換新屋能退稅 自用住宅重購退稅讓你換屋省很大

房市示意圖。記者遊智文攝影

大家都知道買賣房屋要繳稅，但你知道在什麼情況下可以退稅嗎？不論是小屋換大屋、舊屋換新屋、「先買後賣」或「先賣後買」，只要符合條件，就能向政府申請「重購退稅」或是「重購扣抵」喔！永慶房屋整理土地增值稅、財產交易所得稅（舊制）及房地合一稅（新制）退稅條件與方式，幫助民衆瞭解自己的權益，減輕荷包負擔。

「重購扣抵/重購退稅」是政府提供換屋族的節稅優惠方案，民衆在2年內完成先買後賣或先賣後買的重購行爲，並符合相關條件，即可申請扣抵或退還出售舊屋時已繳納的所得稅。永慶房屋契約部資深經理陳俊宏指出，不同時期購入的不動產，辦理的規則不太一樣，出售的房屋若是在104年12月31日前買賣取得，適用財產交易所得舊制，在重購房屋隔年申報所得稅的時候，從所得稅應納所得稅額中扣抵；反之，若是在105年1月1日之後買賣取得，則適用房地合一稅制，可於完成移轉登記之次日起提出申請退稅。

不論新制或舊制，退稅採計條件都包含：出售及重購房地的時間（以完成移轉登記日爲準）在2年以內，及出售的房地賣出前一年內無出租、供營業或執行業務使用。新制或舊制不同的地方在於，舊制的房屋「戶籍登記」須爲本人或其配偶、直系親屬，而新制中的「直系親屬」則限縮爲未成年子女。其次，新制有限制重購後5年內不能改作其他用途或再移轉，否則將追繳原退還稅額，舊制無限制；最後，舊制僅針對「小換大」才能退稅（新購屋價額需大於舊屋價額），新制則放寬大屋換小屋可按比例退稅。

此外，陳俊宏補充，針對前述財產交易所得稅與房地合一稅的扣抵或退稅，新屋或舊屋的所有權人，無論是本人或其配偶，只要符合條件都可以申請。但要注意的是，政府爲了避免投機、落實保障自住權益，若經查發現出售的舊屋沒有「實際居住」使用，退稅申請將不會被核認。

而在土地增值稅的部分，買入新屋和賣出舊屋的時間同樣需要在2年內，且設籍與房屋的所有權人，均須爲本人、配偶或直系親屬，並符合自用住宅情形。特別要注意的是，新舊土地的所有權人，必須爲同一人，也就是說，買房子和賣房子的要是同一個人，如果今天賣掉自己名下的房子後，以配偶名義買入新屋，土地增值稅就不能退稅。

陳俊宏說明，土地增值稅重購退稅的計算，不是依市價或房屋面積大小，而是以土地公告現值總額爲判斷基準。若新購自用住宅用地公告現值加上出售時已繳納之土地增值稅，超過原出售自用住宅用地公告現值，即可申請退還土地增值稅，最高退稅額以所繳稅額爲限。

陳俊宏再次提醒，新購房地自登記日起列管5年，如有下列任一情形，將會被追討稅金：一、5年內售出或過戶（包含配偶贈與移轉）。二、改做其他用途，公益出租、營業都不行。三、戶籍遷出，本人、配偶或直系親屬，5年期間至少要有1人設籍。

重購退稅的使用次數沒有限制，但房地合一稅的退稅請求權時效爲5年，土地增值稅則爲10年。陳俊宏建議，換屋前先了解退稅條件並試算，再規劃房地登記，才能符合最大利益。