理財週刊／兌現20萬戶社會住宅　八大重要議題

當前少子化、老年化趨勢愈來愈明顯，未來住宅需求勢將步日本後塵逐漸減弱，社會住宅興建實宜緩和漸進，是否必要急於八年內完成，值得斟酌。

文．莊孟翰

早在2015年總統大選選戰開打之前，筆者即大聲疾呼八年興建二十萬戶社會住宅不僅是一項不可能的任務，而且事實上也無此必要；至於柯Ｐ競選期間也曾提出八年興建五萬戶社會住宅的政見，惟截至目前爲止績效並不顯著。

新政府力推八年二十萬戶社會住宅，雖然內政部表示根據委託民調機構調查結果，有近八成八受訪民衆支持政府推動社會住宅政策，並且有八成四民衆接受住家附近有社會住宅，後續將以民意爲基礎，積極協助地方政府推動社會住宅，落實居住正義。然衡諸市場現況，社會住宅雖確實有需求，但是否必要急於在八年內完成，可就相當值得斟酌。

根據報載，「蔡英文政府計劃八年興建二十萬戶社會住宅，本月初行政院拍板，相關補助經費高達307億元由中央住宅基金埋單，但目前住宅基金帳上僅118億元，未來若全由基金支應，預計五年後面臨破產」。內政部則表示，目前中央住宅基金118億元可支應到2021年，後續中央政府將編列預算補助，撥入基金填補，「不會，也不可能破產！」

內政部還表示，住宅基金目前可運用資產約320億元，未來若有不足，除了以房地合一所得稅收撥補，也有國庫可以補助。雖然內政部一再表示資金沒有問題，惟仍有待後續檢驗印證。

首先，值得注意的是，當前少子化、老年化趨勢愈來愈明顯，未來住宅需求勢將步日本後塵逐漸減弱，尤其是現階段，依內政部最新之低度使用(用電)住宅高達86萬2682戶之前提下，社會住宅之興建實宜緩和漸進，不必急於一時。

在此，謹再次將筆者選前針對社會住宅之建言重點分別彙整如下，以供參考。

(1)應以「興辦」爲主，而非「興建」，有關這一點，最近內政部已將興建二十萬戶調整爲興建十二萬戶、包租代管八萬戶。

(2)應將「包租代管」調整爲「代租代管」，或兩者並行，但短期內仍應側重於「代租代管」，方較可行。

(3)興建地點應以雙北市爲主，其他縣市則因房價較低，應側重租金補貼與購屋貸款利息補貼，不必急於大量興建，因桃園以南空屋量大，不僅房價較低，租金也較低，雖較容易推動，惟實際需求恐不如預期。

(4)應將房地合一實價課稅所增加之稅收全數挹注於社會住宅公共基金，期以解決長期龐大資金缺口，確保社會住宅政策之順利推動，有關這一點，最近內政部也已參採納入。

(5)容積系屬公共財，應予靈活運用，並積極建構都市更新容積獎勵回饋機制，藉以加速累積社會住宅公共基金。

(6)容積既屬公共財，都市更新除國、公有土地參與都更分回建物提供社會住宅之外，亦可以代金方式加速累積社會住宅公共基金，此外，都市更新案如不願與弱勢族羣混居，即可以代金方式回饋。

(7)以租金補貼方式，循歷年營建署採行模式自行至租賃市場租屋，並計入20萬戶社會住宅總量，藉以加速達成績效，兼以大幅降低財務負擔；按民國105年度租金補貼計劃戶數5萬6976戶，如依每戶每月租金補貼4000元計算(105年分爲3000元、3200元、4000元與5000元四類)，即使短期內快速累增5萬戶，每年增加支出約24億元，與大量興建或包租代管之龐大金額相較，不僅可以克服土地取得不易，同時亦可解決資金籌措難題，可謂一舉兩得。

(8)以增加利息補貼名額方式，快速彌補社會住宅之興辦，無須全數曠日廢時的興建。

按105年度內政部營建署自購住宅貸款利息補貼辦法，系依評點基準表覈定，再按分類依郵儲利率增減機動調整；優惠貸款額度臺北市最高爲250萬元，新北市230萬元，其餘直轄市、縣(市)爲210萬元，償還年限最長二十年，含付息不還本之寬限期最長五年；至於補貼優惠利率爲郵儲利率加0.042％(目前貸款利率爲1.137％)。

此外，亦可與財政部辦理之「公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款」搭配使用(105年1月1日起優惠貸款最高額度新臺幣800萬元)。

由以上之分析，除前述六點之外，如能再加強租金補貼與自購住宅貸款利息補貼，以彌補興辦社會住宅之不足，不僅可以同時解決土地來源與資金籌措問題，更重要的是，也可藉此解決大量空屋問題，以使社會住宅績效提早展現。

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