華僑城2012的三大件：去存貨、降負債、築架構
"我們要將現在可變現的項目想方設法賣掉，加快銷售，將強營銷，降低負債率，這是我們要做的第一件事情。"
在3月19日舉行的華僑城2011年度業績投資者見面會上，華僑城總裁劉平春如是表示。
劉平春此言是出於華僑城目前面臨較大的存貨壓力，據華僑城日前發佈的2011年度業績報告顯示，截止2011年末，華僑城的存貨規模已由2010年的195.74億元猛增至317.37億元，達到歷史最高點。
至於今年將如何去存貨，華僑城副總裁陳劍表示，今年公司會合理定價，靈活銷售，提高開盤的銷售率，同時還將拓展營銷渠道，施行全員營銷，以及採取網上營銷、團購等新方式。
陳劍還提到，華僑城今年預計可以銷售的面積爲153萬平方米，相比去年增長40%左右，爲歷年最高，今年預計可銷售的金額是450億元左右。
在此次投資者見面會上，華僑城副總裁張立勇、財務總監林育德、董事會秘書倪徵等還對華僑城今年在地產業務方面的發展情況、負債率以及與日本環球影城合作的進展等投資者較關心的問題作了詳盡解答。
作爲華僑城在香港的上市平臺，華僑城亞洲在今年初以22.3億元入股上海蘇河灣項目後，也成了關注的熱點。
劉平春表示，今後會將華僑城亞洲打造成以發展商業地產爲主的平臺，上海蘇河灣項目的商業部分將由其經營，同時，不排除今後繼續向其注入優質商業地產項目。
以下爲華僑城2011年度業績投資者見面會的現場問答實錄：
現場提問：請問華僑城2012年可售貨源的金額大致是多少？具體區域分佈情況怎樣？
陳劍：
2012年，我們預計全年可以銷售的面積爲153萬平方米，比去年要增長40%左右。預計可銷售的金額是450億左右，這個預計是基於現在市場價格定的，現在新的價格計劃已經啓動。
具體區域分佈看，深圳大概有36萬平方米，貨值大概是200億；上海大概有20萬平方米，貨值大概80億；武漢大概26萬平方米，貨值大概有50億；其他還包括成都，西安，天津，昆明等地。
現在提問：今年華僑城的開工面積是153萬平方米，剛纔也提到今年會重點去庫存，那麼公司的去化率目標是多少？今年的業績目標又是多少？
張立勇：
我們今年會依據市場情況積極定價，我們的目標是更趨於提高去化率。至於目標，我只能說是盡力而爲，越多越好。同時，今年公司的定價策略中有以價來換量這樣的指導思想。
劉平春：
至於今年的業績目標，目前集團還沒有明確的任務要求，集團也還在商討中。
現場提問：華僑城年報中顯示目前的存貨約317億，剛纔也提到今年在地產板塊是以加快銷售，去庫存爲主，那麼華僑城會具體採取什麼方式去庫存？在價格上會有調整嗎？
管理層：
317億元的存貨大致分佈是，開發成本大概是280億，開發產品是36億左右，這是主要存貨分佈。
陳劍：
今年是我們房地產銷售庫存量比較大的一年，我們也將會採取一些具體措施來促進銷售，我們主要有以下幾個方面的做法。
第一，我們會密切把握政策的走向，靈活應對，抓住市場回暖的契機，對市場可能出現的變化及時跟進並制定相應方案，在合適的時機採取行動，靈活安排銷售節奏。
第二，我們會合理定價，靈活銷售，提高開盤的銷售率，這是公司目前最重要的措施。另外，我們公司的產品還是擁有很大的成本優勢，按照目前的價格水平，調價的空間還是比較寬裕，這就使我們產品整體靈活定價留有很大的空間。至於降不降價，怎麼降價，這個都是由項目公司按照實際情況來決定。
第三，我們會因地制宜，強化營銷的針對性。城市項目會重點加快推進，靈活定價；城市別墅項目要進一步加強全城營銷，溝通好和銀行的關係，增強客戶購買的誠意；遠郊的住宅項目，我們要着力擴大項目的市場覆蓋半徑，發揮項目不限購的一些優勢。
第四，要拓展營銷渠道，施行全員營銷，包括加強與專業的中介服務機構的合作，嘗試做一些創新，比如說在網上營銷、團購等新方式，另外，我們還會加大激勵的力度以促進銷售。
第五，我們會加強營銷區域的統籌，項目員工共享客戶資源，充分發揮協同效應。
現場提問：根據年報顯示，2011年華僑城的淨負債率有所升高，我想了解一下華僑城在資金方面的收支安排是怎樣的，怎樣去做到平衡？
林育德：
去年公司的負債率確實是比上一年上漲了不到2%，達到了71.17%，但這個負債率在目前的市場上來看應該是一個較合理的水平。
我們爲了降低負債率，除了投資規模，還主要考慮投資措施，儘管我們每年安排的新增投資規模都有100億左右，但如果我們能確保投資收益還是會使負債率有所降低。
另外，在資金成本這方面，我們跟其他公司相比，還是會有比較大的優勢，主要體現在：第一，我們可以說是有三個融資平臺，一個是在香港境外上市的華僑城亞洲；第二，我們自身是A股平臺，當然現在A股受調控政策影響，這個融資平臺貢獻不太理想；另外，我們還有華僑城集團的支持。所以，我們在融資平臺方面也採取了一些措施，目前公司的整個資金狀況還是比較穩妥。
劉平春：
