規模近400萬平！廣州番禺舊改之王即將面世

近日，越秀地產主導的番禺舊改里仁洞項目再次成爲熱點話題。

作爲全市最重磅的“巨無霸”舊改項目，里仁洞舊改的改造面積近162公頃，建設總量接近400萬㎡，規模相當於5個獵德村或2個萬科城市之光。

里仁洞項目位置圖

里仁洞舊改城市設計意向圖

里仁洞項目土地利用規劃圖

里仁洞項目復建區4月12日進展（美好里仁洞攝）

目前里仁洞項目進展極快，堪稱番禺舊改樣板工程。從2022年11月實施方案批覆，1年後首棟復建房封頂，目前R2地塊4棟主體結構完成，R3地塊10棟建築主體結構已達到12-22層不等。預計今年將完成首批分房，規模超1100套。

目前復建房建設進展神速，融資區項目已開始對外招兵買馬，有理由相信，本項目商品房入市將近。未來里仁洞舊改融資區項目面世，會爲廣州帶來怎樣的影響？

對於樓市，它是影響番禺未來6-8年的龍頭

根據里仁洞村舊改實施方案，項目規劃建設總量391萬平，包括復建住宅超155萬平，融資住宅超110萬平（含公建配套超10萬平）。

對比黃埔舊改大盤萬科城市之光，大約有5300戶，2020年10月首開，最近清盤，銷售週期3年多。同時段首開的番禺和樾府，大約4300戶，銷售週期也是3年多。而里仁洞舊改項目住宅體量按戶均100平估算，約1萬套，銷售週期初步預計接近6-8年。

這種巨型舊改項目一入市，將直接影響整體區域的量價走勢。參考萬科城市之光，在2021-2022兩年主銷期，單盤成交金額分別佔全區成交總金額10%和15%。有理由相信，未來里仁洞項目面市，將助力番禺續寫新房成交金額榜的輝煌。

對於城市，它是番禺核心擴容的增量引擎

廣州面向2049年規劃

廣州面向2049的城市發展戰略提出將重點打造城市新中軸，萬博CBD是廣州城市新中軸的南部核心節點，起到拉伸廣州城市主體框架的巨大作用。

擴容前的萬博CBD和擴容後的廣州南CBD

2023年番禺區政府宣佈長隆萬博商務區正式擴容，由原來的1.5平方公里擴展至7.2平方公里，涵蓋漢溪長隆、萬博、里仁洞三大板塊，並首次以“廣州南CBD”的名義向全球推介。廣州南CBD還能怎樣進化？主要看增量的想象空間，而本區域最大的增量，只有里仁洞舊改項目。

目前萬博CBD和長隆文旅IP緊密聯繫，截止2023年，長隆樂園年客流量1600萬人次。按照越秀地產對里仁洞項目的官方定位，未來項目將打造超級文旅商居綜合體，必然與區域內的K11 Select和華潤萬象系商業連片互動，一起推動廣州南CBD向城市中央活力區CAZ升級進化。

對於產業，它是改善職住平衡的有效補充

在番禺產業規劃2022-2035中，長隆萬博片區是番禺最重點產業發展平臺，打造廣州南部中央商務區、數字經濟集聚區、國際消費潮流地和世界旅遊目的地， 支持長隆萬博“中央商務區（ CBD） ” 功能全面升級爲“中央活力區（ CAZ） ”。

目前里仁洞項目周邊生產性服務業發達，截止到2023年底，萬博商務區四上企業共406家（四上：達到一定規模、資質或限額的企業）。

同時，番禺創新產業發達，擁有入選2024年胡潤全球獨角獸榜第五的希音（估值4600億元）、第二十六的廣汽埃安（估值1000億元）等一大批獨角獸企業，獨角獸經濟活力強勁。

番禺獨角獸企業一覽

未來里仁洞舊改項目的面市，將坐擁近水樓臺的區位優勢，爲區域內部生產性服務業企業、獨角獸企業提供居住品質，優化番禺職住平衡。

對於生活，它將是番禺吸納人才的高地和綜合配套中心

番禺區常住人口排行

里仁洞舊改項目1萬套新增住宅的入市，將提升番禺對全市優秀人才的吸引力，提升番禺在全市常住人口的競爭力和排名。

約11所新增學校、96萬平商業、1所綜合醫院、1個14.4萬平的上蓋公園以及限高240米的商業，將極大彌補萬博板塊的配套劣勢。

按照規劃，里仁洞約5萬平的文化配套，都集中在整個社區中軸線上。山體公園、文化藝術中心、青少年活動中心和社區活動中心四個主要建築沿着中軸線分佈。這些城市級文化藝術配套，全部都是首次進入萬博！

對於越秀，它是舊改啓航的新樣板

越秀地產十分擅長業務打板及研磨迭代，TOD開發便是一個明證。從2019年引入TOD模式開始，一躍成爲國內首個模式貫穿全流程TOD開發標準的企業。在TOD5.0時代，2023年在琶洲南TOD項目創造出173億的全國第一佳績。

TOD開發爲企業提供了充足的大城建設及運營經驗，里仁洞舊改項目作爲越秀地產操刀的首個城中村城市更新項目，期待再次開創地產新樣板。

來源：合富研究院

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本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務所 謝炎燊、陳慧霞

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