探案說法丨逾期交房解除合同 法院判開發商返還首付款本息

南海網12月8日消息（記者 林文泉 實習生 黃葉）近年來，開發商以各種理由延期交房，購房者遲遲拿不到已付款的房子，到底誰來承擔房貸，成爲社會的熱點話題？近日，文昌法院依法判決一起開發商延期交房的糾紛案件，判決開發商向購房者返還首付款本息和已償還的貸款本息，同時應向銀行返還剩餘貸款本息。

2021年初，小美（化名）斥資100萬元在文昌市某樓盤購置一套房屋，其中首付30萬元，餘下的70萬元則向銀行貸款。購房時開發商承諾在2022年底將新房鑰匙交到她手中，小美的心中充滿了期待與喜悅。自2021年3月起，小美便開始履行拿不到房的還貸之約。

轉眼間，2024年的冬天已至，開發商的承諾卻始終未曾兌現。面對小美的質疑，開發商以疫情期間施工受限，及颱風災害影響爲由，提出不可抗力抗辯，聲稱這些因素導致施工進度的顯著延誤。

如此局面，小美面臨兩難困境。一方面，她已投入大量資金，包括首付及長期房貸；另一方面，開發商未能按時交房，嚴重侵害了其作爲購房者的合法權益。小美多次嘗試與開發商協商，但未能達成一致。最終，小美將開發商及貸款銀行列爲共同被告，向文昌法院起訴，請求法院判決解除購房合同，並要求開發商返還首付款本息及已支付的房貸本金，以及要求開發商向銀行償還剩餘貸款本息。

根據合同約定，開發商已逾期交房超過360天，小美有權根據合同約定解除房屋買賣合同。截至法庭辯論終結前，開發商未向小美交房遠超360天，且涉案房產並未達到交付的條件，合同無法繼續履行，已然構成根本違約。據此，文昌法院認定，小美和開發商簽訂的房屋買賣合同已於開發商收到起訴狀副本之日解除，開發商應向小美返還首付款本息。

文昌法院認爲，小美和開發商的購房合同已解除，如果強行讓小美繼續還房貸，無理無據。在此情形下，賦予借款人小美解除貸款合同的權利，免除了其無謂的履行負擔。因此，文昌法院判決解除小美和銀行的貸款合同。

在商品房擔保貸款合同中，銀行通常將購房人所貸款項直接支付給開發商，也即開發商實際佔有房款，小美並不支配購房貸款，但需償付貸款本息。現在開發商違約不能交房但卻實際佔有使用銀行的按揭貸款，小美未取得房子卻需償還按揭貸款，甚至利息罰息，實爲明顯不合理地加重了小美的負擔。因此，文昌法院判決開發商應向小美返還已償還的貸款本息，同時應向銀行返還剩餘貸款本息。

法院釋法：法律是購房者“最後一道防線”

文昌法院表示，此案件不僅考驗着法律對於合同履行中不可抗力條款的解釋與適用，也凸顯了在複雜社會環境下，購房者權益保護的重要性。整個事件的發展，從購房初期的期待到長期等待的失望，再到法律途徑的尋求，展現了在處理房地產合同糾紛時，面對各種影響合同履行的複雜因素，合同雙方應如何依法依規、理性應對。在維護市場秩序、保護消費者權益方面，法律是“最後一道防線”。