北京房產糾紛：以買賣之名行抵押之實，買方要求過戶，能否拒絕？

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景與當事人訴求

1. 原告訴訟請求

胡某剛向本院提出訴訟請求：

- 判令二被告配合原告將位於北京市房山區三號房屋（以下簡稱“涉案房屋”）的不動產權證書登記至原告名下。

- 判令二被告將涉案房屋騰退給原告。

- 訴訟費、保全費均由二被告承擔。

2. 原告事實與理由

二被告系夫妻關係，於2015 年 3 月 15 日購買了涉案房屋（限價商品房）。原告分別於 2018 年 4 月 20 日、2018 年 6 月 8 日、2018 年 9 月 10 日向被告轉賬 60 萬元、55 萬元、50 萬元，共計 165 萬元。之後，錢某君未按約定向原告全額償還本金及利息。

經與二被告協商，三方於2020 年 4 月 10 日簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及附件，約定：因二被告無法向原告償還借款，二被告自願將涉案房屋轉讓給原告，以衝抵借款，待房屋滿五年具備上市條件時，二被告無條件將房屋過戶至原告名下；原告如需使用上述房屋，二被告無條件隨時騰退房屋給原告。現該房屋已經具備過戶的條件，被告拒不履行約定的義務構成違約，爲維護原告的合法權益特提起訴訟。

二、被告辯稱

1. 錢某君辯稱

我欠原告錢屬實，當時借了110 萬元，至今還了大概 50 萬元左右，另有 55 萬元是用於投資的，也是胡某剛的錢。我們之間的房屋買賣協議是騙唐某莉籤的，有這個協議放在胡某剛那裡，他也能放心點兒。籤協議時說的是用房子辦貸款 170 萬元，唐某莉進去簽了字就走了，我又跟胡某剛簽了附件。170 萬元的價格不可能賣房，唐某莉認爲就是貸款 170 萬元。綜上，欠原告的錢我同意還，利息在法律允許的範圍內我也能接受，我不同意原告的訴訟請求。

2. 唐某莉辯稱

我一直都不知道錢某君欠原告錢的事情，後來有人上門找錢某君催賬我才知道的，當時我們已經分居很長時間了。關於原告說的合同，那個時候錢某君跟我說要用房子貸款我也沒有多懷疑。綜上，我不同意原告的訴訟請求。

三、法院查明事實

1. 借款情況

錢某君分別於2018 年 4 月 20 日、2018 年 6 月 8 日、2018 年 9 月 10 日向胡某剛借款共 165 萬元，但未能按約定時間清償，現仍在償還中，具體數額不明。

2. 房屋買賣合同簽訂情況

錢某君（出賣人）、唐某莉（出賣人）與胡某剛（買受人）於2020 年 4 月 10 日簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，主要約定：出賣人將涉案房屋出售給買受人，涉案房屋性質爲向社會公開銷售的經濟適用住房，未抵押，未出租；雙方通過現金交易方式達成交易，成交價 170 萬元；出賣人應當在滿五年後上市一個月內將該房屋交付給買受人；自本合同簽訂之日起滿五年可上市交易一個月內，雙方共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記手續；買受人未能在產權過戶後 100 個工作日內取得房屋所有權證書的，如因出賣人責任，買受人有權退房，買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起三日內退還買受人全部已付款，並按照房價總額的三倍賠償；

除不可抗力外，出賣人未按照合同約定的期限和條件將該房屋交付買受人的，按照⑴逾期在十日之內，自約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付已交付房價款萬分之五的違約金，並於該房屋實際交付之日起三日內向買受人支付違約金，合同繼續履行⑵逾期超過十日後，買受人有權退房，買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起三日內退還全部已付款，並按照買受人全部已付款的 200%向買受人支付違約金。

