遼寧營口：不再區分首套、二套住房，最低首付款比例統一爲15%

11月4日至12月4日，遼寧省營口市住房和城鄉建設局就《營口市關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的政策措施》向公衆徵求意見。

文件顯示，對於貸款購買住房的居民家庭，商業性個人住房貸款不再區分首套、二套住房，最低首付款比例統一爲不低於15%。

同時，通過優化居民家庭住房套數認定標準，對多孩家庭、養老家庭購買第二套住房的，可按首套房享受相關政策，銀行業金融機構依據住建部門出具的首套房認定證明執行首套房信貸政策。居民家庭購買第一套住房的，對繳納契稅超過1%的部分進行補貼。

營口市還計劃支持多子女家庭使用住房公積金貸款購買首套自住住房的，公積金貸款限額上浮20%。對在營口就業的畢業3年以內的全日制本科及以上高校畢業生，在2025年12月31日前首次使用住房公積金貸款在營口市購買首套自住住房的，放寬可貸額度2至3倍，但不超過當期貸款限額。對本市引進的高層次人才，使用公積金貸款購買自住商品房的，階段性放寬貸款條件至2028年末，最高可貸至當期雙方公積金最高貸款限額的2倍，且不超過當期貸款比例。

優化住房和土地供應。商品住房庫存去化週期超過36個月的縣（市）區、園區，停止商品住房用地出讓，同時下大力氣盤活存量；去化週期在18—36個月的縣（市）區、園區，按照“盤活多少、供應多少”的原則，動態確定新出讓商品住房用地面積上限；已經供應的商服用地，在不影響城市規劃的前提下，經論證可行後可依規依程序下調商業配套比或調整爲住宅。

《營口市關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的政策措施 （徵求意見稿）》原文如下：

爲貫徹落實中央政治局會議精神和國務院有關會議系列部署，按照省委、省政府及市委、市政府工作要求，爲適應房地產市場供求關係的新變化，滿足人民羣衆對優質住房的新期待，根據遼寧省《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的指導意見》，並結合我市實際，從供需兩端綜合施策，落實商品房建設嚴控增量、優化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，促進我市房地產市場平穩健康發展，制定本政策措施。

一、支持剛性和改善性住房需求

1.支持居民爲改善住房條件新購或再購住房。根據國家政策調整，對於貸款購買住房的居民家庭，商業性個人住房貸款不再區分首套、二套住房，最低首付款比例統一爲不低於15%，並同時全面取消首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。通過優化居民家庭住房套數認定標準，對多孩家庭、養老家庭購買第二套住房的，可按首套房享受相關政策，銀行業金融機構依據住建部門出具的首套房認定證明執行首套房信貸政策。居民家庭購買第一套住房的，對繳納契稅超過1%的部分進行補貼，補貼資金按市與各縣（市）區、園區按現行財政體制契稅分成比例分別承擔，各縣（市）區、園區先行墊付，市財政每年年末與各縣（市）區、園區結算。同時，鼓勵房地產企業、家居企業、汽車經銷商開展聯動促銷活動，爲消費者提供更多實惠。

2.支持居民住房“以舊換新”。對計劃出售舊房併購買新房的換房人，鼓勵房地產企業提供“新房易購”服務，包括鎖定新房房源、首付寬限、無責任解除新房認購協議並退還訂金等；鼓勵房地產經紀機構在與房地產企業合作開展“以舊換新”期間，優先推廣換房人的舊房房源；鼓勵國有企業以合理價格優先收購換房人的舊房房源，用作市場化租賃住房和保障性租賃住房，爲賣舊買新“搭橋”。取消二手房轉讓限制年限，購房人取得不動產登記證書後即可進行交易。

3.推動居民“賣舊買新”。截至2025年12月31日，對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。其中，新購住房金額大於或等於現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小於現住房轉讓金額的，按新購住房金額佔現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

