開發企業可自主定價 房地產市場化影響幾何？

爲適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，“限購、限貸、限售、限價”四限政策陸續開始調整優化，除了與購房者直接相關的“限購”、“限貸”政策，越來越多的城市優化“限價”政策也引發關注。根據中指研究院統計，今年以來，瀋陽、蘭州、鄭州、寧德等城市明確不再實施新建商品銷售價格指導，即取消銷售限價。

業內表示，無論是“土地限價”還是“商品房限價”，雖然更多的是與企業直接相關，但對購房者來說，政策調整會最終體現在銷售價格上。樓市即將迎來“金九銀十”，取消新建商品房指導價之後，預計房地產企業推盤力度將加大，將會積極主動促銷，降價和促銷力度有可能加大，以把握階段性去化熱點，提升全年業績。

多地取消商品房限價

鄭州因密集發佈樓市新政不斷受到關注。繼取消限購、限售後，2024年7月31日，河南鄭州發佈取消商品住房銷售價格指導的通知。住房保障部門不再對新建商品住房銷售價格進行指導，開發企業按照自主定價進行銷售、辦理商品房預（銷）售許可（備案）手續。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認爲，鄭州放開房價的定價空間，對於房價漲跌幅不再設定政府指導價，具有非常好的市場效應，也體現了鄭州在房價領域落實了“市場歸市場、保障歸保障”的導向，是對過去的各種“限”進行鬆綁和取消。此前包括限購、限貸、限售等都陸續退出市場，此次鄭州取消限價，意味着政策放鬆具有徹底性，帶來了非常好的市場預期。

8月，河南信陽也優化市場定價。市、縣（區）房地產主管部門不再對新建商品住房銷售價格進行指導，開發企業按照市場供求自主定價進行銷售、辦理商品房預（銷）售許可（備案）手續，並在售樓部公示一房一價。

據不完全統計，2024年以來，瀋陽、蘭州、鄭州、寧德、信陽、天水等十餘個城市明確取消新房銷售限價，陽江、珠海、蕪湖等多地積極優化商品房限價政策，如縮短備案價格調整時間間隔、取消樓層差價限制等。

中指研究院河南公司總經理樑波濤認爲，房地產限制性政策解除，商品住房市場迴歸高度市場化運行，取消限價有助於引導市場供應高品質商品住宅，推動住房供給結構優化，更好滿足居民改善性住房需求，對於房地產市場健康發展具有積極意義。

嚴躍進表示，其實還是有很多地方在房價方面有一些管控。從後續房地產新變革的角度看，類似價格確實可以放開，也有助於促進供求兩端自由選擇，促進市場交易的高效率。客觀上一些好房源價格也可以保持堅挺或穩定，對於預期引導具有積極的作用。

土拍市場也在逐步取消“限價”

“限價”“限購”“限貸”、“限售”政策是地方調控房地產市場的有力手段，在房地產市場較熱時期，利於防止房價無序上漲，遏制投機炒房行爲，保障剛性住房需求。而“限價”政策在過去市場熱度較高階段，以“限漲”爲主，對穩地價、穩房價起到了重要作用。

隨着房地產形勢發生變化，部分債務壓力較大的房企爲快速回籠資金開始對樓盤進行降價銷售，“限價”成了遏制房價過快下跌的措施，2021年湖南、江蘇、河北等地就有部分房企因降價而被約談。

2021年8月9日，湖南省岳陽市率先發布“限跌令”，岳陽住建局發佈《關於房地產市場新建商品住房網籤成交價格限制的通知》明確，新建商品住房銷售價格備案後，商品住房銷售實際成交價格不得高於備案價格,也不得低於備案價格85%。之後全國多個城市紛紛跟進實施類似政策。

今年以來，武漢、保定、成都、廣州、重慶等城市，也有購房者反映樓盤大幅降價、“惡意降價”，不過官方給出的迴應都提到了“商品房價格屬於市場調節價，開發企業可根據市場行情、供求關係，自主確定銷售價格”等內容。也有地方規定自主定價不可超過預售方案備案價，但對樓盤降價的干涉在減少。可見，當下各地對新房價格限制正逐漸弱化。

其實，除了“商品房限價”，土拍市場也在逐步取消“限價”。

上海拍地取消了商品住房用地溢價率10%的上限要求，成交地價由市場化競價確定。截至目前，22城中仍設定土地限價的城市僅剩北京、深圳（15%上限）和寧波（30%上限）。不過近期北京供地中有2宗地突破了此前15%的慣例，寧波6月7日推出的2宗宅地均未設置地價上限。

業內認爲，未來這幾個城市繼續優化土地限價的預期也進一步增強。

取消限價對購房者有何影響

作爲房地產調控“四限政策”之一的“限價”，從關注度上沒有“限購”、“限貸”高。因爲“限購”、“限貸”等直接與購房者相關，而“限價”更多的是與企業直接相關，對購房者的影響則體現在銷售價格上。

業內人士認爲，樓市即將迎來“金九銀十”，取消新建商品房指導價之後，預計房地產企業推盤力度將加大，將會積極主動促銷，降價和促銷力度有可能加大，提升全年業績。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，取消限價有利於促進開發商自由定價，進行降價促銷。當市場上有大量的房屋出售，供求關係不緊張，甚至供過於求了，也就是市場發揮決定性作用的時候了，價格是市場供求和預期的準繩。

58安居客研究院院長張波也表示，取消限價後，商品房價格將更多地由市場供求關係決定，在供大於求的區域，房企如果想加快項目銷售節奏，就必須在房價上有所調整。但對於樓市來說，並不意味着房價就會全面下降，相反分部市場供應量少，並且需求量大的戶型產品價格，還有可能出現小幅上漲。但總體來看，在當下市場弱復甦的環境下，加之房企回款壓力偏大的背景下，房價向下調整優化的空間依然存在。

中指研究院市場研究總監陳文靜補充稱，多地取消銷售限價，不僅利於幫助企業加快回籠資金，緩解資金壓力。價格迴歸市場更有利於企業打造適合當地住房需求的好產品，是積極響應鼓勵企業建設“好房子”的表現。而隨着限制性政策進一步優化調整，政策效果或將逐漸顯現，房價依然具備支撐，有望逐漸築底恢復。

張波稱，取消限價也與中國目前正在構建的房地產發展新模式方向吻合，房地產“雙軌制”的發展路徑，既要求加大保障性住房建設和供給，以滿足工薪羣體的剛性住房需求，也要求能支持城鄉居民多樣化改善性住房需求，而採用市場化推進，正是配合多樣化的改善性需求的產品的根本手段，只有新房價格的市場化，才能推進開發行業在建設過程中更注重對用戶的研究，用不同價格段的產品來迎合不同客戶的需求。預計後續將會有更多城市跟進這一政策，以加快房地產市場走出調整期的步伐。

文/北京青年報記者 宋霞

編輯/田野