賣厝阿明／買房不後悔 專家教你判斷適合買幾房

房市示意圖。圖／聯合報系資料照

經統計每人一生中有2~3次的購屋機會，從最初成家立業結婚的小宅，到小孩出生換成三房兩廳的家庭宅，接着小孩長大搬離家又迴歸到較小的空間但生活機能好的退休養老宅，每次換屋都是我們的人生大事，到底買房時我們要考量哪些要點，才知道是適合自己要的空間大小以及機能條件呢？又該如何選擇才能減少買房出錯的機率？今天就讓服務已超過300位民衆成家的羣義房屋北屯好市多店林修民店長來教大家判斷找出適合自己的好房。

這文章分成以下兩部份來說明：

一、買房我需要買多大？

林修民店長提供民衆兩步驟的方式來規劃評估自己的買房需求，第一步要先確認自己現階段的存款、資金收入、現金流與貸款能力，還有自身可負擔的預算水位在哪，設定好購屋的總價，接着進行第二步需求建構，例如：現有居住成員、未來5~10年內同住成員是否會有變化、是否需要車位、書房…等個人對空間的需求，透過上述兩步驟就可勾勒出未來居住輪廓，確認好需求坪數後，就可以推算出適合自己的產品類型，鎖定之後從中挑選最適合自己需求的物件。

林店長以買房預算有1,500萬，物件坐落在臺中市爲例：

■新屋(預售屋/成屋)平均單價約45萬/坪，車位約200萬，1,500萬扣除200萬等於1,300萬，1,300萬除以45萬/坪等於約28.8坪，這個坪數大概就是新屋正兩房的物件，室內可使用坪數大約18坪。

■中古屋平均單價約30~35萬/坪，車位約170萬，1,500萬扣除170萬等於1,330萬，1,330萬除以35萬/坪等於約38坪，這個坪數大概是正三房的使用空間，室內使用坪數大約28坪。

從上述說明可知在相同的預算下，新屋與中古屋的實際使用空間約有10坪的差異，當然，不同的產品也會有自己的優缺點，例如：中古屋公設比較低，故實際可使用坪數會比新屋高，但新屋相較中古屋來說，居住期間的修繕率較低，所以決定入手中古屋的民衆就需要自備一筆修繕的現金比較妥當。

二、預售屋、中古屋哪一個適合我？

修民店長建議買房的總價帶設定除了要考慮現在已有的存款外，還要確認自己後續房貸的支出最好限制在每月收入的40%以內，若房貸超過月收入40%恐將壓縮生活品質；那在一開始的頭期款負擔要怎麼抓呢？若您手上的自備頭期款不到總價的20%~30%，就建議可以先從預售屋入手，在房子建造過程的3~5年慢慢繳完頭期款的錢，另外，第一次買屋的民衆要知道，買屋后里面是空空的，接下來裝修、傢俱、家電也都是現金支出，有些建商會推出精裝交屋，就是建商在交屋的時候幫你把房子裝潢好、系統櫃規劃好，或是配贈家電，這樣的行銷利多也是預售屋纔有的。

倘若您的資金充足，就可以進入第二步依自己的需求做挑選，喜歡住新房子的就可以找預售屋或是新成屋；若您有特定條件，例如:指定的路段，就要找中古屋才能彈性選擇多，還有喜歡CP值高，要買入較實坪的民衆就很適合找中古屋產品；而不論是買預售屋或是選擇中古屋，民衆都可以諮詢信任的仲介，提供自身條件與需求來做評估。

對於買預售屋的民衆，店長提醒幾項重點要注意：

1. 對於建商的規劃覺得不適用想做客變，其實客變一退一增的付出成本會變高，但做微調整就不太會有影響，例如：牆面往前挪移幾公分。

2. 預售屋的平面圖無法看到以下的結構與配置：

a. 房間格局的樑柱位置。

b. 大樓水管通道通常設置在工作陽臺，如水管通道鄰近房間就容易被用水聲影響。

c. 停車位平面圖要注意車位是否有靠牆或柱，實際停入車位後車門能否正常開門。

3. 電動車是未來趨勢，建商在停車空間規劃有無配好分電盤，也是需要做確認清楚。

最後，店長分享親身服務過的投資客戶，因爲前兩年房市很熱，房價一直很有感的向上，有客戶存了幾百萬想轉做投資，客戶自行評估之後認爲房地產是很好的投資項目，於是簽約購買預售屋想用換約的方式獲利，但客戶不知道政府推動平均地權條例已經上路，因此預售屋已經不能進行換約，但合約已簽好亦不能毀約，而央行推行第二屋限貸令也上路了，接下來即將面臨轉貸但貸款成數不足的情況，最後只能建議客戶去與建商協商，因此投資房產時除了考量自身能力外，也要關注相關的法令配套，讓規劃能順利進行。

關於【買房不後悔，專家教你判斷適合買幾房！】的主題就分享到這邊，謝謝羣義房屋北屯好市多店林修民店長的知識分享。

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羣義房屋北屯好市多店林修民店長。 圖／林修民提供