4.支持全面落實二手房交易“帶押過戶”。對在銀行業金融機構存在未結清的按揭貸款，且按揭貸款當前無逾期，凡銀行業金融機構有意願開展“帶押過戶”的，在原抵押人辦理不動產權證書的前提下，買賣雙方和抵押權人可向不動產登記部門申請辦理“帶押過戶”。即在已抵押不動產轉移登記時，無需提前歸還舊貸款、註銷抵押登記，可完成過戶、再次抵押和發放新貸款等手續。對在不動產登記簿已記載禁止或限制轉讓抵押不動產的約定，或者《中華人民共和國民法典》實施前已經辦理抵押登記的，應與抵押權人協商一致後再辦理轉移登記。

5.加大公積金支持力度。下調各期限品種住房公積金貸款利率0.25個百分點。支持多子女家庭使用住房公積金貸款購買首套自住住房的，公積金貸款限額上浮20%。對在營口就業的畢業3年以內的全日制本科及以上高校畢業生，在2025年12月31日前首次使用住房公積金貸款在營口市購買首套自住住房的，放寬可貸額度2至3倍，但不超過當期貸款限額。對我市引進的高層次人才，使用公積金貸款購買自住商品房的，階段性放寬貸款條件至2028年末，最高可貸至當期雙方公積金最高貸款限額的2倍，且不超過當期貸款比例。

6.延長部分公積金政策執行期。截至2025年末，階段性提高住房公積金貸款限額，申請人夫妻雙方繳存住房公積金，貸款的最高限額由原60萬元調整爲70萬元；申請人單方繳存住房公積金，貸款的最高限額由原40萬元調整爲50萬元；階段性降低住房公積金二手房貸款首付比例，繳存職工購買二手房申請住房公積金個人住房貸款的，首付款比例由原40%降低爲30%；階段性放開全款購房提取住房公積金次數限制，在原政策基礎上，職工本人及其配偶在本市行政區域內全款購買新建商品住房，自取得備案登記的購房合同或取得不動產權證書之日起一次或分次提取本人住房公積金賬戶內的存儲餘額，累計提取金額不得大於實際支付的購房款總額；階段性支持貸款購房提取住房公積金支付首付款，購買本市行政區域內新建商品房貸款的繳存職工本人及配偶，可以申請提取賬戶內的公積金餘額用於支付首付款；階段性提高貸款額度測算條件中個人公積金餘額的倍數，階段性提高貸款額度測算條件中個人公積金餘額的倍數，將原貸款額度不超過公積金餘額（不含12個月內補繳金額）15倍的測算條件，階段性提高到20倍，但不超過當期貸款最高限額；將存量房貸款最高限額由30萬元階段性提高到40萬元；將使用住房公積金貸款購買存量房的繳存職工納入階段性提取購房首付款的範圍，即允許存量房公積金貸款，提取購房首付款；職工本人及其配偶在本市行政區域內全款購買的存量房，自取得不動產權證書後，房屋產權人可一次或分次提取住房公積金賬戶內的存儲餘額，累計提取金額不超過購房款總額。

2024年9月29日起至2028年12月31日，對我市引進的高層次人才，使用公積金貸款購買自住商品房的，放寬公積金餘額倍數、還款能力的審覈條件，最高可貸至當期雙方公積金最高貸款限額的2倍，且不超過當期貸款比例。

2024年9月29日起，取消《營口市住房公積金提取管理辦法》（營公積金委發〔2015〕1號）第十條第二款和第五款要求的貸款結清後90日內，持相關的提取材料方可受理提取的時間限制。調整爲：取消時間限制，以貸款結清時點公積金賬戶內的餘額進行審覈提取。

2024年9月29日起，取消《營口市住房公積金提取管理辦法》（營公積金委發〔2015〕1號）第十條第四款：“提取住房公積金一次性還清商業銀行個人住房貸款本息的,應當提供中國人民銀行30日內出具的個人信用報告、借款合同、還款流水清單及商品房買賣合同、一次性還清商業銀行住房抵押貸款本息提取住房公積金具結保證書”的先提取後結清貸款的還貸提取情形。

