美聯儲堅持鷹派政策 擠壓地區銀行商業地產風險緩解空間

FX168財經報社(北美)訊 美國一些地區銀行一直希望通過交易來減少其商業地產（CRE）敞口，但投資者、分析師和律師表示，鷹派的美聯儲正在縮小這一敞口。#2024宏觀展望#

尤其是小型地區和社區銀行，在新冠疫情後社會行爲變化導致辦公室空置率上升和房地產估值急劇下降後，這些銀行一直在試圖削減其過大的商業地產敞口。

Chatham Financial的董事總經理薩姆·格拉齊亞諾(Sam Graziano)表示，過去幾年美國利率上升，導致其固定利率“後臺”貸款與當前市場利率相比定價錯誤。因此，無法擺脫風險敞口可能會讓他們遭受損失並削弱其資產負債表。

自去年3月幾家銀行倒閉以來，一些地區銀行已經出售了數十億美元的貸款給私人投資者，以減少風險並增強流動性。一些人還從投資者那裡購買了針對貸款池損失風險的保險，以釋放寶貴的資本。

參與此類交易的9名投資者、分析師和律師表示，雖然銀行仍在通過這種交易減少其對商業地產的敞口，但投資者對從銀行手中購買這類資產的興趣減弱了。

最近投資者對美聯儲今年將大幅降息的預期發生逆轉，興趣逐漸減弱。

聯邦基金期貨交易員大多押注首次降息將於6月發生，晚於此前3月份的預期。他們預計今年降息約80個基點，低於今年早些時候的近兩倍。

因此，商業房地產市場的某些角落（例如寫字樓和多戶住宅）的違約風險有所增加。

穆迪分析 (Moody's Analytics) CRE 經濟分析總監馬特·雷迪 (Matt Reidy) 表示，房地產估值，尤其是辦公樓的估值，已較2019年的峰值下降了近25%-30%，而今年到期的許多貸款都是在2019年的峰值出現的。

投資者表示，他們要麼不會再購買某些商業地產資產，要麼要求獲得大量報酬纔會承擔這些資產。

CQS資產支持證券首席投資官賈森·沃克 (Jason Walker) 表示，“我們不打算承擔商業地產組合帶來的更高風險，因爲這些損失概率無法像消費者或企業貸款那樣容易建模。”

CQS已投資17億美元用於風險轉移交易，這種交易實際上是向銀行出售保險，以免受一系列貸款組合的損失。

另一位曾參與出售銀行貸款組合保險的投資者表示，地區銀行可能不得不支付給投資者高兩位數的收益率，以購買商業地產貸款的保險，而在消費者和企業貸款上，這一比例高一位數。

商業地產的困境

缺乏投資者的興趣可能會使銀行更難應對商業地產部門的問題。根據穆迪分析公司的數據，整個銀行業今年面臨的商業地產貸款到期金額爲4410億美元，該機構預計有風險貸款的比例將增加。

今年早些時候，有關紐約社區銀行對紐約多戶住宅市場的暴露的擔憂影響了整個行業的股票，促使監管機構和評級機構進行檢查。

隨着借款人努力以新的更高利率重新融資舊貸款，使一些物業不再盈利，銀行賬面上的損失可能會累積。

貸款包裝成證券也可能導致損失。穆迪的雷迪表示，今年包含在證券化池中的即將到期的辦公樓貸款中，大約75%-80%可能會出現及時償還的問題，從而導致更多的沖銷和拖欠。

“我們預計今年銀行將採取更多的工作和展期來延遲損失。” 雷迪說。

結構性問題

儘管如此，銀行仍在努力完成一些交易。

Mayer Brown金融服務監管實踐的合夥人馬特·比桑茲（Matt Bisanz）表示，他的公司“目前正在爲地區銀行的多筆資產類別，包括表現良好的商業地產貸款組合，進行多筆交易。”“我們可能會在第二季度看到商業地產貸款的風險轉移交易。”他說。

他們是否會成功尚待觀察。任何進展都可能有助於平息市場的憂慮，但如果降價折讓過重，也可能會使投資者感到驚慌。

Mill Hill Capital信貸對衝基金創始人和首席投資官戴維·梅內雷特（David Meneret）因其對商業地產敞口而賣空一些地區銀行債券，他表示這個問題更多是結構性的。“損失必須由銀行承擔，他們將承擔，並將需要幾年時間，”他說。