好房網雜誌／父母贈與節稅有秘訣 送現金不如贈房產
文／Angela
遺產與贈與雖然是父母庇廕兒女的禮物，但是產生的稅負也有可能造成壓力。贊助兒女買房，到底要給現金還是直接送房子呢？來聽聽專家的分析。
大雄與宜靜兩兄妹今年相繼成家立業，兩人的爸媽歡天喜地，決定一起拿出名下一千萬元現金與一戶市區小套房，分別作爲兄妹倆的結婚賀禮。
基於長幼有序倫理，宜靜讓哥哥優先選擇，大雄的另一半對購屋很有想法，決定拿一千萬元現金自覓新房，夫妻倆很快找到滿意物件，是一戶市價約一千萬元的十五年華廈。
爸媽考量後，準備把現金分三年贈與給大雄夫婦，經專家提醒，發現兒子選擇物件的房屋評定現值與公告土地現值合計申報現值僅三百萬元，若按照公式計算，爸媽買下該房送給大雄，似乎比直接贈與一千萬元現金更能達到「節稅」的效果。
宜靜今年初接受爸媽贈與小套房，因生下雙胞胎寶寶需要更大空間，決定出售套房，上個月順利以一千六百萬元賣出，扣除裝潢費一百萬元，若同樣以三百萬元申報現值計算，竟要繳納一大筆稅金……
Q1.贈與稅如何計算？依據《遺產及贈與稅法》第19條第1項規定：「贈與稅按贈與人每年贈與總額，減除第21條規定之扣除額及第22條規定之免稅額後之課稅贈與淨額，課徵10％。」
可扣除部分包括第21條規定：「贈與附有負擔者，由受贈人負擔部分，應自贈與總額中扣除。」以及第22條規定：「贈與稅納稅義務人，每年得自贈與總額中減除免稅額220萬元。」換言之，贈與稅的計算公式爲：（贈與總額－扣除額－免稅額）× 稅率10％＝應納贈與稅。
以大雄的案例來看，若是直接贈與1,000萬元，經扣除父母同時贈與總額的440萬元，則父母要繳的贈與稅爲560萬元，再乘以贈與稅率10％，即應繳納56萬元。
此外，根據《遺贈稅法》第20條有關不計入贈與總額之財產項目的第7項：「父母於子女婚嫁時所贈與之財物，總金額不超過100萬元」。也就是說，大雄結婚當年，可額外再享有父母雙方共200萬元，總計640萬元的現金贈與。
Q2.如何才能達到贈與稅全免？住商不動產長春復北加盟店經理吳礎辰建議可善用「附負擔」贈與，也就是先替成年子女付頭期款購屋，再於房貸期間，使用每年220萬元×2位的免稅額度，慢慢替子女攤還。
例如，不動產市價1,500萬元、不動產之公告土地現值與房屋評定現值合計900萬元，父親若在一般情況下贈與給子女，則須繳納的贈與稅爲（900萬元－免稅額220萬元）×稅率10％，總計爲68萬元。若使用附負擔不動產贈與方式，父親以自有現金1,000萬元及向銀行貸款500萬元，購買市價1,500萬元之不動產，再將此不動產及房貸一起贈與子女，未來則由子女負責繳納房貸，則應繳納的贈與稅爲（900萬元－貸款500萬元－免稅額220萬元）× 稅率10％＝18萬元，兩者光是支付贈與稅價差可達50萬元。
除此之外，全國不動產特約地政士藍金龍建議，也可以切割持分分年移轉方式操作，但要注意，代書費用會增加，且目前公告現值每年調整，加上土地增值稅亦逐年增加，應事先精算。
Q3.買房贈與子女或贈與現金給子女買房，哪個好？ 假設大雄是在房地合一實施之前購屋，若爸媽以現金1,000萬元方式贈與，經扣除父母同時贈與免稅總額440萬元（父或母每人每年爲220萬元），則父母要繳的贈與稅爲560萬元乘以贈與稅率10％，總計爲56萬元。若按理財專家的建議，以贈屋取代現金贈與，由於該房屋申報現值僅300萬元，遠低於父母同時贈與的免稅額440萬元，故不須繳交贈與稅，顯然贈屋較划算。
不過房地合一稅上路後，若宜靜因需求考量要出售受贈的房子，即使房屋以1,600萬元售出，扣除仲介與裝潢雜支費用等賣屋成本（採售價的5％）共80萬元來計算，同樣以300萬元公告現值申報，財產交易所得爲1,600萬元-300萬元-80萬元=1,220萬元，以持有超過2年未滿10年採20％稅率計算，要繳納的房地合一稅高達244萬元。
Q4. 用「買賣」移轉取代「贈與」會比較有利嗎？基本上，賣屋時須繳財產交易所得稅與土地增值稅等，買屋則須繳納契稅、印花稅與登記規費等，是否有交易利得必須視個案情況。