責任部門：中國人民銀行營口市分行、市財政局、市自然資源局、市公積金管理中心、各縣（市）區、開發區（園區）。

二、統籌消化存量和優化增量

7.分類處置閒置存量土地。因政府或政府部門原因造成土地閒置需要協商收回的，屬地政府或園區管委會應與企業充分協商，視情給予合理補償，經有批准權限政府批准後執行，補償標準和方式無法達成一致的，依合同約定申請仲裁或提起訴訟，根據仲裁裁決或法院判決確定補償方式並及時收回；因企業自身原因造成土地閒置滿兩年的，應嚴格履行法定程序，依法無償收回土地使用權；尚未構成閒置的土地，房地產企業具備開發能力的，鼓勵企業優化開發；不具備開發能力的，支持企業利用土地二級市場依法轉讓盤活；已經開發的房地產用地，投資額不足25%的可通過預告登記轉讓，即經縣（市）區政府或園區管委會同意，交易雙方可先行簽訂建設用地使用權轉讓合同，按照國家不動產登記有關規定提交申請材料後，辦理預告登記，待達到轉讓條件後，再依法辦理不動產轉移登記；部分開發後無法繼續開發的，經有批准權限政府批准可依法依規調整分割宗地，有償收回或由企業轉讓給其他主體開發利用。支持房地產用地帶押過戶，促進流通轉讓；支持屬地政府或園區管委會通過收回收購方式盤活存量土地，經有批准權限政府批准後執行，土地收回收購後可根據市場需求優化條件後再供應。

8.多渠道消化存量商品房。綜合考慮保障性住房實際需求、商品房市場庫存水平等因素，堅持“以需定購”，組織地方國有企業自主決策以合理價格市場化收購已建成存量商品房，用作配租型保障房和配售型保障房；加大城中村改造和城市危舊房改造力度，推進收購存量房用作城中村改造、危舊房改造安置用房，因地制宜採取“房票”安置政策；居民購買非住宅商品房實際用於居住用途的，水電氣暖等收費價格參照住宅標準執行，在周邊區域公共服務配套設施承載力滿足要求時，購買人家庭成員在就學方面享受與周邊區域住宅同等政策。

9.加快處置停緩建項目。對經鑑定存在重大建築安全隱患等不適合續建盤活的項目，依法妥善處置，支持符合建築安全要求的項目實施續建；只有部分工程繼續建設的，在符合規劃條件的前提下，土地可辦理分割，工程可分段施工、分段驗收；未超過建設期限且未實施建設部分的土地，可與原開發企業協商收回；針對歷史遺留的消防驗收問題，可以執行項目開工時的規定標準與技術規範，或由建設單位自聘請有資質的第三方進行消防評估和消防設施檢測，並報市級住建部門組織專家論證；支持原開發企業或盤活主體結合市場需求，在依法履行相應的程序後，適當調整規劃用途和土地使用年限，以及容積率、商業配套比等規劃條件。

10.優化住房和土地供應。推動“人房地錢”要素聯動，組織各縣（市）區、園區編制年度住房建設計劃和住房發展規劃，依據住房規劃確定的住房建設需求，編制住宅用地供應計劃；結合供需狀況，合理安排新增土地供應，優化用地規模、佈局和結構；商品住房庫存去化週期超過36個月的縣（市）區、園區，停止商品住房用地出讓，同時下大力氣盤活存量；去化週期在18—36個月的縣（市）區、園區，按照“盤活多少、供應多少”的原則，動態確定新出讓商品住房用地面積上限；已經供應的商服用地，在不影響城市規劃的前提下，經論證可行後可依規依程序下調商業配套比或調整爲住宅。

