理財週刊／購買小坪數住家　應注意之十大要項

文／莊孟翰(詹櫂駿整理)

Q：房市景氣漸趨低迷，「小坪數」建案卻逆勢成長，逐漸成爲市場熱銷產品，例如近期交屋的指標建案「臺北晶麒」，在房市一片不景氣中，交屋依舊相當順暢，究竟這些「高單價、低總價」小坪數建案的魅力何在？購屋時應該特別注意哪些重要事項？

A：在高房價的浪潮下，傳統大坪數的建案因爲房屋總價較高，加以最近持有稅大幅調高，導致銷售遲滯，購屋者開始轉向中小坪數「低總價、高單價」標的，再加上小坪數建案「麻雀雖小，五臟俱全」的特色，讓這類型的建案逐漸成爲社會新鮮人以及小家庭這兩大族羣晉身爲「有殼一族」的首選，在需求面有支撐的情況下，使得小坪數建案成爲市場當紅炸子雞。

以最近熱銷的板橋「江翠ONE」預售案爲例，坪數規劃十五～三十五坪，每坪單價四十七～五十二萬元，每戶約一千萬至一千七百萬元，七月公開銷售，隨即掀起一陣訂購熱潮，原因無他，產品定位與低總價訴求成功所致。

然而，以上所提這兩大族羣大都缺乏購屋經驗，因此，特別要提醒購買之前應格外注意之十大重要事項如下：第一點：空間零碎，格局欠佳

近期雖然「小坪數」建案頗受消費者歡迎，例如上述新板特區主打四字頭的「江翠ONE」就是典型案例，惟在坪數小、戶數多之前提下，就得格外注意「空間零碎」的問題。一般來說，小坪數建案大多是「一房一廳一衛」或是「兩房一廳一衛」的格局，甚至還會出現「一加一房」或「二加一房」規劃，導致空間利用上常常會出現走道過大及空間分割破碎的問題，因此，選購時就要特別注意避免死角或是狹長型規劃設計，儘量以格局方正爲首選。

第二點：名爲低總價 卻是「高單價」

小坪數建案因爲「坪數小、總價低」，加上建商爲積極促銷，自備款普遍偏低，例如坐落於臺北市中正區和平西路一段的小坪數建案，就不斷強調商圈與捷運、快速道路之交通方便性，再加上明星學區光環加持，每坪高達110萬元，這就是典型「超高單價」的小坪數建案，因此，選購之前除要謹慎衡量自身購屋能力之外，更要考慮這些建案是否因爲小坪數超價太多，反而得不償失。

第三點：大小混雜，問題叢生

小坪數建案雖擁有低總價優勢，不過由於小坪數的特性，相對會衍生出「戶數過多」的問題，像是早期西門町「獅子林新光商業大樓」，繫住商混合規劃，中間樓層每層套房七十多戶，就曾因管理欠佳，淪爲治安死角，導致房價及住戶生活品質大受影響。另外，有些建案也會參雜大坪數規劃，導致同一社區中居住份子不同，容易引發管理上的困擾以及住戶的諸多不便，購買之前務必先清楚瞭解。

第四點：公設比普遍偏高

在現行法規之下，新建案的公設比大多已經超過三成，由於小坪數規劃戶數多，相對的走道也較多，公設比分攤也就跟着加大。一般而言，這些建案大都會多出五到十個百分點左右，導致公設比往往高達四成甚至四成以上，公共面積偏大，實用面積自然縮小，購買之前務必仔細覈算。

第五點：房間空間偏小

由於「小坪數」規劃，理所當然室內實際可用面積必定較小，尤其是房間格局必因有限的空間而顯得格外窄小，使用功能亦必相對降低。

第六點：格局較差，走道浪費

小坪數住家不僅不利於規劃設計，容易造成走道浪費，更可能會出現長房型的格局、暗房，導致使用機能大打折扣。

第七點：通風采光不良

通風采光與戶數多寡密不可分，特別是小坪數住家常會因規劃設計上的缺失，導致通風采光不良，而影響居家生活品質，尤其是位於後棟的格局，更要特別留意是否單面採光或通風不良等情況。

第八點：樑柱設計欠當

小坪數規劃常會因坪數較小造成樑柱位置不當，尤其是傳統的ＲＣ結構大樓，常見樑柱偏大而導致傢俱擺置缺乏彈性等問題，近年盛行的ＳＲＣ鋼骨結構雖已大幅改善，不過在購屋之前還是要多留意樑柱設計與裝潢設計及傢俱擺設等相關問題。

第九點：管理維護及安全保障

戶數多，最大的缺點便是門禁管制與管理維護，另外，在維修方面也容易因人多嘴雜而橫生枝節，因此，購屋前應格外注意整體維護及安全管理是否妥當，以免影響日後換屋脫手不易等困擾。

第十點：兼顧未來換屋需要

一般來說，這類小坪數住家大多是社會大衆在購屋生涯中的過渡期產品，尤其對於社會新鮮人及小家庭而言，在家庭成員增加時，就會面臨換屋的抉擇，因此，購買小坪數住家時就要格外注意二手價格及流動性等問題。

儘管小坪數住宅擁有「低總價」的特點，不過在選購之前仍然要注意上述十大要點，俾免交屋後各項缺點逐一浮現而後悔莫及！另外，還要特別提醒的是，有些銀行對於小坪數產品房貸的承辦意願不高。

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