兩年前“開發商要求全款、房價漲了也買不到”，如今“樓市調控最嚴省”鬆綁，專家認爲利好改善型需求

每經記者：陳榮浩 每經編輯：陳夢妤

有着“樓市調控最嚴省份”之稱的海南也迎來了鬆綁。

近日，海口樓市鬆綁的消息在網上傳開。1月9日上午，《每日經濟新聞》記者從海口市住建局工作人員處獲悉，目前海口市已對房地產調控政策進行了優化，限售政策由此前的5年調整至2年。省外戶籍5年社保/個稅可在限購區購房，2年社保/個稅可在非限購區購房。

對於網上流傳的《關於優化調整房地產調控政策有關工作的通知》（以下簡稱《通知》），該工作人員迴應稱，文件是真的，但並未對外公開。

每經記者在海口住建局官網也未找到該文件，不過記者從多方渠道瞭解到，海口市住房和城鄉建設局已於近日印發《通知》，內容主要包括調整限售時間、縮短部分區域購房所需繳納社保時間、優化總部企業引進人才購房政策等6個方面。

樓市調控最嚴省也鬆綁了

海南樓市調控一直非常嚴。

2018年4月，海南開啓全域限購，首開“全省限購”先河。此後，5年社保、5年限售、7成首付的樓市政策，成爲海南省會海口樓市“標配”。

據《每日經濟新聞》2022年1月報道，從2020年下半年開始，海南樓市開始復甦，尤其是海口和三亞，其房價漲幅明顯高於全國水平。“海口對買房管控得還是很嚴，如果沒在海口落戶的話，得交夠5年社保纔有資格買房。”海口資深房產中介劉鵬曾告訴記者。房價漲了，但不一定能買到。“有些開發商還要求你全款購買，或者有一些其他附帶條件，比如捆綁銷售等，買了房子，還要求你買個車位。”

2024年，海口樓市終於迎來了新變化。

2023年12月7日，海南省住房和城鄉建設廳發佈《關於優化調整房地產調控政策有關工作的通知》，涉及優化調整各市縣已出臺的、嚴於省級調整政策要求的相關條款、優化調整二手房交易轉讓年限等限制性條件等10個方面。

所以從此次海口樓市的優化政策看，更像是對海南相關樓市政策的具體落實。

1月9日上午，海口市住建局工作人員回覆《每日經濟新聞》記者表示，海口對部分房地產政策進行了調整優化，已經發文，但並未對外公開。

《通知》提到，限制社保/個稅須滿五年的區域爲長歡路和長海大道連接海秀快速路及長彤路以東、濱江西路以西、南海大道和紅城湖以北區域（含海甸島和新埠島）；桂林洋大道和興洋大道連接江東大道及林海六橫路以西、濱江東路以東、白駒大道和海文高速以北區域範圍內。

在上述區域內，非海南省戶籍居民家庭在海南省無自有住房，且提供至少一名家庭成員在海南省累計5年及以上個人所得稅或社保繳納證明，可購買1套商品住房。

上述區域外，非海南省戶籍家庭在海南省無自有住房，且提供至少一名家庭成員在海南省累計2年及以上個人所得稅或社保繳納證明，可購買1套商品住房。

此外，通知對於當地房產的限售情況也作出了優化。通知提到，居民家庭購買的商品住房，在購房合同備案滿2年並取得不動產權證後可轉讓。而在此之前，海口樓市的限售政策爲5年。

而除了上述政策進行了調整外，通知還對調整有關產權式酒店、酒店式公寓的限購政策、企業購房等政策有所調整。

吸引外資進場買地

“（海口）之所以進行樓市政策調整，與我國樓市供求發生重大變化有關。以前樓市火的時候，嚴調控是爲了打擊投機炒作，目前這個因素已經不存在了，相對應的政策自然也對應地做出了調整。”

1月9日上午，同策研究院研究總監宋紅衛在接受《每日經濟新聞》記者微信採訪時表示。

在宋紅衛看來，此次海口樓市政策優化，有3個方面對購房者影響較大，包括縮短限購區繳納社保年限、縮短限售年限和企業購房資格鬆動。

“這些政策鬆綁將對當地樓市起到積極的提振作用。比如縮短限售年限，對於激活改善需求，促進一二手聯動會有一定效果。整體來看，此次政策對於改善需求有較大支持，對其他城市也有很強的借鑑意義。”宋紅衛說。

據安居客，截至2024年1月，海口房地產市場的銷售均價15557元/平方米，海口房價在過去一年呈現出明顯下滑趨勢，房價均價由去年1月的17608元/平方米，降至年底的15609元/平方米。

雖然均價有所下滑，但海口房地產市場的成交出現顯著回升。“至理數據”顯示，2023年海口商品房住宅成交23137套，同比增加10338套，增長約80.8%，成交總金額約487.3億元；商辦產品成交4125套，同比增加1344套，增長約48.3%，成交總面積約44.4萬平方米。熱銷樓盤包括碧桂園中央半島、仁恆濱江園、海口潤山府等。

長期觀察海南樓市的房地產自媒體人樓姐回憶2023年海口樓市時稱：“2023年三季度以來，基本上沒有出現特別火爆的購房現象，但與此同時，市場供應量有了大幅提升。入市項目中既有大量新項目，也有不少安居房源，市場整體處於一個供應量大爆發狀況。”

廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，海南的氣候環境跟自然環境在全國範圍來看都有較爲明顯的優勢，本身具備較大的外部購買力。現在縮短限售時間，其實也是有利於促進新增力量進場的。

“此外，海南作爲全島自貿區，最終目的還是發展新產業，對財政的要求也很高。”李宇嘉表示，以前海南實施較爲嚴苛的樓市政策是爲了壓制炒房，但如今這股風氣下去後，需要考慮的是吸引資金入場。如果繼續實施較爲嚴苛的樓市政策，也不利於當地政府吸引外資進場買地。