精神，支持剛性和改善性住房需求，因城施策用足用好政策工具箱，2022年12月9日，佛山市出臺《關於進一步優化房地產調控政策的通知》，取消禪城區祖廟街道、南海區桂城街道、順德區大良街道限購政策，同時在以上三街道實施3年限售政策。
9月26日，中央政治局會議精神強調，要回應羣衆關切，調整住房限購政策。近期住建部發文要求，因城施策取消或者調減購買、轉讓等方面的限制性措施。
佛山市住建局相關負責人介紹，經研判，經過房地產市場近三年的深度調整，市場基本以自住爲主，房子逐步迴歸居住屬性，投資性購房大幅減少，當前取消限售政策，符合國家政策，有利於市場信心迴歸和市場預期恢復。取消限售後，市場吸引力將進一步增強。
2、支持城中村改造與存量商品房銷售相結合
措施提出，支持城中村改造項目利用專項借款購買存量商品房用於村民安置。優化存量商品房收購與安置，按照一次交易的方式，符合規定的降低稅費。國有企業作爲改造實施主體購買存量商品房用於村民安置的，作爲項目成本不予考覈。
2024年7月30日，中共中央政治局召開會議，提出要落實好促進房地產市場平穩健康發展的新政策，堅持消化存量和優化增量相結合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，進一步做好保交房工作，加快構建房地產發展新模式。在此背景下，住房城鄉建設部支持全國超大特大城市城中村改造項目利用專項借款購買存量商品房用於村民安置。
據介紹，當前佛山市城中村改造村民安置方式一般有貨幣安置、原址新建回遷房、異地購買商品房安置三種方式。其中，貨幣安置難以適用城中村改造專項借款政策，原址新建回遷房造成的增量會進一步影響房地產市場運行現狀。利用專項借款購置存量商品房用於村民安置的做法，既符合國家最新政策精神，也有利於爲村民提供選擇範圍更廣、更多元的住房產品，有利於政府縮短回遷週期、降低安置成本，加快推進城中村改造步伐，同步加快存量商品房消化。
3、允許自持商品住房上市流通
措施提出，對於因住宅用地公開交易時採取“限地價、競自持”競價規則產生的自持商品住房，經政府同意並覈算補繳相關費用後，可轉爲普通商品住房上市流通。
據瞭解，過去根據“穩地價、穩房價、穩預期”的調控要求，各地往往採取“限地價、競自持”的競買規則避免出現地價新高，即在土地競買價格觸頂最高價時轉爲競自持商品房比例，自持部分房源作爲租賃住房進入市場，也有利於構建“租售並舉”的房地產市場。但是目前房地產市場下行，開發商資金流普遍緊張，自持商品房作爲開發企業沉澱資產，通過租賃方式在短期內難以收回成本。本條政策通過允許自持房源上市交易，有利於開發商快速回籠資金。此外，房地產企業自持商品住房上市交易，按照佛山市現行管理規定，以二手房買賣方式進行交易，因此這部分自持房屋上市不影響佛山市新建商品住房的庫存量。
4、優化規劃方案調整，提高居住環境品質
措施提出，支持房地產企業，在不改變原規劃條件的前提下，按程序調整項目未開發部分的規劃設計方案，優化戶型、公共服務、公共空間等，滿足改善性住房需求，提高居住環境品質。
據介紹，該項措施目標支持企業以市場需求爲導向，對不適應市場需求的規劃設計方案做出調整，減少同質化競爭，滿足合理的自住和改善性住房需求，提高開發企業投資積極性，有利於政府增加財政收入。
5、優化土地供應結構，滿足“好房子”供應
措施提出，結合商品住房去化週期、區域人口變化，科學規劃增量優質住宅用地佈局。以市場需求爲導向，以區爲單位，供需平衡把握好土地出讓節奏，統籌區域好地段、高品質住宅用地供應。優化規劃設計條件，建設“好房子”，滿足多樣化改善性需求。
住房城鄉建設部提出，要系統推進好房子、好小區、好社區、好城區“四好”建設。從市場需求看，佛山購房消費整體升級。來自佛山市住建局數據顯示，國慶期間，全市網籤362套新建商品住房，從面積段佔比看，90平方米以下購房套數僅佔比3%；90平方米至144平方米三房、四房戶型仍然是拉動成交量的主力戶型，套數佔比約75%；144平方米以上的大戶型成交佔比顯著提升，套數佔比從歷史的15%提升至22%，大戶型、改善性住房需求增長明顯，大戶型、好房子成爲了越來越多人的選擇。
相關負責人表示，以區爲單位推進土地出讓，通過有計劃、有節奏的優質土地投放保障市場供給，引導市場預期，將穩量提質、價質相符，做好精細化管理文章，對提振市場信心和預期、提高土地資源節約集約利用水平具有重要意義。
高品質住宅是打造“好房子”的有益探索，符合人民羣衆從“住有所居”向“住有宜居”轉變的需要。有利於提高佛山市住房市場產品競爭力，滿足改善性需求釋放。在當前市場形勢下，短期內大規模開展優質住宅建設不利於去庫存，可能進一步擴大房地產領域風險。因此，順應房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，兼顧存量去化同時滿足“好房子”供應，以區爲單位，在去化週期小於18個月的鎮街的好地段推高品質住宅。
