林祖嘉專欄》新青安之亂下的需求與投機

新青安房貸衍生轉租、人頭戶疑慮，財政部前兩波查覈結果，整體違規比率2.4％。銀行將續從報稅資料勾稽、檢視金流、移轉紀錄三方向抓違規。圖／本報資料照片

去年中政府推出新青安政策，在各種政策優惠的吸引下，結果申請總數超過8萬件，在全臺灣每年交易總量約30多萬件之下，新青安形同住宅需求爆增，一方面推升房價，另一方面融資需求也增加，造成總建築與房貸放款總額接近銀行總放款30％的上限。爲降低融資過度集中於房地產，央行推出第7次的打房政策，嚴格限制放款上限，同時大幅壓低各項房地產融資上限。因爲不動產價格昂貴，沒有融資支持，一般人很難再購屋，因此在央行大幅限縮商銀放款融資的情況下，國內不動產交易迅速萎縮，造成不動產市場急凍。

從抑制房價的角度來看，央行嚴格的信用管制的確收到一些成效；但是另一方面，許多新青安購屋者原本談好的銀行貸款卻突然不見了，因此而產生了許多的交易糾紛。雖然央行一再要求商銀對於已經承諾的放款要落實，但是因爲當時購屋時銀行只是口頭承諾，現在銀行本身流動性不足時，自然就會延後放款，因此對於許多申請新青安貸的年青人造成了很大的壓力。

不久前，筆者就曾經接過友人的電話，友人的小孩購買一戶1千多萬的房子，申請新青安購屋貸款1千萬，原本銀行已經承諾放款，所以友人小孩簽約購屋，並且付了100多萬的頭期款。結果因爲突然央行要求緊縮信用，而銀行也通知友人小孩將延後放款，同時無法確定會延到何時，但是因爲已經簽約繳款和確定交屋日期，現在因爲無法付款而形成違約。友人想找另外一家貸款，但是爲沒有新青安的補助，放款金額降爲800萬，放款期限縮短爲30年，最嚴重的是利率會增加1％多，因此預計每月利息支出會增加1萬多元；而且頭期款要多準備200萬，對於友人小孩而言，根本就是不可能的事。幸運的是，賣方最終同意繳款與交屋日期延後一個月，暫時得以解除違約的壓力；但是，如果一個月之後，原本承諾的銀行還是無法放款的話，未來仍然會有無法繳款的違約問題。

去年8月，政府推出新青安貸款有幾個主要的優惠，包括利率補貼、延長繳款期限至40年，還有就是5年的繳款寬限期。其中最關鍵的就是5年寬限期，也就是說，購屋後5年之內只要繳納利息，5年之後才需要開始交繳本金。以貸款1千萬爲例，如果補貼之後的利率爲1.5％，則每個月需要繳的利息只有約1萬元，這對於購屋的青年而言幾乎等於是房租支出而已。而5年之後需要繳納本金之下，每個月的支出會增加到3萬多元，如果到時無法繳納，再把房屋賣掉，還可以賺一筆房價上漲的收入。在這麼優惠的條件下，就吸引了大量的青年人投入購屋市場。

其實5年寬限期是造成購屋者流動性大增的主要原因，因爲5年內只要支付利息，因此不但年青人有能力購屋，更讓許多不動產投資者或投機者有意願找人頭來購屋，5年內先支付很低的利息，5年後再出手賺取房價的差價。而此種投資或投機的動機，就是造成新青安申請件數大增的最主要原因。所以要確保新青安購屋者是自住，而且能減少其投機動機的最好方法，就是要大幅隆低房屋的流動性，比方說，要求新青安購屋貸款者不但要自住，同時必須10年之後纔可以轉售，因爲對自住者而言，一個地方住上10年是很正常的現象。當然如果有一些特殊的情況，纔可以提前轉售，比方說申請人失業或失能等等。

我們要說的是，政府住宅政策的目的應該是強調如何協助弱勢者，包括年輕人，改善居住環境或品質，而不是去協助他們去購屋。現在政府給年青人開了一個購屋的大門，讓他們有購屋的機會，或是提供他們投機的機會，表面上看讓他們擁有自已的房子，但是萬一5年後房價下跌呢？當他們無法負擔本金的支出，但是房價又下跌造成投資損失的時候，是否又要政府來承擔投資購屋的損失呢？

總而言之，政府在推出相關政策時，必須先有一個完善的分析，同時要考慮各種可能的政策效果與後果，然後再提出相關的政策。因爲民衆一定會考慮其自身的最大利益來反應，如果造成一窩風的結果，政府就必需再拿出更大的政策來因應，造成政策的一團亂，萬一最後導致房地產市場大亂，相信這絕對不是吾人所樂見。

（作者爲國立政治大學經濟系兼任教授）