兩會定調房地產，未來樓市怎麼走？
作爲金融化傾向較強，但仍爲城鎮化提供強勁動能的行業，房地產的走勢攪動着各方的敏感情緒。隨着全國兩會進入尾聲，今年地產的發展基調也漸漸明晰。調控會鬆動嗎？一線樓市如何走？新時期房企的機會在哪裡？
政府工作報告的簡短表述，撥開了上述問題的迷霧。“房住不炒”仍將是地產行業的穩健基調，在穩地價、穩房價、穩預期的基礎上，今年要着力解決大城市住房突出問題、規範發展長租房市場，緩解新市民、青年人的住房困難。
多家機構認爲，兩會相關表述再次確認了住房的民生屬性。與此同時，城鎮化將繼續成爲中國經濟行穩致遠的重要動力，城市羣和都市圈將成爲新一輪發展主體，城市更新、住房租賃，也在“十四五”新時期迎來發展機遇。
實際上，從2016年12月中央經濟工作會議首提“房住不炒”至今，此輪樓市調控已走過四年多時間。幾年間，房地產調控政策愈發精細化，熱點城市趨高的房價漲幅被壓制住，開發商“躺着賺錢”的日子也一去不復返。
寄希望於調控鬆動“賭一把”的心態，已在房企身上漸漸消失。一位房企副董事長對第一財經坦言，房子作爲滿足基本居住需求的載體，首先應該解決國民的居住需要，滿足其幸福感、獲得感、安全感，不應該作爲投資品被過度金融化。
“房住不炒”仍是頂層設計
驚蟄已過，房地產市場卻未見“去寒轉暖”的跡象。
3月8日，據海南省人民政府網站信息，2021年海南將全面清理整治房企和中介違法違規行爲，嚴厲打擊規避限購政策騙購、變相漲價、違規銷售等行爲。重點對在建、在售以及羣衆投訴舉報較多的商品住宅項目開展排查整治。
無錫市則對土拍規則進行了調整，競拍公司需承諾除該競拍主體公司外，無“母公司及母公司其他下屬控股子公司”，或“我公司下屬控股子公司”參與競拍。簡言之，無錫將嚴禁馬甲公司參拍，違者將一年內禁入無錫土地市場。
再往前，杭州法拍房限購，嚴查經營貸、消費貸；上海實施住房限售，對按照優先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網籤備案滿5年後方可轉讓；無錫規範二手房信息發佈行爲，建立二手住房價格信息發佈機制。
三月伊始，熱點城市的調控政策便接踵而至。若從年初算起，據第一財經不完全統計，各地房地產相關調控已近百次。從土地市場、信貸政策、到加碼限售，樓市調控的顆粒度越來越精細，“房住不炒”的長效預期也愈發穩固。
備受市場關注的全國兩會，再給房地產市場注入一針“穩定劑”。今年政府工作報告再次強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期。
祈福集團副董事長孟麗紅在接受第一財經採訪時稱，國家一直強調“房住不炒”，堅持租購併舉、因城施策，完善長租房政策，促進房地產市場平穩健康發展。“十四五”規劃提出要“推動金融、房地產同實體經濟均衡發展”。
因此，房子作爲滿足基本居住需求的載體，首先應解決國民的居住需要，滿足居民的幸福感、獲得感、安全感，不應該作爲投資品被過度金融化。房企在打造地產項目時，要“配套先行”，充分考慮居住者的各類需求。
值得注意的是，一線城市住宅價格居高不下，嚴重影響了居民的消費和創業創新能力，新市民和青年人的生活品質得不到保證，生活的幸福感低。這是戴德樑行在研報中發表的觀點。
針對上述問題，今年政府工作報告稱，要解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供給、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規範發展長租房市場，幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
從各地調控動作，到兩會相關定調，均印證了針對大城市的樓市監管不會鬆動。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，土地供應兩集中、融資三道紅線、房貸“五類分檔”，都是在源頭上增加供應的同時，控制房價過快上漲。
3月2日，中國銀保監會主席郭樹清表示，房地產金融化、泡沫化傾向還比較強，但去年投向房地產的貸款增速第一次降到了平均貸款增速之下，這個成績來之不易。
儘管如此，業內認爲，房地產行業仍是去槓桿的重要領域。預計未來房地產行業將全面轉向去槓桿，並上升爲長效機制，有序引導企業負債率、居民槓桿率逐漸迴歸到“安全線”以內，堅守不發生系統性金融風險的政策底線。
在李宇嘉看來，“房住不炒”依然是頂層設計，不可動搖的制度之綱，“三穩”是政策的出發點和落腳點，也是各地“一城一策”長效機制的目標。2021年房地產調控將保持政策的連續性和穩定性。
新型城鎮化機遇在都市圈
雖然地產調控基調不動搖，但從我國城鎮化進程看，房地產市場發展仍有空間。
戴德樑行表示，截至2019年，我國城鎮化率已達到60.6%，過去十年中，中國平均每年有1786.5萬人從農村進入到城市。十四五期間，城鎮化進程雖然將會放緩，但按照城市發展規律，要達到城市化率70%的穩定比例，仍有增長空間。
“在此前提下，城市更新，跨省域的城市羣、都市圈、城市帶的有序發展將會更加重要。對房地產市場而言，農村人口進駐到城市會增加住宅市場的需求，激發消費，從而利好區域零售物業市場。”該機構認爲。
貝殼研究院也稱，城鎮人口保持增長，將帶來住房需求的增長。人口加快向京津冀、粵港澳、長三角、成渝等核心城市羣流動，房地產市場份額同步向核心城市羣集聚，這些區域有較強的住房需求支撐，市場表現將優於其他。
房企人士也對未來發展心存希望。孟麗紅告訴第一財經，居住需求必然會拉動相關產業鏈條，如基建、商業、學校等各個鏈條的需求，從而拉動內需，加快構建以國內大循環爲主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局。
“十四五期間是我國經濟發展由‘高速增長’階段轉向‘高質量’發展階段，這也會刺激房地產向‘高質量’的新趨勢邁進，人們買的不僅僅是房子本身，更看重的是與之相匹配的生活品質和生活方式。”她表示。
對房企而言，隨着新型城鎮化深入推進，企業對高能級城市住宅用地爭奪激烈，地價上漲壓力較大。同時，政府提出大城市完善住房保障體系和增加租賃住房，房企的盈利模式、業務佈局也會迎來相應的調整和機遇。
貝殼研究院表示，租賃住房用地供給增加，將倒逼房企從開發延伸到運營。未來在各城市建設用地供應計劃中，將加大租賃住房用地供給，推動房企重點提升項目運營能力，打通租賃住房項目定位、開發、運營的全產業鏈條。
光大證券也稱，未來房企將從“產銷模式”向“資管模式”轉變，從“買地造房賣房”向“資產整合優化運營”轉變。 優秀開發商逐步切入存量運營和生活服務業務板塊，探索“空間建造”和“生活服務”統一發展，形成產業鏈協同效應。