李永然/法律相隨,危老重建免遭騙

政府大力推動更新,想參與者,首先要詳細評估是要走都更或危老程序,後續則可請教專業律師,由律師爲自己的權益把關。(圖/記者湯興漢攝)

臺灣各大都市都有爲數衆多的老舊房屋,這是衆所皆知的事,其中又以臺北市最爲嚴重。而這些老舊房屋受限於往昔的建築技術,結構不一定耐震,加上早期公寓很多沒有電梯,而臺灣又已進入高齡社會,形成老舊房子「困老」的情況。爲此,政府大力推動都市更新,但《都市更新條例》針對都更所規定的門檻不低,導致整合不易,成效有效。

爲此,政府於2017年5月10日製訂《都市危險及老舊建物加速重建條例》(簡稱《危老條例》),該條例僅適用於都市計劃範圍內、屋齡30年以上的老舊合法建築物,且非「歷史建築」,還訂有建築基地最小面積的限制。上述門檻對於與有基地面積限制的都更相較要低,目前實施後,就申請件數來說,危老也已經比都更多很多。而這幾年來,筆者在執行律師業務過程中,常有民衆諮詢相關的法律問題,由民衆詢問的問題中,不難理解民衆在此的相關法律知識顯得欠缺。

不論參與都更或危老重建,第一個要詳細評估的就是自己的老舊房屋是要走都更還是危老程序?面對此一問題就必須冷靜思考,先了解自己的建築物具備哪一方面的條件?這兩者的差別何在?都必須先行了解。

其次,如果決定要走危老重建的程序,雖然目前危老的門檻低,但如果建築基地太小,將來蓋起來的房子恐不理想。目前以臺北市而言,位於大安區龍泉段有一處21坪基地的危老,新北市樹林區也有一處僅15坪的危老基地,臺中市東區也有一座17坪的危老基地,這些基地將來進行危老重建後,有些可能就會出現「紙片屋」,這是參與危老的地主必須有所瞭解的。

再者,因爲有些大樓、公寓住戶想要自主危老,基本上認爲這樣可以省錢,可以不必讓合建的建商賺一手,但筆者要提醒的是,重建涉及不少專業的問題,進行自主危老也要考慮自己社區住戶有無可靠及可資信任專業人才,否則將來還會遭遇不少困擾。

最後,如果不是走自主危老,而是與建商進行合建,訂立「合建契約」也非常重要。一般合建的契約常由建商片面擬訂並提供,而合建地主必須先考慮建商有無相關實績信譽口碑。一旦做了好的抉擇,進而要進行談判,藉以爭取較有利的合建條件;條件議妥形成合建契約內容,也應好好研讀相關條款。若不熟悉,切勿裝懂,而應請教專業律師,由律師爲自己的權益把關。例如:合建的分屋比、容積移轉獎勵容積、建築材料、建照、開工、完工、使照、施工期限租稅負擔、交屋等都必須仔細斟酌,切勿馬虎,這樣才能免於遭到不必要的風險。

俗雲:「法律是保護知道法律的人」,再加上「預防重於治療」,進行危老重建,茲事體大,攸關切身利益,更須要建立此一觀念,纔可免於後患

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●李永然,永然聯合法律事務所長、永然兩岸法律事務中心創辦人中華人權協會名譽理事長。以上言論不代表本公司立場