3. 合同附件內容

上述合同簽訂後，錢某君（甲方）與胡某剛（乙方）又簽訂了《北京市存量房屋買賣合同（附件）》，主要載明：

- 甲方因欠乙方 220 萬元借款暫時無力償還，通過甲乙雙方友好協商，甲方自願將自己購買的兩限房轉讓給乙方充抵借款，坐落於房山區三號，因本房產爲兩限房未滿 5 年，故暫時無法辦理產權證及過戶相關手續，待五年期滿後辦理產權過戶到乙方名下，產權落戶所產生的全部費用由甲方承擔（含本房產全部未還貸款）。

- 此房產在未將產權落戶給乙方前，如果甲方有意將房產購回，除將購房款 170 萬元本金及還 50 萬元歸還給乙方外，甲方還需按總計金額 220 萬元及每月兩分利息（每月 44000 元）支付給乙方（計息日爲簽署本協議當日計算）。

- 如乙方有使用需求時，甲方應無條件隨時騰退此房產給乙方使用。

4. 房屋產權及相關情況

涉案房屋於2018 年 1 月 15 日交納了契稅，後於 2018 年 8 月 10 日登記在錢某君、唐某莉名下，屬錢某君和唐某莉的夫妻共同財產。

錢某君與唐某莉於2022 年 6 月 15 日協議離婚，離婚協議約定涉案房屋歸唐某莉所有。

四、裁判結果

駁回胡某剛的訴訟請求。

五、律師案件分析

1. 核心爭議焦點剖析

本案的核心爭議焦點在於胡某剛與錢某君、唐某莉之間簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及附件，其性質究竟是真實的房屋買賣合同關係，還是以房屋作爲借款擔保的一種特殊約定，以及該約定對各方當事人的法律效力問題。這涉及到對當事人真實意思表示的探究、合同性質的準確界定以及夫妻共同財產處分的合法性判斷等關鍵法律要點。

2. 合同性質判斷依據

- 真實目的探究：從整個案件情況來看，胡某剛與錢某君之間原本存在明確的債權債務關係，而後續簽訂的房屋買賣合同及附件內容顯示，約定以房屋轉讓衝抵借款，並在房屋滿足一定條件後辦理過戶等相關事宜。這表明雙方簽訂該合同的真實目的很可能並非單純的房屋買賣，而是將房屋作爲一種保障債權實現的方式，更傾向於具有擔保性質的約定。在法律實踐中，判斷合同的性質不能僅僅依據合同名稱或表面條款，更要深入分析當事人簽訂合同時的背景、意圖以及合同履行過程中的相關行爲等多方面因素，以此來準確把握合同的實質性質。

- 惡意串通嫌疑與效力問題：錢某君承認與胡某剛簽訂相關協議時有欺騙唐某莉的情況，稱只是爲了用房子辦貸款讓唐某莉簽字，唐某莉也表示對借款一事並不知情，以爲只是辦理房屋貸款手續。即便錢某君同意以涉案房屋折抵所欠胡某剛款項，按照法律規定，對於夫妻共同財產的處分，尤其是涉及到重大權益的處置，應當經夫妻雙方書面同意，否則對未同意的一方不發生法律效力。在此案中，錢某君與胡某剛之間關於房屋抵償欠款的提議與議定行爲，存在惡意串通、損害唐某莉合法利益的嫌疑，唐某莉的不知情及合理辯解進一步印證了這一點，這使得該房屋買賣合同及附件的效力存在重大瑕疵。

3. 法律關係梳理與原告主張的合理性分析

胡某剛依據房屋買賣合同關係來主張要求辦理房屋產權證書登記及房屋騰退等權利，但鑑於上述合同性質及效力方面存在的問題，其主張缺乏堅實的法律基礎。實際上，胡某剛應依據其與錢某君之間真實存在的債權債務法律關係，通過合法合理的途徑，比如要求錢某君繼續償還借款、按照約定支付利息等方式來主張自己的權益，而不應以存在爭議的房屋買賣合同來提出相關訴求。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細緻的分析，纔能有專業的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力爲您解答！