雖然我們的負債率已經到了71%，同比上漲不到2%。但我們在整個工作的進程和安排方面還是有一些計劃的。
第一，我們上海項目的可銷售變現的資源其實是很龐大的，如果我們能加快銷售，使可變現的項目儘快去化，這將爲公司回籠大量的資金，從而降低公司的負債率。
另外，在公司目前所處的階段，我們對資源的佔有，以及我們在全國進行的產業佈局，還是需要我們維持一定的經營規模的，這樣才能保證我們公司的發展速度，這其實也是負債率有所升高的原因。
在這種情況下，我們能做的就是把我們現在可變現的項目想方設法賣掉，像剛纔陳總說的加快銷售，加強營銷，降低負債，這是我們要做的第一件事情。
第二，華僑城在過去的發展過程中一直是比較穩健的，我們主要是靠自己的融資平臺在建設，也很少和其他公司合作，吸引社會資源來對我們進行投資。但是，爲了公司更合理佈局，把公司推到一個更高的規模和水平上，今後我們將嘗試與其他公司進行合作開發，也有很多公司希望與我們合作。目前我們正在做一個審覈，希望今年能有所行動。
第三，其實我們這幾年也一直進行負債結構調整，增加長期負債。目前我們有80%以上的負債都是一年期以上的，也就是說整個公司雖然在資金上面看起來負債率已經到了71%，但是負債的結構是合理的。需要短期償付的壓力並不是很大，所以這樣的結構也比較適合現在公司的實際情況，也能夠支撐公司的發展。
另外，公司還針對各個項目的固定資產產品週轉採取了一些措施。預計到2013年，這些項目的存貨會大量減少，到2015年、2016年的時候，華僑城在整個東西部都會形成聯動效應，所以整個財務指標會逐漸好轉。
現場提問：今年初，華僑城控股把上海蘇河灣項目部分股權轉讓給了華僑城亞洲，請問華僑城控股對華僑城亞洲的定位和未來的發展方向是什麼？
劉平春：
關於華僑城亞洲的問題，去年公司做了一個決定。把上海蘇河灣的項目注入到華僑城亞洲，這個是基於三個方面的考慮。
第一，受調控影響，目前國內的融資環境不好，融資功能也受到了限制，選擇華僑城亞洲注資蘇河灣項目，是希望能建立與香港投資者的關係，打開香港融資平臺。同時，我們也希望能夠在這個項目上面理順公司的整個關係，建立一個新的融資渠道。
第二，我們是基於對我們整個產業分佈來考慮的。由於過去華僑城在商業地產經營方面沒有具體的分類，但商業地產又是一個非常有前景的產業，現在需要一個發展商業地產的專屬平臺，因此，華僑城亞洲未來的發展方向將會是以商業地產爲主。
第三，我們嘗試讓華僑城亞洲逐漸成爲一個商業地產爲主體的發展平臺，這是需要一個培育過程的，因此，今後在資源方面我們會大力支持，我們希望華僑城亞洲能夠發展成功。
目前，華僑城亞洲正在經營成都項目，而這個項目有將近10多萬平方米的商業，其中大部分還沒有開發，這個體量的開發有利於他們逐漸成爲商業地產的新平臺。
在成都項目開發完以後，華僑城亞洲還將繼續開發上海蘇河灣項目的商業部分，而上海蘇河灣項目從地理位置和業態佈局來說，幾乎都可以成爲商業地產的一個非常好的項目。所以，我們希望他們能夠先做一個嘗試，這是我們支持華僑城亞洲的初衷。
現場提問：華僑城亞洲曾表示，他們在蘇河灣項目上將以目前50.5%的股權比例進行主導開發。而華僑城控股的年報中也提及今年將重點推進蘇河灣項目，那麼在這個項目上，華僑城和華僑誠亞洲具體會如何分工？
陳劍：
華僑城亞洲目前介入上海蘇河灣項目的開發是正常的，但是介入之後操作平臺依然沒有改變，這個項目還是會以原來的平臺進行操作。
現場提問：華僑城控股今後會不會繼續向華僑城亞洲注資，或者將更多的優良資產注入其中？目前有沒有具體的項目或計劃？
陳劍：
剛纔提到將華僑城亞洲定位成以商業地產開發爲主的平臺，目前還是一個嘗試，也是一個起步階段，今後不排除繼續向其注入商業項目，但目前還沒有具體的項目和計劃。
現場提問：華僑城現在和環球影城合作的進展情況怎樣？具體會是怎樣的一個合作方式？
張立勇：
日本環球在旅遊文化方面是比較優秀企業，每年的遊客量超過800萬人，實際上他們也有一個希望，就是進入中國市場，所以他們也很樂意和華僑城探討合作的事情。
我們希望用我們的優勢再加上日本環球影城的運營經驗，特別是多年在國際市場上的管理，運營，策劃這方面的優勢，強強聯合，一起尋找合作的機會。在這點上，雙方都有共識。
目前合作還在洽談中，正在進行商業合作條件與業務合作方式的具體談判。至於具體內容是什麼，我現在還不方便透露。
現場提問：華僑城去年的旅遊收入下降了30%左右，年報中只是簡單提到是調整產品結構導致收入下降，請問具體原因是什麼？
劉平春：
2011年報裡面收入下降的主要原因是從我們的收入結構來看。公司的收入結構包括旅遊，酒店，第三方物業的租賃。2011年，我們天津、雲南、泰州、成都等地都有項目。比如說雲南和天津這兩個項目已經銷售但還沒有結算，所以公司收入較2010年有所下降。
但是，我們旅遊業務方面最核心的收入仍然保持了高速增長，我們的遊客人數從2000千萬上升到了2430萬。