金融下沉村鎮 農房確權增信探路

本報記者 郭建杭 北京報道

爲進一步深化農村土地制度改革，賦予農民更加充分的財產權益，在過去一段時間內，多家金融機構爲激發農民宅基地使用權的金融屬性做了很多積極的嘗試。然而，由於宅基地的特殊性質，宅基地的使用權資產權益流轉方面面臨着較高的門檻。在此背景下，一些地區開始探索將具有產權證的宅基地作爲增信手段。

近日，四川省綿陽市農業農村局引入四川農商行（綿陽）作爲服務機構，加快推進“綿州農房增信貸”改革，推動該項目持續提質擴面。

綿陽農業農村局發佈的信息顯示，在“農商銀行（綿陽）—綿州農房增信貸”產品中，通過頒證農房爲增信條件，爲農民提供最高額度不超過300萬元免抵押免擔保的純信用貸款，年化利率爲3.45%。據悉，該貸款資金主要用於農業發展和農戶經營，最長使用週期不超過8年。

自2023年9月啓動以來，“綿州農房增信貸”產品梯次引入金融機構，四川農商行（綿陽）爲第二批引入的金融機構。

探路農房增信

綿陽市農業農村局相關人士對《中國經營報》記者表示：“‘綿州農房增信貸’產品梯次引入金融服務機構，農商行作爲第二梯隊在近期被引入。在實際的使用過程中，銀行方面對民房進行評估後，會結合借款人的徵信情況進行放貸。目前來看，該信貸產品的風險可控，呆賬壞賬率低於一般的信用貸款。”

公開數據顯示，自2023年9月7日“綿州農房增信貸”推出以來，截至2024年5月9日，綿陽市累計授信農戶8233戶，累計授信金額22.66億元，用信金額7.87億元，累計投放貸款金額12.03億元。

上述農業農村局人士告訴記者：“民房產權證是爲貸款提供增信作用，但民房並不作爲抵押物。在民房產權增信的同時，金融機構還要結合貸款人的徵信情況，以及其他的增信措施。將民房作爲增信條件的不同之處在於，可以讓農民獲得更高額度的貸款。”

在金融資源下沉縣域、努力延伸服務觸角的背景下，金融機構在服務縣鎮村的過程中存在需求與供給雙重不足的矛盾。其中，信息不對稱和信用不對稱的問題尤爲突出。農戶缺少抵押物，金融機構也不敢輕易放貸。提升農村宅基地及農房的價值屬性，是實現宅基地作爲抵押物的金融屬性的關鍵一環，也是對農房統一登記確權制度的落地。

2023年6月，國家自然資源部推動各地將農村房地一體宅基地確權登記納入統一的不動產登記系統，建立城鄉一體的不動產登記數據庫，這爲農戶以“房地一體產權證”作爲增信條件申請貸款提供了基礎。隨着各地對於“房地一體產權證”的辦理登記逐步落實，農戶持有“房地一體產權證”後，可以此作爲增信條件向金融機構申請貸款。

在此背景下，綿州農房增信貸逐步落地，但金融機構在發放民房增信貸時，面臨着如何做好風險控制的新挑戰。

記者瞭解到，對於民房增信貸款在發放過程中使用的風控手段，目前採取線上線下共同監管的方式。在線上，金融機構與政府簽訂合作協議，建立信息共享，評估農房價值，綜合建檔，充實農房增信貸款數據庫。在線下，通過村鎮幹部走訪，以及對平時生產、生活經營狀態的評估進行放貸。如有徵信風險的農戶，可獲得的貸款額度就會很低，經營中產生風險也會有系統提示。在此基礎上，採用“信用+承諾+增信”模式將確權農房價值引入農戶資產評估模型，發放貸款用於個人生產經營。

對於農房增信貸款的意義，上述農業農村局相關人士告訴記者：“民房增信貸款是爲了解決農村產業發展過程中面臨的融資難、融資貴問題，解決農業產業發展的資金問題。因爲在農業產業裡，很多產品都在田間地頭，無法作爲抵押物存在。增加民房作爲增信措施，可以更好地爲農民發放貸款，解決中小規模種養殖農戶在經營過程中遇到的資金問題。”

多部門聯動試水宅抵貸

黨的二十大報告提出：“深化農村土地制度改革，賦予農民更加充分的財產權益。”在2024年的中央一號文件中，也提出要“穩慎推進農村宅基地制度改革”。

根據此前的相關要求，農村宅基地上的自建房使用權不得用於抵押。但是，部分地區以及縣級人民政府土地管理部門登記的宅基地使用權，在取得所在集體經濟組織的書面同意後可以依法設定抵押權。

