黃舒衛／預售屋排隊亂象解惑 7大產品差異化成元兇
▲全臺房價指數在今年第2季已站上實價登錄以來的高點。（圖／記者林裕豐攝）
臺灣房價漲很兇嗎？
根據張金鶚老師領導開創的好時價（House+）最新發布的全臺房價指數，今年第二季已站上實價登錄以來的高點，平均年漲2.28%。另外，信義房價指數則顯示臺北市今年以來漲了5.87%。
但是，您聽過Izmir伊士麥嗎？您知道Ankara安卡拉、Istanbul伊斯坦堡嗎？
上述3個城市分別是土耳其的前3大城，根據國際獨立不動產顧問公司Knight Frank編制的今年第二季全球150個主要城市住宅房價指數（Global Housing Price Index），這3大城的年漲幅分別爲28.1%、26.4%、20.2%，超過2成的超高漲幅，佔據全球前三名，也帶動土耳其房價以25.7%漲勢，坐上全球冠軍寶座。
而臺灣年漲3.6%，不但落後全球平均漲幅的4.7%，在56個國家只排名到第34名，算中後段，甚至疫情最嚴重的美國都漲了4.5%，俄羅斯更漲了8.1%，連延辦東奧的日本都以3.7%的漲幅略勝臺灣。
今年雖有黑天鵝肺炎疫情肆虐，嚴重衝擊基本面，經濟成長率全面翻黑，但美國聯準會三月中旬將降息、無限QE的資金筏門一開，全球紓困、賑災、救經濟的黑洞還沒補滿，股、房兩市已如沖天炮一般竄起，管他防疫成效如何、疫情有無二度爆發的風險，資金洪潮已經無差異地席捲全球。
對比全球資金行情撐起房市的「無基之彈」，難怪央行認爲臺灣在史上最大的產業投資潮流下，供應鏈重組帶動商辦、廠辦與住宅需求全面提振，房市表現尚屬「有基之彈」。
但說臺灣房市沒問題，恐怕也是矯情。因爲臺灣房價就算不漲，高房價所得比、房貸負擔比，在全球也是數一數二。寬鬆的貸款條件、超低利率，以及預期漲價的心態逼出前所有的買氣，再加上疫情發展的不確定氛圍下，政府管制行爲勢必忌憚，因此「房價漲」已成趨勢，短期難回。
房價的「貴」、「漲」、「炒」，三件事的關係千絲萬縷，「貴」，我們只能遺憾，「漲」，我們只能興嘆，但「炒」，恐怕就該看清真相。
我們首先釐清市場環境
房市在前波管制下走低，2016年交易量創新低之外，建商投資也趨保守，當年住宅建照核發量倒回2008年時的水準，形成即使自住需求強，但缺乏新成屋供給的狀況。
然而，去年房市走穩，建築投資轉熱，因此住宅的建照核發量不但超越前其高峰，甚至14.9萬宅的量，是本世紀最高、直追1995年以前的高點，產生目前市場以預售市場掛帥的現象。
預售屋產品與中古屋、新成屋的差異，進一步造就今天排隊買屋的特殊現象。
首先，預售屋一般要2到4年才能交屋，對買方來說，訂金、簽約、開工只要繳付10~15%的價款，相對成屋交易動輒2成的自備款，又沒有搬家、裝修等支出，期初投資壓力較小，因此在房價的接受度較高，成爲區域創價的跳板。
第二，如果中古屋、新成屋是現貨，則預售屋就是期貨。期貨買的是未來價，假設市況壞，沒人會急着追跌，預售市場就萎縮，反觀現在市況熱，預期漲價心理強，預售價就越走越強，不斷自我加強的狀況，甚至外溢到新成屋、中古屋市場，激起比價心態，同步追漲。
第三，預售屋的賣方是單一賣方，買方要買就只能找建商、代銷，因此建方對於價格的調整不但有主導性，更有壟斷性。只要銷況好，價格就會越調越高、越調越快，議價空間也越來越小，甚至早賣少賺，乾脆就封盤不賣，間接加速漲價。
第四，既然預售市場是由建方主導，因此有能力以價制量，提供優惠的專案貸款，例如：信用貸款、公司貸、工程期零付款、超低自備款等方案，讓買方輕鬆跨進購屋門檻。一方面確實能嘉惠首購族，但另一方面對投資客來說更是拉大槓桿、擴大投資規模的操作良機，貧富不均的現象更凸顯。
第五，房地合一稅2016年上路之後，短期投資的稅率高達45%，肯定不低於預售屋交易、轉手的財產交易所得稅，也間接讓熄火的投資盤，重新轉進預售市場而樂此不疲。
第六，預售市場由建商、代銷操盤，行銷手段就會變得靈活而有節奏。之前合建、都更案的可售戶數有限，短期完銷的話術可以暫忘。取而代之的是以建方爲核心，潛銷期以口袋名單、忠實粉絲、員購爲側翼，先對外形塑的熱銷市況，進而鞏固限量、飢渴行銷的效果，再透過現在流行的投資講座、財商羣組，活絡紅單、換約的地下市場。一手拱一手，房屋來不及上市就成爲拿來炒作的稀缺投資商品。
第七，實價登錄目前對預售屋價格登錄的漏洞，在於無法即時反應價、量市況。因此當市場最火爆的交易發生在預售屋黑盒子時，終端的散戶買方只能受制於建商、新聞單方面訊息，心生「建設在跑、房價在飆」、「今天不買、明天更貴」、「現場不買、回家後悔」等恐慌購買心態，急着拿香跟拜的排隊、搶購就毫不意外。
資金滿溢、產業鏈重組、投資轉進、實體資產避險、新案稀缺、產品特性，再加上政府公共投資在軌道建設、城鄉建設的議題逐漸開花結果，以及業者刻意操作，都是掀起這波預售屋熱潮，甚至擦槍走火的怪象叢生的原因。提醒買方在獲利接力賽的遊戲中，要慎謀能斷，不要成爲最後一隻白老鼠。
►黃舒衛小檔案
學歷政治大學地政系碩士
經歷國泰世華銀行、聯邦銀行不動產管理部、信託部東亞建築經理公司市場分析師永慶房產集團研展中心經理
現職瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監