“殼公司”減少 2025土拍市場更透明

隨着政策底的出現，2024年的房地產市場底逐漸明朗，地方出讓政策不斷優化，開發商拿地意願逐步增強，土地市場開始復甦，曾經在2023年火爆一時的拿地“殼公司”開始消失。

所謂“殼公司”，即突擊成立、突擊拿地、突擊轉讓股權的企業。據北京商報記者統計，2024年僅有1家“新面孔”房企福州裕誠在北京成功競得地塊，與2023年9家“新面孔”房企在北京拿地相比，這一數字大幅縮減了88.89%。上述大部分“新面孔”，特別是2023年在京拿地的企業，不但拿地後快速進行了土地開發權屬的出讓，不少公司甚至在拿地前一個月左右纔剛剛成立。

政策調整、“大體量”地塊的增加以及部分地塊去化不足10%成爲“新面孔”退出北京土拍市場的關鍵因素。專家指出，“殼公司”的出現不僅影響了市場秩序，導致不公平競爭，還造成了資金成本的浪費。“殼公司”的減少將爲市場帶來更加公平、透明的競爭環境。

根據北京商報記者統計，2024年出讓的41宗地塊中，規劃面積超過10萬平方米的地塊佔比提升至41.46%，同比上升了7.03個百分點。與此同時，地價在30億元以下的地塊減少至22宗，比例下降至53.65%。特別值得關注的是，酒仙橋+前葦溝+中關村、酒仙橋+小紅門+十八里店以及萬泉寺等地塊，不僅規劃面積超過10萬平方米，地價也均超過了百億元。

“大體量”地塊的增加無疑提高了開發企業的參與門檻，也導致曾經活躍於土拍市場的一批“新面孔”，甚至被行業內戲稱爲“殼公司”的企業開始逐漸消失。據統計，2024年在北京土拍市場中，看似“新面孔”的企業僅有河北鑫界和福州裕誠2家。

事實上，河北鑫界並不算是地產新兵。2013年和2015年，河北鑫界相繼開發了鑫界9號院、鑫界王府等地產項目，並且背靠中國華電集團，是一家名副其實的央國企合資企業。

另一家在2024年11月29日競得豐臺區槐房村地塊的福州裕誠已成立兩年，在拿地後僅6天，12月5日便成立了全資子公司北京兆興房地產開發有限公司（以下簡稱“北京兆興”）。而在2023年6月1日由福建雄旺競得的順義區順義新城地塊，開發商則爲北京兆祥房地產開發有限公司（以下簡稱“北京兆祥”），兩者的名字極爲相似。

更爲巧合的是，從股權結構來看，北京兆興和北京兆祥均有福州匯成佰悅投資有限公司（以下簡稱“匯成佰悅”）參股。通過天眼查股權穿透顯示，北京兆興由匯成佰悅全資控股，而北京兆祥則由廈門益悅置業有限公司、福建雄旺以及匯成佰悅分別持股70%、15%、15%共同成立。

而2023年由福建雄旺競得北京兆祥開發的地塊，通過北京市住建委官網查詢顯示，項目案名爲雲禧華庭，而推廣案名則爲建發觀雲。

隨後北京商報記者查閱建發國際集團公告時發現，2022年和2023年期間，建發國際集團曾多次在公告中提到全資附屬公司廈門益悅置業有限公司的名稱。由此可以判斷，福州裕誠和福建雄旺背後，實則都有建發國際集團的影子。

北京商報記者梳理髮現，2024年北京41場土拍中，僅有9宗地塊溢價率達到15%，佔比僅爲21.95%，相比2023年下降了7.56個百分點。此外，26宗地塊則以底價成交。

合碩機構首席分析師郭毅表示，2024年“殼公司”的減少，主要因爲許多地塊以相對理性的狀態成交，企業本身對於“殼公司”的需求也相應減少。

易居研究院副院長嚴躍進表示，“殼公司”的出現不僅影響了市場秩序，導致不公平競爭，還造成了資金成本的浪費。然而，由於“殼公司”在股權上與參拍主體沒有直接關聯，各地政府難以從合規角度進行有效監管。隨着土拍市場的變化，“殼公司”的減少將爲市場帶來更加公平、透明的競爭環境。

北京商報記者 王寅浩 李晗