購房合同糾紛：買房未過戶前賣方過戶給他人，買方能否起訴要回？

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、原告訴稱

原告李明君向本院提出訴訟請求：判決王紅芳與趙宇霖在離婚協議中約定的無償轉讓北京市昌平區一號房產給趙宇霖的行爲無效，並予以撤銷離婚雙方就該房產在二人之間分割的約定。

事實與理由：2015年3月13日，李明君與張志強簽訂《房屋買賣協議》，購買北京市昌平區一號房產，於2015年4月30日付清全款600000元，裝修後居住至今，張志強承諾滿五年後辦理過戶。2018年8月13日，法院因張志強欠款且通過離婚轉讓房產致償債能力降低，查封該房屋。李明君後得知張志強掛失補發房產證，經結婚離婚等操作將房產無償轉讓給王紅芳，王紅芳又以結婚離婚方式轉給趙宇霖，嚴重損害其利益。

二、被告辯稱

（一）王紅芳辯稱

不同意李明君訴訟請求。稱與趙宇霖合法取得房產，通過婚姻過戶，與李明君無關。李明君與張志強的買賣合同因涉案房屋是經濟適用住房而無效。自己與趙宇霖無惡意串通，未損害李明君利益，對李明君和張志強債務不知情。

（二）趙宇霖辯稱

王紅芳與張志強存在房屋買賣合同關係，王紅芳支付合理價款，並非無償轉讓。李明君訴訟請求與事實不符，存在一房二賣。張志強和王紅芳結婚、離婚合法，法律未禁止以買賣房屋爲目的的結婚、離婚，張志強與王紅芳的離婚協議符合法律規定，不存在無權轉讓及無效或可撤銷條件。

（三）第三人張志強述稱

李明君陳述的其與王紅芳情況基本屬實，王紅芳與趙宇霖後續事情不知情，不發表意見。

三、法院查明

1. 2013年5月4日，張志強購得北京市昌平區一號經濟適用住房。

2. 2015年3月13日，張志強與李明君簽訂《房屋買賣協議》，約定張志強將房屋作價600000元賣給李明君，李明君一次性付款，張志強4月底前交房屋原始材料，五年後過戶，費用由李明君承擔，房屋所有權證書由李明君保管。之後，李明君付款併入住，張志強交付證書。

3. 2017年9月25日，張志強稱房產證丟失補辦，11月27日領新證。

4. 2018年1月10日，張志強與王紅芳結婚並簽訂離婚協議書，約定離婚後房屋歸王紅芳所有，當日辦理離婚登記及房屋所有權轉移登記至王紅芳名下。

5. 2018年8月20日，王紅芳與趙宇霖結婚並簽訂離婚協議書，約定離婚後房屋歸趙宇霖所有，當日辦理離婚登記，24日申請辦理房屋所有權轉移登記至趙宇霖名下，後趙宇霖向李明君主張騰退。

6. 審理中，王紅芳述稱張志強找其配合通過結婚、離婚方式將房屋轉移登記至趙宇霖名下，張志強認可轉移事實但否認是自己找王紅芳辦理，王紅芳認可辦理時無購房資質。

四、裁判結果

1. 王紅芳與趙宇霖於2018年8月20日簽訂的離婚協議書中就北京市昌平區一號房屋所有權歸趙宇霖所有的約定無效；

2. 駁回李明君的其他訴訟請求。

五、案件分析

（一）合同效力與房產轉讓行爲的合法性審查

1. 李明君與張志強的房屋買賣協議涉及經濟適用住房，經濟適用住房的交易有嚴格的限制和規定。雖然李明君已支付房款並實際居住，但在未滿足相關條件時，該合同的效力存在一定的不確定性。然而，這並不影響對王紅芳與趙宇霖後續房產轉讓行爲的審查。

2. 王紅芳與趙宇霖通過結婚、離婚的方式進行房產所有權轉移，這種行爲並非基於正常的房屋買賣交易。從法律角度看，他們的行爲存在諸多問題。首先，雙方惡意串通規避房屋交易稅費，導致國家稅收流失，違反了稅收法律法規和社會公共利益。其次，在王紅芳不符合購房資質的情況下，規避限購政策，擾亂了房地產市場的正常秩序，損害了社會公共利益和宏觀調控政策的實施。再者，涉案房屋當時尚不符合經濟適用住房入市規定，且未變更房屋性質並補交土地出讓金，損害了國家利益。

3. 從王紅芳本人陳述及相關事實可知，張志強、王紅芳和趙宇霖三人的房屋所有權變更操作存在明顯的共謀跡象，其惡意顯而易見，且損害了李明君的利益。這種通過不正當手段進行的房產轉讓行爲，不能得到法律的支持。

（二）離婚協議中房產約定的效力認定

1. 根據法律規定，合同的訂立和履行不得損害國家、集體或第三人利益，不得違反法律強制性規定和社會公共利益。王紅芳與趙宇霖在離婚協議中對涉案房屋權屬的約定，明顯違反了上述原則。

2. 他們的行爲符合合同無效的多種情形，如惡意串通損害國家、集體和第三人利益，以合法形式掩蓋非法目的（規避稅費和限購政策），損害社會公共利益等。因此，該約定應被認定爲無效。

3. 由於合同無效是自始無效，不存在撤銷的問題。所以對於李明君要求撤銷該約定的其他訴訟請求，法院不予支持是符合法律規定的。

在處理此類房產糾紛案件時，律師要全面審查案件事實，包括房屋的性質、交易過程、各方當事人的行爲和意圖等。對於涉及經濟適用住房等特殊房產的交易，要嚴格依據相關法律法規進行分析。對於通過不正當手段進行的房產轉讓行爲，要從法律規定和社會公共利益等多方面進行考量，準確判斷其效力，維護當事人的合法權益和社會公平正義。同時，要提醒當事人在進行房產交易時，務必遵守法律法規，避免陷入不必要的法律糾紛。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細緻的分析，纔能有專業的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力爲您解答！