開發商逾期交房過戶，購房者索賠，法院依證據判賠80萬

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一、案件背景

（一）當事人信息

原告：李華，購房者

被告：宏遠地產公司，房屋出售方

委託拍賣公司：陽光拍賣有限公司

借款出借人：張濤

裝修公司：卓越裝飾工程公司

（二）案件基本事實

2020 年 5、6 月，李華得知可通過拍賣購買宏遠地產公司位於 A 市 B 區的某房屋（以下簡稱 “涉案房屋”），遂與陽光拍賣有限公司協商委託競拍事宜。2020 年 7 月 15 日，李華與張濤簽署《借款合同》，借款 3000 萬元用於競拍房產，年利率 24%，計劃購房後辦理抵押按揭貸款償還。8 月 10 日，李華與陽光拍賣有限公司簽署《房屋競買委託協議》。宏遠地產公司委託陽光拍賣有限公司拍賣涉案房屋。

2020 年 12 月 26 日，李華繳納 800 萬元競拍保證金，12 月 31 日以 3410 萬元競得涉案房屋。2021 年 1 月 5 日，李華付清全款及 34.1 萬元拍賣佣金。根據《特別告知》，宏遠地產公司應在 1 月 5 日起 15 個工作日內（即 1 月 26 日前）交付房屋，但實際交付時間爲 2021 年 6 月 17 日，逾期 142 天。按北京市房產過戶流程，全款購房過戶一般 7 個工作日，宏遠地產公司應在 1 月 15 日前辦理過戶登記，實際辦理時間爲 2021 年 5 月 20 日，逾期 125 天。

2021 年 1 月 16 日，李華基於對交房時間的信賴，與卓越裝飾工程公司簽署《裝飾裝修施工合同》，約定 2 月 27 日開工，合同價款 268 萬元，若因李華原因延誤工期，每日按合同總額 3‰支付違約金。李華向宏遠地產公司告知該協議並催促交房。因宏遠地產公司逾期交房，李華對卓越裝飾工程公司違約。2021 年 4 月 10 日，卓越裝飾工程公司發函要求賠償，10 月 21 日雙方協商解除合同，李華賠償違約金 80 萬元。此外，因宏遠地產公司逾期交房和過戶，李華產生借款利息損失。

二、訴訟請求

（一）原告李華訴求

判令宏遠地產公司賠償逾期辦理房屋所有權證及逾期交付房屋的違約損失284.38 萬元。

本案訴訟費由宏遠地產公司承擔。

（二）被告宏遠地產公司辯稱

嚴格履行了《北京市存量房屋買賣合同》約定的交房、產權轉移義務，不存在違約行爲，不應承擔違約責任。

李華與卓越裝飾工程公司簽訂的合同真實性、履行情況及違約賠償數額缺少證據支持，即便屬實，其自身違約導致的損失也不應由宏遠地產公司承擔。

李華與張濤簽訂的《借款合同》真實性、履行情況缺少證據支持，即便屬實，其主張的利息損失也不應由宏遠地產公司承擔，房屋主要用途是居住，抵押貸款收益並非合理可預見收益。

三、案件分析

（一）法律關係梳理

房屋買賣合同關係：李華通過拍賣競得涉案房屋，與宏遠地產公司形成房屋買賣合同關係。根據《中華人民共和國民法典》第五百九十五條規定，買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權於買受人，買受人支付價款的合同。在此關係中，宏遠地產公司作爲出賣人，負有按約定交付房屋並協助辦理過戶登記的義務；李華作爲買受人，承擔支付購房款的責任。雙方的權利義務明確，應嚴格依照合同約定及相關法律規定履行。

委託拍賣關係：宏遠地產公司委託陽光拍賣有限公司拍賣涉案房屋，李華委託陽光拍賣有限公司競買。這一委託拍賣關係涉及三方權利義務，依據《中華人民共和國民法典》關於委託合同的規定，委託人應當向受託人支付報酬，受託人應當按照委託人的指示處理委託事務。在拍賣過程中，陽光拍賣有限公司需遵循拍賣規則和程序，向競買人如實披露房屋相關信息，保障拍賣活動的公平、公正、公開。

借款關係：李華與張濤簽訂《借款合同》，形成借貸法律關係。根據《中華人民共和國民法典》第六百六十七條規定，借款合同是借款人向貸款人借款，到期返還借款並支付利息的合同。李華作爲借款人，有按時還款付息的義務；張濤作爲貸款人，享有收回本金和利息的權利。此借款專門用於李華競拍涉案房屋，與購房行爲緊密相關。