礎辰表示，以宜靜案例來看，房地合一稅上路前，若採用贈與方式來計算，則以取得當時的土地公告現值合計300萬元乘以當年物價指數計算；若使用買賣方式，假設當年以1,500萬元取得、後來以1,600萬元賣出，換算價差利得，即使僅持有未滿1年須課45％稅率，也只有（1,600萬元-1,500萬元）×45％=45萬元，算起來還是比贈與划算。
不過，藍金龍也提醒，若是採用買賣移轉，稅捐機關通常都會回查金流，一旦查覈發現不實，除補繳欠稅外，針對不實部分還會額外開罰，切勿因小失大。
妮妮、娜娜與娣娣最近剛好都有房產稅務的相關疑問。妮妮的爸媽原本就規畫用她的名字買房，並等其出嫁後贈與，原本想以買賣登記取代贈與，但考量妮妮仍在學，尚未有償還貸款能力，擔心被國稅局查稅得不償失，最後改採父母逐年贈與共計四百四十萬元現金致妮妮名下，供其未來買房使用。
娜娜的爸爸辛苦奮鬥一輩子，終於買下一間二千萬元的房子，不料爸爸日前意外往生，獨生女娜娜繼承房子後，爲照顧家人生活，只好忍痛把房子脫手變現。由於土地公告現值與房屋評定現值爲八百萬元，娜娜持有不到一年竟被課重稅。
娣娣受贈取得一筆房產，當年土地公告現值三千萬元、房屋評定現值一千萬元，持有五年後以五千萬元出售，由於娣娣未能舉證出售仲介費用，不知該申報多少利得⋯⋯
Q1.哪些受贈子女容易被查稅？如何節稅最好？
不少多屋族屋主想在新政府調高贈與稅之前將房產贈與給子女，藍金龍提醒，贈與房產給兒女會衍生出不少稅費，必須繳清才能移轉。
由於受贈對象無年齡限制，惟量少目標大，極易成爲查稅目標，包括未成年子女、在學學生、財力不佳或利用人頭戶移轉但兩次移轉時間太過接近者，都是國稅局查稅的重點對象。
過去曾有一派專家認爲，以「買賣」登記方式取代「贈與」，可省下贈與稅、有效節省土增稅，甚至能作價比行情低，未來出售時可壓縮帳面獲利，但藍金龍提醒，若單純爲節稅而登記買賣，卻無實際支付價金，恐被國稅局查稅，連補帶罰未必能享受節稅甜頭。
Q2.出售受贈不動產應納哪些稅金？計算方式爲何？哪些稅額和費用可減除？
由他人贈與或經由繼承取得的房屋及土地，受贈人及繼承人因未出資即取得，成本原應爲零，但財政部放寬認定，同意納稅人出售受贈或繼承取得的房產時，可以房屋評定現值加計土地公告現值爲其成本，再按持有年數的物價漲幅調整其出售成本，以娣娣爲例，得依財政部所訂5%費用率推計，可申報的費用爲250萬元，合計出售成本及費用共計4,490萬元，申報利得爲510萬元。
藍金龍提醒，房地合一稅上路後，賣方在過戶30天內須繳交財產交易所得稅，若當初是以贈與方式取得不動產，必須出示單據發票做爲證明纔算數，否則最高只能認列售價的5％。
Q3.房地合一後才取得受贈房屋，出售房產時成本和持有期間應如何計算？
根據〈房地合一修正草案〉規定，繼承或受遺贈取得之房屋、土地，繼承人或受遺贈人出售該房屋、土地，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。吳礎辰舉例，若有長輩在20年前買屋，過世後繼承人因財務問題須賣屋，且持有期間不超過1年，根據修正草案可自長輩買屋時開始計算，贈與亦同。繼承及受贈房屋持有期間是以建物及土地移轉登記日始生效，一般狀況下，建物及土地移轉時間是相同的，若有不同，則以最後日期計，例如土地9月10日登記，建物9月12日登記，則認定爲9月12日。
Q4.若子女本身已有房產，又接受贈與，如何節省房屋稅？受贈後再轉手，可享用土地增值稅優惠稅率嗎？
目前政府爲打擊囤房戶，規定第4戶以上將加重房屋稅率，最高可採3.6％，爲現行1.2％的3倍，至於自住屋定義則包括本人、配偶、子女及直系親屬居住，須有居住事實，或可不過戶給父母或已成年子女居住，但其中若有任何一戶有出租或營業使用，則不屬於自住稅率範圍，故接受贈與的子女，若本身已有房產，不宜超過3戶，且必須均爲自住，纔可享1.2％房屋稅。至於土地增值稅部分，由於一般用地稅率的稅額比自用住宅用地稅率的稅額至少高出1倍以上，其中自用住宅用地又分爲「一生一次」及「一生一屋」兩種，稅率均爲10％，如果沒有換屋計劃，出售土地按自用住宅用地稅率課徵土增稅是最直接的節稅方法。藍金龍表示，即使是受贈後再轉手，只要符合土地增值稅「一生一次」或「一生一屋」優惠稅率標準者，均可享有此優惠。