6、支持符合條件的商品車位與商品房同步銷售
措施提出，結合城市擁車水平和城市交通發展趨勢，分區域、分地段對新建商品房項目分級分類，優化細化不同類型項目車位配建標準。支持符合條件的商品車位與商品房同步銷售。
據介紹，根據城市發展和住宅標準，不同區域、不同地段設置不同的車位配比係數，可進一步提高資源的有效配置，減少無效資源投入，減輕房企負擔。
根據《廣東省物業管理條例》規定“建設單位依法取得車位、車庫權屬登記後方能出售車位、車庫”，車位只允許現售。車位銷售與住宅預售存在時間差，既影響入住業主的出行方便，也造成車位銷售時間週期長，開發企業營銷成本增加的問題，車位未批先售、捆綁銷售的違規行爲時有發生。商品車位的銷售問題長期以來備受市民、房地產開發企業爭議。
據瞭解，今年6月16日佛山市經濟分析調度會將“研究修訂車位預售政策”列入研究議程，10月2日省委關於推動當前全省房地產高質量發展的工作要點中提出“要改革房地產開發融資方式和商品房預售制度……引導房地產企業逐步形成槓桿比例適度、負債水平合理和週轉速度正常的發展機制”。
相關負責人表示，在此環境下，試行車位與地上商品房同步辦理銷售手續，利民利企。經前期與自然資源局、各區住建局、房地產企業調研，車位預售具有可操作性，現有的商品房管理模式與資金監管方式，可滿足車位預售的要求。
7、公積金貸款額度上浮、異地可用，允許“商轉公”
措施還提出，對二孩及以上家庭購買首套自住住房，最高貸款額度上浮20%； 允許繳存職工申請將本人尚未結清的個人商業性住房按揭貸款，轉爲個人住房公積金貸款；允許償還異地住房公積金貸款本息提取業務，推進異地繳存職工在佛安居。
據介紹，加大對二孩以上家庭公積金購房支持力度，可進一步減少還款壓力，減輕多子女家庭購房負擔，有助於激發改善性住房消費，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。也是落實國家提倡積極生育政策的具體措施。
7月1日，佛山市佛山公積金推出新政策，對多孩家庭（三孩以上）最高貸款額度上浮10%，首套住房公積金最高可貸130萬。經瞭解，全國大部分城市都有對多孩家庭加大公積金購房支持力度相關政策。北京對二孩及以上居民家庭購買商品住房，申請公積金個人住房貸款的可貸款額度上浮40萬元，首套住房公積金最高可貸160萬。
“商轉公”政策進一步發揮住房公積金制度的保障作用，擴大公積金貸款的支持範圍，切實減輕繳存職工家庭償還自住住房貸款壓力，也可在一定程度上降低存量房業主提前還貸、出售的動機，改善市場預期。不完全統計，包括青島、長春、廈門、鄭州等超過30個城市已經推出“商轉公”政策。廣東省深圳、東莞、中山、江門、惠州、雲浮、河源7市已經出臺“商轉公”政策。
開展償還異地住房公積金貸款本息提取業務，是貫徹落實住建部關於不斷完善異地貸款業務協同辦理機制，佛山市2024年3月新推出貸款辦法，放開住房公積金繳存地和戶籍所在地的限制，允許全國範圍內住房公積金繳存職工在佛山市購房時申請住房公積金貸款，償還異地住房公積金貸款本息提取是該政策的配套措施，使得異地繳存職工在佛山購房時即可使用住房公積金低息貸款，又可以使用外市繳存的公積金償還本市的貸款，緩解異地繳存職工購房後還房貸的壓力。
目前，佛山市已被選定爲全國的試點城市，廣東省的試點城市僅佛山和惠州，在全省乃至全國均具有示範帶頭作用。
8、取消普通住宅和非普通住宅標準
措施還提出，按照國家工作部署，及時取消普通住宅和非普通住宅標準，公積金貸款不再區分普通住宅和非普通住宅，有關稅費按照國家法律法規規定執行，更好滿足居民改善性住房需求。
2024年7月，黨的第二十屆三中全會通過《中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》明確，充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。
經瞭解，近期北京、上海、河南、山西、福建等積極響應中央政治會議精神，出臺的房地產政策提出，按照國家工作部署，及時取消普通住宅和非普通住宅標準。
廣東省普通住宅的標準於2005年發佈，目前佛山市的普通住宅標準按照省規定執行，需同時滿足以下三個條件：1.住房小區建築容積率在1.0以上；2.單套住房套內建築面積120平方米以下或單套住房建築面積144平方米以下；3.實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格的1.44倍以下。有關數值已不符合目前的主流產品和居民對於“好房子”的需求。
