掛牌半年降價20%，還是沒人買！廣州二手涼了？

當天氣在衝擊高溫時，樓市卻夏意涼。

據廣州中原研究發展部數據顯示，5月廣州新房網籤7113宗，環比下跌9%。樓市回暖的火剛燃沒多久，躥升的成交量說降就降。

一手成交不理想，寒氣同樣傳到了二手市場。

今年5月廣州二手網籤8771套，環比下降13%，呈降溫之勢。

據合富研究院高級分析師樑燕明介紹，4月以來，二手房成交整體速度變緩，市場又開始呈現膠着狀態。

而就在最近一段時間，關於二手房降溫的消息更是屢屢刷屏。當前廣州二手房掛牌數量突破13萬+套，遠超同期水平。就在最近，連炙手可熱的黃埔也上演了業主集體降價出逃“事件”。

遙想幾年前，大家爭着把房買，如今是搶着把房賣。此刻的樓市，形勢半點不由人。

二手掛牌超13萬+套

成交不見漲，掛牌卻在一直漲，二手房越賣越多正在成新常態。

據貝殼APP數據顯示，截至6月1日，廣州有13.38萬套二手房源在貝殼APP上掛牌出售。查閱公開資料可知，從3月開始至今，廣州二手房掛牌數量基本保持在13萬到14萬套間，面臨極大的出貨壓力。

在這輪二手掛牌潮中，新盤成交持續多年領跑全市的增城，表現非常“亮眼”。

克而瑞數據顯示，今年2月以來，增城區二手住宅成交量保持在千套以上，基本扭轉了去年的慘淡局面。但在區域內，二手掛牌房源超1.5萬套。

與增城一樣，面臨較大交易壓力的區域，還有黃埔。

同樣是來自貝殼數據，目前黃埔二手掛牌量約爲7900套，即將超過以存量房爲主的中心區（荔灣二手掛牌約8000套）。

比較有意思的是，在掛牌衆多房源中，很多未滿2年的房子也被擺上貨架，大家都急着把房賣。但存量尚且之多，這些房源想賣出又談何容易。

與二手掛牌旗鼓相當的，當前一手供應也處於高位，市場進入“海量”供應時間。

據廣州中原研究發展部數據顯示，5月，廣州住宅新批供應6270套（66.91萬㎡），從1-5月供應情況來看，5月供應仍維持3月以來6000套(60萬㎡)以上高位。

不得不說，當前的市場房子太多了，但購買力卻遠跟不上，只能陷入精神內耗當中。

賣家“降價”出逃？

“相比高峰時已經摺價20%多，但看房客戶依然不多。”說這話的是黃埔的一位賣家王先生。

因爲孩子即將上學，有置換需求的王先生於去年11月以335萬的價格將房子掛牌，結果半年過去了，房子還沒賣出去。

今年來，越來越多的二手房業主發現，自己的房子，無論是帶看還是價格，都有了明顯的降溫。在一些社交平臺上，賣房難已經成爲高頻詞彙，甚至還有不少網友分享降價賣房的故事。

巨量供應下，價格撐不住是遲早的事，當前降價筍盤越來越常見。

據克爾瑞數據統計，在今年1-4月黃埔區成交套數TOP20個小區裡，除3個沒有對比值，有13個小區二手成交均價呈現下跌態勢，佔比達76%（已剔除3個無對比值小區）。

從統計數據看，不僅大多數黃埔二手房成交價有下跌趨勢，有些樓盤更是打“骨折”。如熱銷TOP2的實地常春藤，今年1-4月其二手成交均價爲22553元/㎡，同比下跌15%，降了將近4000元/㎡。

樑燕明分析，黃埔在近幾年推售的戶型主要以剛需爲主，不少人現在有置換的需求，導致掛牌房源數量大幅增加，再加上整個一手市場比較內卷，所以一些賣家不得不調整自己心理預期。

不僅僅是黃埔，尤其是在一些二手掛牌高企的區域，比如增城，在房多客少的局面下，部分二手小區成交價一降再降。

降價就意味着資產縮水，一些捨不得打“骨折”賣掉的賣家，不得不被迫擱置置換計劃。

“因爲我們是置換，需要先賣才能買，市場膠着就很被動，如果爲了賣房去一味降價，感覺自己也很難接受。如果不能以心理預期價格成交，只能先擱置換房計劃，等春暖花開”，王先生進一步表示。

買賣雙方等風來

當置換客在苦苦掙扎時，二手豪宅在今年跑出了一波小高峰。

據珠城橙蕉數據，2月珠江新城二手成交139套，創下近三年來單月新高，均價更是達到14.4萬/平；3月珠江新城二手成交119套，其中單價超過10萬/平的房源佔比達75.6%。

雖然整個豪宅市場打得火熱，但剛改不進場，很難調動整個市場情緒。

從目前來看，當前市場首套房貸利率爲4.3%(LPR)，二套房貸利率爲4.9%(LPR+60基點)，已降至4年來新低；繼二手房帶押過戶政策落地後，今年市場還祭出一手房可帶押過戶大招。

政策牌盡出全出，但刺激作用卻不明顯。

一方面，口罩全面放開後需求得到釋放，收走了大量房票；另一方面，對於未來預期的不明確，很多都抱着“還能不能再降一降”的心態，自然會更加謹慎入手。

簡單來說，信心不足，自然購買力受限。樑燕明也指出，市場復甦的行情已經確立，但還是要看購房者對經濟跟收入預期的信心恢復。

目前廣州二手房掛牌數量達到了一個高位，在交易情緒的影響下，房源掛牌價格或還有下調的空間。

當前對“賣一買一”的置換型賣家來說，想要賣房，還得“小刀”，除非想賣的房子非常能打，不然當下市場隨大流才能跑得快；對於買家來說，當前選擇的空間非常很大，在當前提前還貸主動降槓桿背景下，以穩方爲上策。