上海7條樓市新政符合預期嗎？後市將會怎麼走？

澎湃新聞記者 欒曉娜

9月29日晚間，上海出臺調整住房限購政策、優化住房信貸、調整住房稅收等7條樓市新政，引發社會各界廣泛關注。

此次新政的亮點主要有哪些？對未來房地產市場發展有何積極意義？部分網友認爲此次調整力度不及預期，專家怎麼看？後市將會怎麼走？9月30日，澎湃新聞記者採訪了部分專家，對市民網友關心的一些問題進行了迴應。

外環外住房降低限購門檻，專家：剛需買家“上車”非常容易

“此次政策有較多亮點，包括社保繳納年限進一步減少、購房首付比例下調等，充分說明在限購和信貸方面持續降低政策。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，這也積極響應了此前中央和央行的政策精神，對於降低購房成本和激活合理住房消費需求具有積極作用，也惠及了剛需和改善型住房需求。同時，此次政策積極迴應羣衆關切，包括解決臨港新片區購房需求、降低增值稅成本等，相關政策針對性強，也在很大程度上解決了住房一系列問題。

在上海中原地產市場分析師盧文曦看來，此次政策以“組合拳”方式，持續釋放剛需和改善購買力，滿足不同層次住房需求，符合市場預期。

“當前樓市消費力多樣，單一政策照顧到的客羣有限，多樣政策組合可以最大限度滿足差異化需求，提振樓市購買力。”盧文曦分析認爲，這次政策的核心在於限購優化、金融舉措以及稅收調整，這些都是買家或賣家最爲期待的內容，市場各方能獲得切實的實惠，也是對市場交易產生直接推動的內容。

比如，新政此次明確，購買外環外住房的社保年限由3年降低到1年，進一步降低了限購門檻。“1年的時間非常短，尤其對於剛需買家而言，‘上車’非常容易。”他說，現在外環以外的成交佔比大約在5-6成區間運行，也就是說大部分剛需產品在外環外。二者之間有非常高的契合度，可見這一政策是精準匹配供需關係。

其次，政策還照顧到部分改善羣體。上海居住證滿3年且積分達到分值的居民家庭可以享受滬籍居民家庭購房待遇。換而言之，對於非滬籍家庭而言可以多買1套房子。非本地戶籍也有改善需求，但基於“房票”只有1張，無法釋放多買一套的需求。加之當前的信貸政策相當友好，有利於激發這部分客羣的購買慾。

再次，對於自貿區臨港新片區施行差異化購房政策。臨港政策上的特殊性吸引很多企業入駐，但不少職工還在市區居住，每天通勤時間長。現在針對特定羣體可以在臨港多買1套房，可以解決上下班便利性問題，某種程度上也釋放改善型需求。

專家：基於市場現狀，上海沒有必要全部取消限購

不過，上海房產新政發佈後，也有一些網友認爲“調整力度不及預期”。

對此，嚴躍進認爲，上海此次新政的調整力度其實是很大的，政策覆蓋面也很廣，涉及行政、金融和財稅等領域，是根據上海這座城市的實際情況做出的調整。針對羣衆關切的問題，此次政策考慮到了職住平衡、產城融合、非滬籍居民購房、購房成本、稅費問題、改善型住房需求等，總體務實。

“根據中央會議精神要求，要回應羣衆關切，支持城市特別是一線城市用好房地產市場調控自主權，因城施策調整住房限購政策，我認爲強調的就是‘因城施策’，用好地方的調控自主權。”他表示，從具體政策上看，上海基本都是迴應了羣衆關切，每條都是比較精準的，力度也是比較大的，“比如外環外購房社保年限縮短至1年這項政策，能夠在很大程度上解決買房的問題”。

盧文曦認爲，上海此次新政是符合市場預期的。“上海還是和其他城市有差別的，基於目前房地產市場現狀的考慮，上海沒有必要把限購全部取消，而是有針對性地慢慢釋放。”他說，此次新政主要是聚焦居民多樣化改善性住房需求，多措並舉調整優化住房金融、稅收和限購等政策，滿足居民合理購房需求。

後市研判：十月交易量有望止跌企穩，四季度成交量有望走出翹尾行情

此次上海新政出臺，後市會怎麼走？

盧文曦認爲，此舉將提振市場信心和改變市場預期。“金九”市場期待很高，但颱風天氣和中秋假期因素，干擾正常交易節奏，導致前半段樓市表現不理想，不管是新房還是二手房成交量在低位盤整。這次政策趕在國慶節前落地，一方面落實中央有關房地產調控“止跌回穩”相關精神，另一方面，爲上海樓市持續向上、向好發展起到鞏固作用，有助於轉變買賣雙方看淡市場的預期。

同時，藉助近期向好的大環境，上海樓市成交有望穩步增長。“進一步優化的政策會釋放較多市場需求，一部分已經處於談判中的客戶這週末已經加速做決策的步伐，週末成交訂單數量明顯增加。”他說，“十一”假期的樓市表現值得市場期待，十月的樓市交易量也有望止跌企穩，四季度成交量有望走出翹尾行情。

嚴躍進預計，“十一”長假後全國各地購房政策調整優化的節奏會加快，各類新政策爲房地產市場向好發展。

本期編輯 邢潭