據介紹，取消“標準”的影響，主要關係公積金貸款和房企土地增值稅。一是目前佛山市公積金不對非普通住宅發放貸款，據瞭解，廣州、深圳等全省20個城市允許144平方米以上住房使用公積金貸款，佛山不對建築面積144平方（套內120平方）以上的住房發放公積金貸款，取消普通住宅標準將使所有申請公積金貸款的購房者受惠；二是房企預徵和清算土地增值稅，非普通住宅部分收取更高稅率（在預徵土地增值稅時，普通住宅的預徵率爲2%，非普通住宅爲3%；在清算土地增值稅時，普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免徵土地增值稅），取消將有利於房企降低開發成本。
9、規範房產經紀服務
措施進一步提出，房地產經紀機構要明確經紀服務內容，合理降低住房買賣經紀服務費用，鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價，明碼標價。房地產經紀機構提供的基本服務和延伸服務，分別明確服務項目和收費標準。嚴厲打擊濫用市場支配地位以不公平高價收取經紀服務費的行爲。
據介紹，隨着近兩年房地產市場調整，房地產行業對於房地產中介的依賴度明顯增加，具有市場絕對優勢的房產中介逐漸佔據了顯著的強勢地位，演變成市場壟斷態勢。結合佛山市的實際，市住建局局與市市監局開展了房地產經紀服務的專項整治行動，房地產中介的服務收費問題是重點整治內容。經過前期的溝通、約談，佛山市頭部中介企業已同意承諾一手房中介佣金不高於交易總價的3%、二手房不高於2.5%。
據介紹，通過措施將這部分內容進行落地，體現佛山市對於房地產中介問題的關注，將更好地規範房地產中介特別是頭部中介的服務收費問題，也解決中介服務不能政府定價和行業定價的問題，同時提高中介服務費用的透明度，降低開發企業的營銷成本與購房人購房成本，有利於房地產行業健康發展。
後附：政策全文
佛山市住房和城鄉建設局等六部門印發關於進一步優化房地產市場平穩健康發展的若干措施的通知
各區人民政府，各有關單位：
爲全面貫徹落實黨中央、國務院決策部署，加快構建房地產發展新模式，持續推進我市房地產市場平穩健康發展，結合我市當前實際，經市政府同意，現就有關事項通知如下：
一、取消住房交易限制性政策
取消居民家庭在本市禪城區祖廟街道、南海區桂城街道、順德區大良街道購買新建商品住房上市交易限制年限規定，商品住房自取得不動產權證之日起即可上市交易。
二、支持城中村改造與存量商品房銷售相結合
支持城中村改造項目利用專項借款購買存量商品房用於村民安置。優化存量商品房收購與安置，按照一次交易的方式，符合規定的降低稅費。國有企業作爲改造實施主體購買存量商品房用於村民安置的，作爲項目成本不予考覈。
三、允許自持商品住房上市流通
對於因住宅用地公開交易時採取“限地價、競自持”競價規則產生的自持商品住房，經政府同意並覈算補繳相關費用後，可轉爲普通商品住房上市流通。
四、優化規劃方案調整
支持房地產企業，在不改變原規劃條件的前提下，按程序調整項目未開發部分的規劃設計方案，優化戶型、公共服務、公共空間等，滿足改善性住房需求，提高居住環境品質。
五、優化土地供應質量改善住房供應結構
結合商品住房去化週期、區域人口變化，科學規劃增量優質住宅用地佈局。以市場需求爲導向，以區爲單位，供需平衡把握好土地出讓節奏，統籌區域好地段、高品質住宅用地供應。優化規劃設計條件，建設“好房子”，滿足多樣化改善性需求。
六、優化車位配建要求和銷售政策
結合城市擁車水平和城市交通發展趨勢，分區域、分地段對新建商品房項目分級分類，優化細化不同類型項目車位配建標準。支持符合條件的商品車位與商品房同步銷售。
七、加大公積金購房支持力度
對二孩及以上家庭購買首套自住住房，最高貸款額度上浮20%； 允許繳存職工申請將本人尚未結清的個人商業性住房按揭貸款，轉爲個人住房公積金貸款；允許償還異地住房公積金貸款本息提取業務，推進異地繳存職工在佛安居。
八、取消普通住宅和非普通住宅標準
按照國家工作部署，及時取消普通住宅和非普通住宅標準，公積金貸款不再區分普通住宅和非普通住宅，有關稅費按照國家法律法規規定執行，更好滿足居民改善性住房需求。
九、規範房產經紀服務
房地產經紀機構要明確經紀服務內容，合理降低住房買賣經紀服務費用，鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價，明碼標價。房地產經紀機構提供的基本服務和延伸服務，分別明確服務項目和收費標準。嚴厲打擊濫用市場支配地位以不公平高價收取經紀服務費的行爲。
以上措施自印發之日起施行，原有政策與本措施不一致的，以本措施爲準。由市住房城鄉建設局牽頭解釋，由各相關部門另行制定實施細則。
佛山市住房和城鄉建設局
佛山市自然資源局
佛山市人民政府國有資產監督管理委員會
佛山市市場監督管理局
佛山市住房公積金管理中心
國家稅務總局佛山市稅務局
2024年10月24日
採寫/整理：南都記者 路漫漫