理財週刊／當前都市更新亟待宣導的10大重要議題
文／莊孟翰(前淡江大學產業經濟系副教授)
Ｑ：政府推動都更至今總覺得還停留在各說各話，從上到下縱向橫向的協調整合都還沒有銜接好，除了景氣無法人爲控制外，以都更戶來看，最切身的無非是可以分回多少比例？
都更議題追本溯源便是上下之間無法對接，而中央官員還常指責地方政府行政怠惰，殊不知當前景氣低迷，空屋、餘屋數量有增無減，由日本過去社會變遷所衍生之社會問題，即可知其未來發展趨勢，因此，一百個都更戶存在一千個疑難雜症一點也不爲過！請教莊教授，可否針對當前都更亟待宣導的重要議題有哪些，爲我們說明？
Ａ：雖然都更議題千千結，不過大方向仍跳脫不了容積獎勵、分屋比例、稅負與代拆等相關議題，其中又以「人心」爲最大變數，都更過程中的互信不足、人性貪婪等更不斷掀起社會議題，甚至司法機關也難以驟下論斷，真可謂清官難斷家務事。以下謹就最常見而又亟待宣導之十大議題，試圖從盤根錯節的各項環節，找出可資依循及解套藥方。
(1)三九七萬戶產值的迷思
截至2017年第三季，全國、臺北市及新北市屋齡三十年以上分別爲46.55％、66.9％及42.98％，其中又以30至40年所佔比例最高，分別爲25.58％、37.46％及26.01％，從以上數據不難了解，臺灣的屋齡已普遍偏高，即便政府不斷宣導整體都更能夠帶動經濟產值相當龐大。
不過就實務面加以探討，三十年以上高房價的老舊房屋分佈，雙北兩市僅佔32％，約127萬戶，雖然《都市更新條例》日前已完成修法，卻無法一體適用的套用在佔比68％的中南部地區，雖然中南部地區的老舊建物更具急迫性，不過當前的都更法令似乎顯得格格不入，依舊無法解決南部人情有獨鍾的透天厝情結。
另外，就南北房價來看，中南部中古房價每坪大都只有十多萬元，雖然房價較爲便宜，不過集合住宅產權複雜，多數建商寧願直接購置空地或採協議合建方式進行開發，除非地段優越，否則大都不願耗費七、八年時間去蹚都更混水。
此外，中南部的房屋型態多爲透天厝，整合後規劃設計也是一大頭痛問題，究竟是興建大樓、公寓或透天厝哪一種才能兼顧價格與銷售，纔可從中獲取合理利潤，尤其是當前景氣每況愈下，開發商更顯得意興闌珊。
(2)都更「３＋１道防線」問題迎刃而解？
政府於去(2017)年底提出「三加一道防線」，急欲突破當前困境，不過，這次修法仍偏於理想，無法根本解決現實所遭遇問題，包含待拆、行政救濟等重要議題。舉例而言，不論是公聽會或聽證會，常見說者有意聽者無心，終致淪爲政令宣導。
其次，原本希望都更不要曠日費時從司法途徑解決，而可直接從行政方面進行調解，不過最終還是走回行政救濟一途，三道防線也並非如同官員構想，可以畫表格打勾方式加速審查，其因在於不夠務實的法令，常令第一線執行人員無所適從，一味歸責於地方政府，徒令上下關係螺絲鬆動，顯非好事。
(3)「一坪換一坪」觀念亟待疏導─日本都更戶需出錢，也可採不動產證券化方式
只想得利不願付出，既要馬兒跑又要馬兒不吃草，幾乎所有都更戶都還停留在「一坪換一坪再加一個停車位」的思維，只想獲取最大的利潤空間，不過問題焦點在於，目前房價已大不如前，四、五層樓公寓由於土地持分較大，還有一坪換一坪的可能，至於六、七層樓幾乎不可能，既然大家都不出錢，加上容積不高，想要一坪換一坪勢必難上加難。
至於都更戶間普遍存在的心結、產權及違規使用問題要一一化解也不太容易，如系大型個案，還可模仿日本六本木都市再生模式，以不動產證券化方式推動，只要覺得有利可圖，一般民衆也可出資參與，都更戶也可以土地作價投資，或許也不失爲另一由繁入簡的因應之道，惟可惜的是，現階段大家所談的基地面積都不夠大，無法引用。
(4)容積獎勵的迷思
目前臺北市容積獎勵系根據每一基地的條件差異，獎勵額度也會有所不同，獎勵上限爲1.5倍法定容積，或者0.3倍法定容積加原面積，不過容積移轉還是很低。
除容積獎勵上限之外，更應兼顧回饋問題，其方式不外現金或建物，回饋建物可以當作社會住宅使用，如系代金則可挹注於社會住宅公共基金，以達到取之社會用之於社會之政策目的。
其次，倘若公權力得以彰顯，給予容積獎勵既是以公共財挹注，運用公權力拆除亦是公共利益目的，因爲在整個社區裡面，每一都更戶都只是部分「持分」而已，既然享受公共財的利益，當然也要爲公共利益盡一份心力。
