金地三季報：房地產業績穩住了嗎？

觀點網 趕在10月尾聲，反覆強調償債積極性的金地集團發佈了第三季度業績報告。

報告顯示，金地集團前三季度營業收入409.75億元，歸母淨利潤爲-34.1億元。

從單季度指標來看，2024年第三季度毛利率達到14.08%，環比上升4.94個百分點；淨利率爲-2.43%，較上年同期上升8.00個百分點，還較上一季度上升27.31個百分點。

一定程度上，毛利率與淨利率的環比上升反映了金地今年三季度的生存情況，也進一步使市場有機會窺探這家企業如何在下行週期對抗環境衝擊。

短債壓力有緩解

總體而言，金地三季度內歸母淨利潤數據走向雖不明朗，但相較上半年數據而言，維持了穩定態勢；報告期內，扣非淨利潤也實現環比增長。

據瞭解，金地對截至2024年9月30日的各類資產進行了減值測試，根據減值測試結果，2024年第三季度公司計提資產減值準備5.14億元，其中包括計提信用損失準備合計2.42億元元，計提存貨跌價準備合計2.71億元。

因此，上述資產減值準備計提合計約5.14億元，導致減少部分歸屬於上市公司股東淨利潤。

值得注意的是，於報告期末，金地總資產約合3308.1億元，歸屬於上市公司股東所有者權益金額也達到614.7億元，以上數據與上年度末相比基本持平，波動幅度處於合理區間內。

市場波動下，金地於報告期內也適當控制了營業成本。據三季報顯示，2024年前三季度，該公司營業成本35.84億元，較2023年同期43.37億元有所下降。其中，銷售費用約合13.31億元，管理費用19.95億元，研發費用僅4190.35萬元；財務費用方面，利息費用21.19億元，均較2023年同期有所收緊。

於2024年三季度內，金地期間費用率爲11.93%，較上年同期上升1.61個百分點。其中，銷售費用同比減少20.95%，管理費用同比減少24.75%，研發費用同比減少63.65%。

債務方面，截至2024年9月30日，金地短期借款金額3.31億元，與2023年末的5.34億元相比有所下降；一年內到期的非流動負債也從去年年末的410.14億元降至當前364.08億元。

三季報顯示，當前金地集團流動負債總金額與2023年年末相比下降了11.76%，短期債務壓力已有所緩解。

觀點新媒體瞭解到，從2024年年初開始，金地集團已相繼兌付“21金地MTN001”“21金地MTN002”“21金地MTN003”“21金地MTN004”等境內債券。另於8月中旬，金地集團將約4.92億美元的本息存入指定銀行賬戶，全額償付到期美元債票據本息。

截至目前，金地集團於2024年9至12月內到期的境外債券餘額爲0。

縱觀2024年金地所需償還債券，共有9筆境內債、1筆境外債及3筆ABS到期，涉及到期規模約180億元，償付壓力集中在上半年，下半年則較爲平穩。

努力穩固新業務

此前於10月9日，金地還發布了2024年9月份銷售情況的公告。

公告顯示，2024年9月，金地集團實現簽約面積37.7萬平方米；實現簽約金額52億元；2024年1-9月，金地集團累計實現簽約面積359.3萬平方米，累計實現簽約金額528.1億元。

事實上，金地於一二線主流城市的銷售簽約策略一直沒有變過，目前已形成以京津冀都市圈、長三角都市圈、粵港澳大灣區以及中西部和東北核心城市爲主的區域佈局。

據此前中報數據顯示，截至6月底，金地集團擁有總土地儲備面積約3589萬平方米，權益土地儲備面積約1599萬平方米，其中，一二線城市佔比達約75%。

觀點新媒體獲悉，近年來金地集團在上海、廣州、北京、深圳、武漢等一二線城市佈局更廣。根據近3年合約銷售速度估算，金地集團土地儲備或可支撐未來3-4年左右的發展需要。

於2024年前三季度內，金地還累計完成新開工面積約70.9萬平方米，累計完成竣工面積約643.6萬平方米，累計實現簽約面積約359.3萬平方米，累計實現簽約金額約528.1億元。

分區域來看，金地將大部分資源投注在了北方、華東及華南區域，北方銷售金額約合144.33億元，華東銷售金額也達到127.25億元，分別佔總銷售金額的27.33%及24.09%。

房地產開發業務外，金地也在尋求多元化發展，商辦物業、代建業務等也有所佈局。

先關注寫字樓及商業業態，金地於深圳出租寫字樓及商業綜合體所帶來的租金收入達到10億元，目前於北京、上海、廣州、杭州、南京等高能級城市均有商業、寫字樓業態運營。

此外，金地代建業務目前已佈局全國60座城市，管理服務項目超215個，累計簽約管理面積約達到3330萬平方米。

2024年三季度內，金地集團產業業態已遍佈深圳、上海、廣州、成都等7座城市，其中，上海產業業態於2024年前三季度的累計租金已達到3.43億元，出租物業數量達9座。

對於金地而言，房地產大市依舊在尋求復甦的信號，如何尋找市場需求、適應市場節奏是長期需要面對的壓力來源。因此，能夠在當前大環境下穩住企業發展，積極鞏固新業務不失爲最保險的策略。