上海實施“雙高雙競”新規後首場土拍：參拍房企數量大幅減少

21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

9月14日，上海五批次土拍中，房企面對靜安區兩宗地塊，態度謹慎的同時，也有一宗地塊也刷新了溢價率新高。

此次土拍僅推出兩宗地，有兩大看點：一是均位於靜安區；二是上海自8月15日修改土拍規則，即“雙高雙競”之後的首場競拍。

此前的8月15日，上海升級了土地出讓交易規則，自第五批次起，對市場熱度較高的地塊施行“雙高雙競”舉措，即第一輪競價達溢價率上限後，進入第二輪競品質階段，達上限後進入第二輪競價階段，最終價高者得。

不過，當天兩宗地均沒有觸發第二輪競高品質的階段，也沒有觸發價高者得的階段。其中一宗地塊以底價成交，另一宗地塊僅四家報名，分別爲中海地產、招商蛇口與南通瑞城聯合體、象嶼與越秀聯合體、保利發展與上海建工聯合體。競拍過程中，僅有兩家積極出價，房企的謹慎保守不言自明。

最終，本次土拍攬金120.25億元，相較於106.79億元的起拍總價，溢價率12.60%。出人意料的是，靜安區靈石社區N070402單元094a-14地塊只有中建玖合報名參拍，以底價約63.66億元成交。靜安區曹家渡社區C050301單元9A-20地塊經過160多輪競拍，最後被招商蛇口、南通瑞城聯合體以56.60億元競得，樓板價114145元/平方米，溢價率31.2%。

今年7月，上海年內三批次土拍，取消了自2021年一批次集中供地開始溢價率10%的限價競價。自此，熱門地塊的溢價率被不斷刷新。

7月，保利發展經過60輪競價後，約22.03億元競得楊浦平涼地塊，溢價率達21.18%；8月，綠城以總價約48.05億搖號斬獲的徐匯濱江地塊，溢價率30%；此次招商蛇口、南通瑞城聯合體拿地溢價率高達31.2%。

不過，爲何此次兩塊地均沒有觸發價高者得的階段？同策研究院研究總監宋紅衛認爲，此次土拍節點與與部分企業財務要求不一致。此時拿地對房企實現當年回籠資金有難度，是房企謹慎報名參拍的原因之一。從土地出讓文件的內容來看，宋紅衛認爲“雙高雙競”土拍規則入市首拍達到了預期效果。

上海中原地產市場分析師盧文曦則指出，房企的心態變化與近期公佈的一系列經濟以及行業數據有關。當下市場對於未來持續向好的預期不足。

9月14日，國家統計局70城房價數據出爐，數據顯示房價還處於下跌通道內。值得一提的是，上海新房指數雖然領跑全國，但二手房市場出現明顯下跌，未來改善客羣是否能源源不斷投向市場是一個未知數。

上海中原地產數據顯示，今年8月，上海二手房成交1.6萬套，僅僅在1.5萬套的“榮枯線”上運行。展望後市，盧文曦認爲，政策效應在減弱，市場表現疲軟意料之中。目前市場分化越發明顯，新房市場就靠高端改善在支撐，一旦此類產品交易降溫，市場或進入調整。存量市場雖然還是以低總價的“上車房”爲主，但成交量無法釋放出來的話，置換鏈條還會受到制約。