都更過程有關「分配不均」問題層出不窮，以老舊公寓爲例，正義國宅就面臨前段商業區、後面住宅區的分屋爭議，其間雖有部分大家認爲一定可以充分配合都更的國有土地，惟截至目前爲止，仍停留在協商階段，這又涉及「建蔽率」及「容積率」議題，面臨前段商業區容積630％，但後段住宅區僅225％，其間差距高達2.8倍。
再以舊制建蔽率爲例，假設基地面臨八米巷道，依當時法令規定系以巷道寬度1.5倍加六公尺，亦即(8×1.5)+6=18公尺高度計算，可以蓋六層樓，以住宅區建蔽率60％，一百坪基地能夠蓋六十坪，六層樓總計360坪。
這就衍生出另一個問題，實施容積率之後，住三系以225％計算容積，都更後可換得的面積與原建蔽率面積差距一．六倍，雖然舊制可以換得較多的面積，然不論是建蔽率或是容積率興建後皆不足以分回原有面積，此時都更戶不出錢也不見得可以分回原面積，導致諸多問題卡來卡去，終致停滯不前，因此，究竟要如何宣導新舊法令的差異，實仍有待後續宣導溝通。
對於土地持分的認知差距，常見過去土地持分未必依建物面積比例登記，也致使數十年後都市更新衍生無謂紛爭，過去登記較大的持分可以分回較多的建物面積，使得原相同居住面積，但最後分回較小面積的都更戶忿忿不平。
以正義國宅爲例，前段商業區容積630％，一坪地可以蓋6.3坪，不過面對後面巷道容積僅225％部分，就衍生出另一個問題，同樣一塊基地，前段面臨商業區，後段則是住宅區，容積差異極大。
另外，五分埔都更案也有相同的情形，按照權利變換分回的面積不同，早期購買時價差不大，但現在估價前後權值卻差很大，此時，都更戶幾乎都會歸咎於法令太過複雜難懂，而不願意輕言籤立同意書，因此，如何摒除土地使用分區認知不足，必然也是需要大力宣導的一大議題。
(7)土地持分不一，又夾雜公私有地
早期房地價格較低，鮮少注意土地持分多寡，尤其好地段的合建個案，常會將就地主要求而將地下室規畫單獨一個出入口，並申請獨立門牌，導致十二層樓，各樓土地持分皆爲十三分之一。如今面臨都更，建物拆除歸零，依照土地持分估價結果，方纔恍然大悟。
除上述問題外，也有基地夾雜公有土地、私有土地及祭祀公業等，其中最難處理的首推祭祀公業與神明會資產，前者往往人數衆多甚至散居海外，後者財產價值暴增復又派系爭權奪利，整合備加困難，此一問題就應如何解套，亦是當前都更必須面對之一大課題。
(8)違建拆除，虛應故事？
臺北市政府最近規劃拆除違建的「208頂樓專案」大限將到期，建管處表示，208頂樓專案共208件違建戶，有153件陸續主動拆除，若屋主限期前不主動改善就強制拆除。
不過所謂強制拆除，是否如同去年僅是將原本六個房間的違建，縮減爲兩間，就算主動改善，如此做法顯與一般認知差距太大，因此，今後政府務必言出必行，確實執行，倘若仍舊是換湯不換藥的沒有全部根除，難保日前八德路、中和及永和等頂樓違建失火情事再度發生。
而更重要的是，如何遏止新違建繼續冒出，因此，當前政府也應該認真思考，要如何針對違章建築徹底拆除，纔能有助於都更之推動。
(9)協議合建，簡便易行，稅負依舊未解
通常小面積基地，協議合建方式較容易推動，目前唯一差異在於未能與權利變換享有同樣稅負優惠，其實，就舊有建物更新角度，既然協議合建並未給予容積獎勵，爲何吝於稅負優惠，唯一考量應是地方政府稅收。另外，就中南部老舊公寓、透天厝等都更案，相信以協議合建方式應該較容易推動，此就中南部龐大待推動之都更案量，實應認真列入考量爲宜。
(10)多元都更─權利變換、協議合建、委建、長照兼而有之
這次都更修法，雖已給予協議合建較多的稅負優惠，惟美中不足的是未能與權利變換享有同等待遇。
多元都更可以讓更多力量同時爲都更加把勁，因此，除委建之外，與長照結合，也是另一創新都更模式，2017年新竹市就曾有一家生技公司與新竹縣政府合作開發之個案，可惜的是未完成簽約。此際正值房市景氣低迷，以長照中心結合醫療爲主軸進行都更，應是相當符合當地需求，因此，推動都更不必畫地自限，上述因應人口老化之規劃構想，應可提供都更另一嶄新思考模式，相當值得推廣。
都更始終來自於人性，溝通、溝通再溝通，包括政府機關縱向銜接橫向連結，實施者與都更戶之間，都應溝通、溝通再溝通，以期都更順利推動！