上海熱門地塊將實行“雙高雙競”，業內認爲有助於建設“好房子”

8月15日，上海市土地交易市場發佈本市第五批次商品住房用地出讓公告，具體出讓靜安區2幅地塊，出讓總用地面積約5.01公頃，起始總價106.79億元。

第一財經從上海市規劃和自然資源局獲悉，自第五批次供地起，上海市商品住房用地出讓對市場熱度較高的地塊施行“雙高雙競”（兩輪競價、兩輪競高品質建設標準）舉措，即競買完成上一個指標要求後，轉入下一個指標要求，採取梯度競爭舉措，最終實現“高品質建設一地一方案”和“市場化配置價高者得”目標。

具體來看，“第一輪競高品質”是將綠色建築、超低能耗建築、裝配式建築、可再生能源、BIM技術應用等普適要求納入土地出讓合同；“第一輪競價”，對市場熱度較高的地塊，通過出讓前綜合會商機制，合理設定出讓起始價格，確定差異化的溢價空間；

“第二輪競高品質”，對“競裝修標準”、“競公共設施和開放空間等”、“競無償移交政府的高端人才住房”等系列舉措選擇應用、順次競買；“第二輪競價”是通過再次競價，以“價高者得”的方式最終確定競得人。

除原有的綠色建築、超低能耗建築等高品質建設指標外，本次出讓增設了“競裝修標準”、“競公共設施和開放空間等”、“競無償移交政府的高端人才住房”的3項指標，鼓勵市場主體建設優質住房，提升居住配套的公共服務功能和高品質公共空間環境。

同時，地塊的高品質建設導向和具體競爭指標，均在出讓條件確定階段，由上海市相關部門會同相關區政府（出讓人）通過綜合評估和會商機制，根據地塊區位條件、產品定位、市場情況等差異化確定。

地塊成交後，高品質建設各項要求將全部納入土地出讓合同，實現建設、竣工驗收、運營等全生命週期合同監管，確保高品質建設要求落地。

有開發商內部人士向記者表示，無論競高品質的條款還是價高得，其實之前在實踐中都已有落實，整體上並不太會影響開發商的拿地熱情。

另有某房企投拓人士提及，本次出讓的地塊還取消了保障房的配建，競品質環節也沒有競保障房比例的條款，這也保證了高端項目的純粹性。以靜安區曹家渡地塊爲例，該地塊競“高品質建設”指標包括裝修標準、公共服務設施以及高端人才住房配建比例。

58安居客研究院院長張波表示，從上海土拍政策的優化來看有兩點值得關注，其一是堅持土地拍賣的市場化方向，通過“價高者得”來讓市場發揮更大的資源配置性作用，這本身和房地產市場“雙軌制”方向保持了一致。另一方面提出了兩輪競高品質的規則，除了關注綠色、超低能、裝配式方向外，對於裝修標準、公共和開放空間等指標也列入其中，這本身是和住建部推進的“好房子”方向保持一致，推進爲了商品房供給層面不但要滿足多樣化改善需求，還要更強化社區內外部、軟硬件層面的品質提升。

“這次調整也是土拍規則打補丁。”億翰智庫研究總監於小雨認爲，考慮到最近綠城拿的徐匯濱江全國單價最貴的地塊溢價率30%，但是裝標5000元/平，顯然和這個地塊的樓板價和最終售價會不太匹配，“雙高雙競”後不會出現類似情況了。

於小雨預計，未來隨着市場的變化，土拍規則也會靈活調整，每個地塊的差異性也會比較大。

值得一提的是，本次出讓公告中明確，堅持市場化原則，由企業根據市場供求關係自主確定商品住房銷售價格，並按國家和本市商品房銷售管理措施實施價格備案和上市銷售。

“這次明確不規定項目未來銷售的指導價，預計將會帶動未來入市的上海高品質豪宅盤的價格上漲，相同板塊不同產品力的項目售價的差異也會進一步拉大。”於小雨表示。