國有企業發力之年：加快住房租賃市場健康發展
“租售購舉”成爲2018年樓市的“重頭戲”，住房租賃市場前景持續向好。身爲“國家隊”的國有企業對市場起到“穩定器”和“壓艙石”的作用。日前在上海舉辦的“改革開放四十年之住房租賃市場發展”專題論壇上，上海電氣、上海地產、上海申通、東方國際、光明置地等上海本土“國家隊成員”就主要的戰略思考、創新路徑等展開深入思索。
租賃市場發展趨平衡
在中央新政下,國家隊2017年紛紛進入租賃市場，2018年繼而發力，租賃市場供應主體呈現多元化，對市場起到“穩定器”和“壓艙石”的作用。進一步探索“國家隊”在住房租賃市場的作爲,將加快住房租賃市場健康發展。
上海電氣集團置業有限公司執行董事、黨委書記黃德浩表示：“作爲政府倡導的以建立租購併舉爲目標趨向的住房租賃市場還處於培育階段，如何判斷住房租賃市場的未來趨勢，以及我們如何設計、如何建設、如何運行等等，還有許多值得深化探討和研究的地方。隨着城市化水平的不斷提升，人們消費觀念的不斷升級，未來住房租賃市場發展空間將是十分巨大的。”
上海易居房地產研究院院長、華東師範大學終身教授張永嶽指出，我國改革開放四十年來，住房租賃政策從福利分房制度下的租賃政策到市場經濟體制下的保障性租房政策，從“房住不炒”方針下的租賃政策再到當前住房租賃市場大發展背景下的租賃政策。相對應地，租賃市場也從發展不平衡、不充分的特徵，逐漸向平衡、充分的方向演進。
張永嶽認爲，當前住房租賃市場的發展目標是建立住房租賃市場體系、公共住房租賃保障體系、住房租賃法規制度體系，推動實現城鎮居民住有所居的目標。要實現住有所居，高質量地發展住房租賃市場。他提出了十條建議：將租賃內容納入長效機制框架中；加強住房租賃立法；租賃也應因城施策；加快包括REITs在內的金融創新；加強“租賃住房用地”的推進；根據租賃機構屬性進行分類指導；改進商辦物業屬性調整的審批程序；完善承租人享受社會福利的內涵和辦理流程；積極推進租金信息系統建設；重視建立租賃管理協同制度。
國企上海拿租賃用地佔四成
2017年9月15日上海發佈《關於加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》提出：培育住房租賃市場供應主體，發揮國資國企的引領和帶動作用。
上海易居房地產研究院綜合研究中心總經理崔霽表示，對比上海十三五規劃和十二五規劃，十三五規劃新增租賃住房供應，提出上海新建70萬套租賃住房、30萬套代理經租房，這100萬套租賃住房中，國企供應主體佔到了四成。同時，從當前上海推出的租賃用地成交也可以看出，截至9月底，上海合計租賃住宅用地220萬平方米，均爲國企拿地。
因此，今年是真正的國家隊發力年。
上海電氣集團產業發展部高級經理舒治剛表示，國企參與住房租賃，主要有三大動因：一是國企講政治，十九大要求“房住不炒，租購併舉”，特別是落實到上海，國企應爲上海城市發展創造吸引人才、留住人才的良好環境；二是從國企發展的角度看，有租賃的剛需，租賃住宅是集團吸引各類人才的首要條件，是集團穩定核心團隊的必要條件，也是集團留住領軍人物的重要條件；三是過去國企盤活存量資產打擦邊球的路徑現在走不通了，租賃住宅爲國企盤活存量土地打開了一扇新的窗口。所以國家隊發力租賃市場既是時代要求也是企業選擇。
崔霽認爲，目前住房租賃市場在政策推動下正迎來前所未有的大發展機遇，但當前諸多政策細則正在落地過程中，雖然公募REITs的最後一公里路線圖已基本完成，但今年還未推出真正的公募REITs,依然是以類REITs爲主。國企雖然獲取租賃用地相比市場土地價格低，但依然實現不了盈利。金融政策是當前企業解決盈利難題的唯一出路。
東方國際集團不動產開發經營事業部副總經理童曙林認爲，首先，政策對工業用地轉型租賃用地仍缺乏支持，而工業用地在資產證券化過程當中面臨很大障礙。其次，國資委對國企的資產負債率管理存在硬性要求，而建設運營長租公寓項目需要佔用大量資金，從資產負債表上表現爲負債，這與國企考覈相沖突。
上海地產集團城方租賃住房運營管理有限公司總經理鄭華提出，當前亟須建立科學的行業標準，這是促進租賃住房健康發展的必由之路。行業標準包含三個標準即產品標準、行業運營標準、管理標準。例如租賃住房的設計、規劃等產品標準，地產集團和規土部門經過一年多的努力，將過去土地出讓合同裡面100平方米一套，研究爲今年60平方米一套。
“我覺得未來會更小，目前行業內尚未建立統一的標準。”鄭華說，例如管理標準，現在行業內對租賃住房沒有一個通用的管理標準，到底什麼房子可以登記，什麼房子可以租售同權，什麼房子可以按照住宅的標準進行管理，租金是否退稅，企業所得稅是否減免，這些目前也沒有一個統一的標準。未來只有三個標準都建立起來，這個行業才能健康發展。