裝修合同關係：李華與卓越裝飾工程公司簽訂《裝飾裝修施工合同》，雙方建立裝修合同權利義務。按照《中華人民共和國民法典》第七百七十條規定，承攬合同是承攬人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人支付報酬的合同，裝修合同屬於承攬合同範疇。卓越裝飾工程公司需按合同約定完成裝修工作，李華則應支付相應價款，若一方違約，需承擔違約責任。

（二）違約責任認定

交付房屋與過戶義務：宏遠地產公司未按《特別告知》約定時間交付房屋和辦理過戶登記，構成違約。《特別告知》作爲拍賣過程中的重要文件，明確了雙方關於交付房屋和辦理過戶的時間節點，具有合同約束力。宏遠地產公司雖提交《拍賣標的移交確認書》和《北京市存量房屋買賣合同》證明已按時交付，但《拍賣標的移交確認書》僅爲形式上的確認，《北京市存量房屋買賣合同》附件一房屋附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品清單中所列內容均未填寫亦無簽字，無法證明實際完成了房屋交付的實質手續。而李華提交的物業費收據、發票、溝通記錄、證人證言、物業交接證明等證據，形成完整證據鏈，充分證明涉案房屋實際交付時間爲2021 年 6 月 17 日，過戶時間爲 2021 年 5 月 20 日，宏遠地產公司違約事實確鑿。

損失賠償範圍：根據《中華人民共和國民法典》第五百八十四條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。李華主張的利息損失，因房屋買賣交易中，通常難以預見買受人會因賣方逾期交房和過戶而產生高額借款利息損失，所以不屬於宏遠地產公司可預見範圍，難以得到支持。而購買房屋後進行裝修是常見行爲，李華因宏遠地產公司逾期交房導致對卓越裝飾工程公司違約並賠償80 萬元，該損失符合常理，屬於宏遠地產公司應當預見的範圍，若李華主張的證據充分，宏遠地產公司應予以賠償。

（三）證據效力分析

李華證據：李華提供的借款合同、交易明細，證實了其爲購房借款的事實；裝修合同、告知函、和解協議書、銀行電子回單，清晰呈現了因宏遠地產公司逾期交房導致裝修違約及賠償的全過程；物業費收據、發票、溝通記錄、證人證言、物業交接證明等，從不同角度證明了房屋實際交付時間和過戶時間，以及雙方就交房事宜的溝通情況。這些證據相互印證，形成完整證據鏈，有力地證明了違約事實和損失。

宏遠地產公司證據：宏遠地產公司提交的《拍賣標的移交確認書》和《北京市存量房屋買賣合同》雖顯示已按時交付，但如前文所述，存在形式瑕疵，無法有效反駁李華的證據。《拍賣標的移交確認書》缺乏實際交付的實質內容支撐，《北京市存量房屋買賣合同》附件的不完整性使其無法證明已完成房屋交付的全部手續，在證據效力上明顯弱於李華的證據。

四、勝訴辦案心得

（一）證據收集與整理

全面收集證據，從借款、購房、裝修等多方面入手，形成完整證據鏈，有力證明違約事實和損失。

注重證據細節，如銀行轉賬記錄、合同條款等，確保證據真實性和關聯性。

（二）法律適用與論證

準確把握《民法典》中合同違約責任、損失賠償範圍等相關條款，結合案件事實進行有力論證。

針對被告抗辯，從法律規定和案件實際出發，反駁其不合理觀點，強調違約方應承擔的責任。

（三）庭審策略與表達

清晰闡述案件事實和證據，突出被告違約行爲和對原告造成的損失，讓法官快速瞭解案件關鍵。

合理迴應被告抗辯，抓住爭議焦點，如損失是否可預見等，進行鍼對性辯論，爭取法官支持。

五、判決結果

被告宏遠地產公司於本判決生效後十日內賠償原告李華違約損失八十萬元。

駁回原告李華的其他訴訟請求。

本案的成功代理，爲當事人爭取到了合理賠償，也爲處理類似房產買賣合同糾紛提供了寶貴經驗。在今後的法律服務中，應更加註重證據收集、法律適用和庭審策略，爲當事人提供更優質的法律服務。