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石庫門風貌別墅作爲上海近代住宅建築的瑰寶，在城市更新的大背景下，保留並傳承這些獨特的建築風貌，是政府與企業共同的責任和追求，因而風貌別墅這一產品正緊鑼密鼓的推出。
黃浦區範圍內不完全統計風貌類別墅項目，來自公衆號：今日房產
目前，上海約有41個風貌別墅項目已經或即將入市，主要分佈在黃浦、虹口、靜安和楊浦等核心區域。預計在未來幾年，市中心將有大量風貌別墅供應，這些項目以低密度的聯排別墅爲主，部分項目還融入了傳統的合院設計。
我們先來看一下幾個代表性風貌別墅情況：
露香園，位於黃浦區豫園板塊，12套別墅，均價爲28萬/㎡。
海玥黃浦源，位於黃浦區人民廣場，首推4套別墅，均價25.1萬/㎡，總價最高達1.8億以上。
中海順昌玖裡，位於黃浦區新天地，均價達到29.8萬元/㎡，刷新了上海新房價格紀錄。
弘安裡，位於虹口北外灘，作爲上海首個入市的風貌別墅項目，處於四期銷售階段，均價24.3萬元/㎡。
天潼198，位於虹口北外灘均價28.88萬/㎡，總價約起價1.5億/套。
三萬平方大概可以推測偏市中心位置的風貌別墅價格約爲6000萬起，1億以上的也不少。
而本次分析的來安裡地塊（靜安北站新城地塊），作爲全風貌別墅區，指導價定在21萬/㎡。
來安裡項目位於老北站，包括靜安區天目社區C070102單元04-05、05-01地塊。項目總建面14.9萬方，綜合容積率1.44，爲2-3層風貌聯排。
北地塊（04-05地塊）土地面積42696.5㎡，容積率1.43，規劃用地性質爲一類住宅及商業混合用地。
南地塊（05-01地塊）土地面積9461.7㎡，容積率爲1.45，規劃用地性質爲一類住宅、商業及社區級文化設施混合用地，其中一類住宅組團用地不大於51%、商業服務業用地不小於33% 、社區文化用地不小於16%。
項目推出建面約250/380m²的風貌別墅，項目預計今年4季度入市。
可以看出，來安裡項目佈局緊密，空間緊湊。項目北側有緊鄰的規劃高層住宅樓，這種設計可能在一定程度上影響了住戶的視野和採光。同時住戶可能會對隱私保護有所擔憂。
面對來安裡項目大體量的別墅佈局以及約21萬/㎡的價格，我們不禁產生了幾個疑問：
這樣的別墅佈局是否真的能夠滿足高端市場對於寬敞、私密居住空間的需求？
儘管地處市中心，但其地段的價值是否能夠與它的價格標籤相匹配？
富豪們是否會對這樣的別墅產品買賬？
進而我們也疑問，上海的富人羣體是否足夠龐大，以支撐起如此多的風貌別墅供應？
風貌類別墅並不稀缺，爲何還要花費巨資購買來安裡的別墅，而不是選擇距離來安裡僅2公里的北外灘，享受約250平方米的高層大平層呢？例如碧雲北外灘，中糧瑞虹·海景壹號等項目，不僅空間寬敞，視野也更爲開闊。
本項目分爲南北兩個地塊，相隔一條公共通道——東新民路。
項目南界武進路，東臨羅浮路，西接寶山路及河南北路，北靠04-03、04-04地塊（根據網傳信息，這兩個地塊會規劃高層住宅）。
北地塊的設計繼承傳統的“總弄-支弄”魚骨狀里弄空間結構，佈置4條南北向的主要弄巷和1條東西向的主要弄巷。
南地塊內則規劃有1條南北向的主要弄巷，同時，該地塊內包含虞洽卿寓所舊址以及文物保護點——同樂裡。
公共服務配套設施佈局在建築物三層以下位置，且臨街佈置，方便到達。
項目共有三個機動車出入口，三個人行出入口以及一個非機動車出入口。人行出入口分別面向西側寶山路，南側東新民路。機動車出入口分別面向東側羅浮路，東新民路和以及南側武進路。非機動車出入口面向東新民路。
小區地下車庫入口緊鄰車行出入口，不干擾小區內部人行流線，實現人車分流。
由於目前具體的戶型方案尚未公開，三萬平方基於公示圖以及其他信息進行了專業評測，估計別墅的主推戶型約250㎡/300㎡，僅供各位小夥伴參考，具體以官方爲準。
5室3廳5衛，地上三層，L形設計。贈送地下兩層，地上花園和露臺。配備電梯和樓梯，減少干擾且方便。
1樓入戶正玄關，私密性強，同時可以提供入戶收納空間。獨立庭院入口提供私密性，便於從花園直接進入室內。中西分廚設計廚房，烹飪便捷性，空間的寬敞。客臥配備獨立衛生間，遠離客餐廳，確保舒適度與隱私。客臥窗戶開向庭院，可享庭院景觀。
2樓雙套房設計：南側臥室配備衣帽間，採光優越；北側臥室帶獨立衛生間，舒適度高。過廳空間連接南向露臺，適合聚會和燒烤。
3樓是主人房，配備兩間寬敞衣帽間，男女分區，滿足收納需求。主臥內的衛生間配備五件套設備，確保了日常使用的便捷與舒適。
五室四廳五衛，佈局與250㎡的戶型相似，但空間更寬敞。
地上三層，整體爲L形佈局。地下贈送兩層地下室，地上贈送花園和露臺。電梯與樓梯設計在北側，儘量減少對生活區的干擾。
2樓提供一個多功能室，連接屋面露臺，提供了一個無縫過渡的休閒區域，居住者能夠更好地享受戶外景色和新鮮空氣。
交通方面：距3/4號線寶山路站約1公里，距10號線四川北路站約630米，地鐵出行方便。緊鄰北橫通道和內環高架，居民自駕方便。
商業方面：蘇州河萬象天地僅970米之遙，大悅城1.4公里可達，爲居民提供一站式生活配套。今潮8弄，歷史與現代交融的商業社區，600米的距離讓海派潮流生活觸手可及。居民也可自架去外灘，北外灘，陸家嘴等超級商圈購物。
教育方面：周邊教育資源十分豐富，周邊有知名的民辦中學——上海市民辦新華初級中學以及靜安區閘北第一中心小學、寶山路小學、市北中學等學校，教育資源全方位。
醫療方面：項目周圍醫療資源極爲豐富，有瑞金醫院、曙光醫院、中西醫結合岳陽醫院、第一人民醫院、上海市中醫院、上海市兒童醫院等。周圍還配備社區衛生服務站，醫療配套完善。
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