個人購買一手公寓可獲"內部轉名"機會？請謹慎對待
本站房產8月21日報道 “330新政”後，廣州商辦市場遭遇“暴擊”，公寓類項目降溫最爲明顯。然而，7月17日，廣州發佈16條租房新政，其中提出允許“商改租”，並規定調整後用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。
本站房產在實地探訪中發現，冷清許久的廣州公寓市場近期涌現出一些新動向。有一手公寓銷售人員稱，個人無需註冊公司，即可購買一手公寓，可獲得“內部轉名”的短線炒樓機會；有二手公寓的銷售表示，買家只需按一手公寓的交易標準交總價3%的契稅，便可以購買到市區低總價的產權公寓。
無需註冊公司購買一手公寓可獲得“內部轉名”機會
“市中心、不限購、產權公寓。”近一個月來，本站房產小編在不少中介的微信“朋友圈”裡，看到關於公寓的推售消息明顯增多。
走訪廣州市區多個公寓項目時發現，雖然調控新政的衝擊下，廣州商辦市場觀望氛圍濃厚，但一些開發商、中介還是想出了一些“操作手段”來應對。
位於海珠區中大地鐵站附近某商住項目，目前在售產權公寓帶裝修均價約3.2萬/平。該項目銷售人員表示，項目的低樓層部分個人購房者可以購買，最低僅需支付3成首付，另外3成半年內付清，剩餘的4成分期支付。
銷售人員還表示，現在的政策一年左右就會“鬆動”，購房者可以先支付首付（暫時不用交稅費），即可獲得一個三年內“內部轉名”機會，等於幫你“短線炒樓”。
具體操作方面，據另一名銷售人員解釋：7天內支付3成首付，半年內再支付剩下3成，購房者即可收樓，之後既可放租也可自住。購房者先簽一份預售合同（有律師見證），不去房管局做備案，等政策鬆綁，可帶購房者去做網籤；購房者也可將公寓轉手賣掉，稅費方面由“接盤”買家承擔。
銷售人員補充說，若覺得不保險，也可以選擇讓開發商幫忙註冊公司，3000多元註冊費就可“搞定”。不過，據本站房產瞭解，成立公司後每個月還要“記賬”，這一塊若交給“註冊公司”打理每個月需要200多元，一年下來約需2000-3000元。
想通過成爲“法人”來規避限購沒那麼簡單。據瞭解，以公司名義買房，除註冊和維護費用外，還要每年繳納房產稅、土地使用稅，而在將來轉手時則除了手續繁瑣，所繳的企業所得稅也比個人所得稅高出許多。
總價低、可分期中心區二手公寓當一手賣
本站房產小編以購房者身份來到廣州市海珠區市二宮地鐵站附近某二手公寓項目。該項目位於某小區其中一棟的二層，整個二層由商業用房改造，分割成58套40-70平的稀缺小戶型單位，帶精美裝修，均價在2.8-3萬/平方米之間，面積越小、售價越高。
銷售人員表示，該公寓是先被一個大老闆拿下，然後改造後按一手公寓形式分割出售，由於在“330新政”前辦理了房產證，買家只需要按總價的3%繳納契稅，可單獨拿證，有獨立產權。銷售還表示，這裡的水電費是按照民用標準收取，此外，兩年後可賣給公司、也可以賣給個人。
據《羊城晚報》此前報道，該類型公寓項目在荔灣區文昌路和越秀區西門口地鐵站附近也有推出，貨量不多，均是舊樓改造成的公寓產品。
廣州“330新政”明確指出，商服類項目（商業和辦公）未經批准不得改爲居住用途，銷售對象爲法人單位。已購買商服類物業可以轉讓給法人單位和個人，但個人取得不動產證滿2年後方可再次轉讓。廣州中原研究發展部監測陽光家緣網籤數據顯示：7月廣州公寓市場進一步下挫，環比、同比分別下跌35%、88%，總成交量跌至358套。
對於上述一手公寓，中原地產項目部總經理黃韜指出，上述一手公寓不進行網籤但卻要支付首付款，從操作層面上看，是不合規的做法。“‘不網籤’存在兩種可能性，一是開發商資金短缺，希望能夠先收款，再辦手續。二是開發商允許一部分買家去‘炒房’。先給首付，如果市場明年或後年迎來一波上漲，再辦理內部轉名。”
黃韜指出，這種操作對於開發商和購房者雙方均存在風險。若市場波動比較大的情況下，容易產生糾紛。“價格上漲較大，對於買家是不利的，開發商完全可以收回之前的承諾，不繼續賣，僅補償一部分錢，畢竟沒有網籤就沒有正式買賣合同的制約。如果樓價下跌的話，涉及到開發商退款也會比較麻煩。”
爲何會出現該種情況？有業內人士表示，目前市場上這種過渡性做法是開發商一種無奈的選擇，他們也需要資金的回籠，所以採用這種灰色操作。“大家寄希望於未來兩三年後公寓政策還會出現變化。而目前來看，一線城市的樓價，尤其是廣州，還有一定上漲空間。”
對於購買二手改造公寓，克而瑞首席分析師肖文曉此前接受媒體採訪時，提醒買家謹慎對待。“商業裙樓改造成小公寓出售，關鍵是在於其改造是否合法，包括能否通過消防、水電驗收等。市民在做此類投資時一定要注意查驗開發商的相關文件資料。”此外，他還表示，部分公寓假借‘商改住’名義進行宣傳，按照廣東省及廣州市的相關規定，商業物業改造成租賃住房之後，只能用於出租，不能用於出售，目前廣州尚未有實操案例披露。相關細則未出臺之前，買家也要謹慎。”
廣州鏈家研究院周峰院長也指出，這種商用物業改造後的公寓本質上仍屬於二手，由於樓齡較舊，公寓的使用年限不足20年，而轉成住宅後，能否在年限上延續，也是一個很大的問題。