責任單位：市住建局、市自然資源局、市發改委、市營商環境局、市中級人民法院、市公安局、市綜合執法局、各縣（市）區政府、園區管委會。

三、維護購房人合法權益

11.推動已售房屋建成交付。全面梳理已售商品住房逾期難交付項目情況，全力推進處置，確保應交盡交；大部分房屋已經銷售的項目，千方百計協助解決項目問題，推動項目儘快達到白名單條件，指導商業銀行通過新增貸款、存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持，保障房屋建成交付；對銷售商品住房數量較少的項目，在徵得所有購房人同意的前提下，可以暫緩建設，通過置換到其他項目、退還購房人房款等方式，妥善解決遺留問題。通過司法程序進行處置的項目，處置過程中要切實保障購房人合法權益。

12.妥善解決不能辦證問題。加快推進工程竣工驗收，爲登記辦證創造條件；經項目屬地政府認定納入“不能辦證”範圍的合規商品住房項目，因建設手續不全無法辦理工程竣工驗收備案的，在爲購房人辦理產權證時，可由具備相應資質等級的建築設計單位依據工程質量檢測報告出具房屋安全鑑定報告，由專業技術服務機構出具消防設施檢測報告，經市級住建部門組織專家論證後出具工程質量和消防質量確認函，作爲辦理產權證的條件；對保交樓、保交房項目，可依據《關於深入化解已售商品房不能辦理產權證問題的指導意見》（遼自然資發〔2022〕67號）有關政策予以化解，（自然資源局意見）存在房地產企業利用土地或在建工程辦理抵押貸款、欠繳稅費金或違規代收稅費未上交問題，以及房屋涉法涉訴涉查封的，在滌除劣後權利負擔後，可按照“羣衆無過錯即辦證”的原則，在權屬清晰的條件下登記辦證。

責任單位：市住建局、市自然資源局、市發改委、市營商環境局、營口金融監管分局、市中級人民法院、市公安局、市綜合執法局、各縣（市）區政府、園區管委會。

四、支持房地產企業發展

13.滿足房地產項目合理融資需求。一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，推動符合白名單條件的房地產項目能進盡進、應貸盡貸；對暫時不符合條件的項目，城市協調機制要提出針對性解決方案並推動落實，問題解決後推送給主辦銀行；商業銀行要遵循市場化、法治化原則，對符合貸款條件的項目積極給予資金支持，建立綠色通道，優化貸款審批和發放流程，加快放款速度、對不同意發放貸款的項目，要詳細列明無法發放貸款的原因，及時反饋城市協調機制。

14.緩解房地產企業流動性困難。適當放寬分期開發和價款繳納時間。在嚴格工程建設和資金使用監管的前提下，對於部分建築已完工且相應建築面積比例的土地出讓價款已繳清的，經市縣政府批准，可根據建築面積佔比相對應的土地辦理不動產登記等手續；確需延期繳納的，可按規定經市縣政府批准，協商調整約定的分期繳納時間和比例，適當延遲價款繳納時間。最遲應在出讓合同簽訂之日起兩年內繳清。合理免除因自然災害、疫情導致的違約責任。確因自然災害、疫情等不可抗力導致無法按出讓合同約定開竣工的，依法不予追究違約責任。允許適當比例的自持物業用於保障性住房。對於確因市場形勢發生重大變化無法繼續履行自持義務，經充分協商並由市縣政府批准，可以合理價格收購用於保障性住房。

15.鼓勵建設好房子。推動形成好房子建設的政策體系、技術體系、產業體系。優化容積率計算規則，支持住房功能和品質改善。封閉式陽臺可按1/2建築面積計容；凸（飄）窗進深不超過一定範圍的可不計容；配建的公共廁所、垃圾收集站、警務室、信報亭、老年人日間照料中心，單項總面積不超過60平方米的均可不計容（《遼寧省住宅與公建用地和容積率計算管理規定》（遼住建〔2015〕94號）與本意見不一致的，以本意見爲準）未開工或開工比例較小的商品住房項目，允許適當減少容積率、調整住房套型結構，更好對接市場需求。結合城市實際，合理確定老舊城區房屋徵收規模，滿足羣衆改善住房條件期待。

責任單位：市住建局、市自然資源局、市發改委、市營商環境局、營口金融監管分局、市中級人民法院、市綜合執法局、各縣（市）區政府、園區管委會。