目前，有關農村宅基地抵押登記的相關政策文件包括《農村承包土地的經營權抵押貸款試點暫行辦法》和《關於開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》。這些文件引導農村土地經營權有序流轉，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓試點，做好農村承包土地（指耕地）的經營權和農民住房財產權（“兩權”）抵押貸款試點工作。

某農商行人士告訴記者：“在當下，宅基地抵押貸款產品普遍在當地政府的支持下推出。由於其中涉及宅基地使用權的確權登記、拍賣流轉等，很難通過單一的金融機構來完成。因此，農商行作爲其中一環，能夠在價值評估、徵信評估方面發揮作用。”

目前在宅改試點政策指導下，部分地區對於宅基地的抵押貸款已有進展。

公開信息顯示，2020年9月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳、中央農村工作領導小組、農業農村部辦公廳等確定了全國104個宅改試點地區，在9項試點內容中就包括“探索宅基地抵押融資功能”。

部分試點地區的政府相關部門，已牽頭推動轄內農村金融機構對於宅基地抵押貸款的創新嘗試。江西省吉安市永豐縣就是一個典型案例。據悉，2022年2月，永豐縣農村宅基地制度改革試點工作領導小組發佈“關於印發《永豐縣農民住房財產權及宅基地使用權抵押貸款試點兒實施方案》的通知”；2024年2月，江西省吉安市農業農村局發佈《永豐縣創新出臺農民住房財產權及宅基地使用權抵押權實現辦法》，建立宅基地抵押貸款價值評估、風險防範、抵押處置三項機制，高效實現宅基地使用權資產權益流轉、擔保及抵押融資。

在經過市場調研後，江西省永豐農商銀行因地制宜地探索出“宅抵貸”產品。對於該產品的目前落地情況，永豐農商銀行人士告訴記者：“目前該產品作爲普惠金融產品，單筆規模約80萬元，已累計實現貸款1億元，主要用於農業用途。”

記者瞭解到，對於宅基地抵押貸款產品的銀行風控方式，有銀行人士告訴記者，貸前對宅基地的價值評估、貸中進行的風險預警以及貸後做好抵押處置，均是風控的關鍵環節。

相關文件內容顯示，首先，要建立貸前價值評估機制，解決“抵押作價難”。按照宅基地地理位置、規劃類型，將宅基地劃分爲城區統一規劃宅基地、鄉鎮統一規劃宅基地等5類，從高到低設定最高評估值。由鄉鎮駐村幹部、村幹部、村民代表組成評議小組，發揮“人熟地熟”優勢，綜合擬定農房預估價值，並作爲農房抵押貸款“整村授信”參考指標。在預估基礎上，永豐縣農商行到現場進行最終評估定價，根據宅基地坐落、朝向等實際情況調整評估價值，確保定價既符合市場行情，又符合農戶心理預期。

其次，要建立貸中風險預警機制，解決“抵押監測難”。由永豐縣農商行通過賬戶資金監測等方式，定期分析評估抵押人履行借款合同情況以及抵押擔保情況，並與抵押人所在行政村、抵押部門實行信息共享，發現可能危及貸款安全的風險時，第一時間發出預警，及時採取增加抵質押擔保、調整授信額度、提前收回貸款等措施，防止風險擴大。

最後，要建立貸後抵押處置機制，解決“抵押處置難”。在堅持宅基地集體所有權和保障農民基本居住的前提下，探索“3+3”抵押權實現模式，即“貸款續貸、貸款重組、委託管理”3種柔性方式和“拍賣、變賣、強制管理”3種強制措施。債務人不履行到期債務或者發生約定的實現抵押權情形時，優先採取無還本續貸、減免部分利息等方式協商解決，或將擔保財產委託給其他主體管理，收益用於清償債務。協商不成的，抵押權人可以依法申請法院採取強制措施處置抵押財產。被執行的抵押物爲農戶唯一住房時，必須給予貨幣安置或提供臨時住房，保障被執行人生活必需的居住條件。

對於目前永豐縣農商行宅抵貸產品的經營情況，永豐縣農商行人士表示：“該產品的風險可控，目前可以實現宅基地的變現流通。在此前的運營中，違約率比較低，對於違約用戶目前正在通過法院起訴的途徑追回。”

（編輯：何莎莎 審覈：朱紫雲 校對：劉軍）